分析房地產“營改增”對行業的影響

文/付啟林

分析房地產“營改增”對行業的影響

文/付啟林

房地產作為我國國民經濟支柱產業，其健康、平穩的發展對于推動國民經濟發展具有重要意義。“營改增”也就是營業稅改征增值稅，是能夠加快財稅體制改革，促進服務業發展，促進產業和消費升級的一項重要改革。“營改增”在房地產行業的推行旨在符合中央要求來推動經濟穩定增長和優化結構，但是在短期來看勢必會對房地產行業造成一定的影響，會影響房地產行業健康平穩發展。本文將會對“營改增”對房地產行業產生的影響進行分析，并為房地產行業應對“營改增”的影響提出建議和對策。

“營改增”；房地產；影響；對策

房地產產業是國民經濟的關鍵增長點，近些年來，我國房價一路飆升，房地產行業自身競爭激烈，并帶來了一系列經濟和社會問題，而“營改增”政策的推行勢必會對房地產行業產生一定影響。目前“營改增”在房地產行業的推行尚處于過渡時期，加強對房地產行業的宏觀調控力度，將“營改增”對房地產產生的影響最小化，使房地產行業平穩度過“營改增”政策的過渡時期是目前的重點所在。本文將會以“營改增”為背景，分析其對房地產行業產生的影響，并為房地產行業有效應對這些影響提出有關對策。

一、“營改增”對房地產行業的影響

“營改增”的目的是為了降低企業稅負，促進行業發展，但是短期來看，“營改增”在房地產行業的推行效果并不樂觀，房地產行業實際卻出現了稅負增加的現象，甚至出現了重大損失，影響房地產產業發展的穩定性。“營改增”對房地產行業的影響體現在以下幾個方面：

（一）經營成本有所增加

建筑業是房地產業的上游行業，與房地產聯系緊密，“營改增”在建筑行業的推行勢必會對房地產業產生影響，建筑行業稅負的增加會轉嫁到房地產業，造成房地產業成本的上升，包括材料成本、人工成本和費用成本。建筑行業實行“營改增”的難度根本上是在于無法獲取增值稅專用發票，沒有增值稅專用發票，很多成本也就無法計入進項抵扣，實際上繳納的增值稅會比原來多好幾倍，建筑行業稅負加重，就會轉嫁給房地產業。

（二）短期內會可能會出現稅負上升

“營改增”政策實行后，大多數企業實現了稅負減輕，但也有不少的企業出現了稅負沒減反增的現象，造成這種現象出現的原因主要有兩方面，一是稅率過高，二是抵扣困難。“營改增”之后房地產以及相關企業的由原來的3%-5%的營業稅率上升到17%或11%的增值稅稅率，房地產行業的稅負就會有所增加。此外，由于目前“營改增”仍在試點過程中，與房地產有關的上下游行業很多還未被納入試點，房地產產業鏈增值稅的抵扣難度就會增加，例如材料費用并不能完全取得增值稅專用發票，建筑人工費目前無法直接開具增值稅專用發票等，這些都會造成房地產行業的稅負增加。

（三）財務管理和會計處理的困難

“營改增”之后稅收由原來按照應稅營業收入的全額計稅轉變為差額征稅，，房地產行業的會計核算會增加更多會計科目，核算難度也會大大增加。而目前房地產業正處于“營改增”的過渡時期，新舊稅務制度銜接不足，財務人員的素質還有待提高，否則會出現財務核算錯誤等風險。

（四）“營改增”政策初期，房地產行業可能會有重大損失

目前缺乏初期相應的過渡政策，不能規范房地產行業的稅收行為，會對房地產業造成巨大影響。例如某些已竣工的房地產開發項目，在此時實行“營改增”政策，就無法取得任何增值稅發票進行抵扣，如果尚未銷售清盤，就可能需要承擔11%的增值稅銷項稅。因此，缺乏相應的過渡政策，房地產行業的稅負就會大大提高。

（五）在有增值稅發票的情況下，很難收集齊全

很多房地產企業的項目遍布全國，每一筆采購都需要獲得增值稅發票，但是很多財務人員在“營改增”之前并不了解有關政策，也缺乏工作經驗，在規定的時間內收集齊全發票是很有難度的，對于房地產行業來說也是一個巨大的挑戰。

二、房地產行業應對“營改增”的策略

（一）制定相關過渡政策

“營改增”政策的實施是一個長期的過程，目前國家在房地產行業的“營改增”正處于過渡時期，并且這個時期是要經歷很長一段時間的，如果沒有相關政策的規范，那么就會出現比如無法取得增值稅發票，抵扣出現困難等問題。

（二）提高房地產企業的內控水平，提升納稅意識

房地產企業應該建立健全內部控制制度，尤其對于上游行業的管理，來爭取取得所有能夠抵扣的增值稅發票。但是一般來看，規模較大的、正規的企業更有能力開具增值稅發票，所以在選擇供應商時要選擇優質正規的，這樣也能夠減輕房地產行業的稅負。此外，強化內部納稅意識，將銷項稅和進項稅的配比進行合理籌劃，爭取做到每開展一項業務或是活動都獲取正規的發票，提高房地產企業稅務管理的效率，并且應該依照有關法律進行納稅，科學使用優惠政策，減小“營改增”對房地產行業的影響。

（三）加強會計核算，提高財務技能

“營改增”政策實行后，稅收方式有所改變，會計核算難度也有所增加，財務人員素質不高、經驗不足，很難適應稅收方式的改變，無法做到很好的過渡，所以財務人員應該對有關制度進行了解，并通過學習提高自身素質和能力，加強會計核算能力，嚴格規定會計核算程序，對進項稅額進行抵扣和認證，提高相關財務技能，提高財務人員的發票意識。企業各部門之間要加強合作，落實稅務管理。企業有關負責人員采購時應該集中采購，減少因材料來源不明或者質量問題導致的資金浪費。

（四）加強企業宣傳

“營改增”政策實行之后，增值稅納稅相比以前比較復雜，企業應該加強宣傳，使房地產企業的員工對“營改增”政策的內容和方向有所了解，并引起關注和重視。企業可以在內部網站上設置“營改增”政策的頁面，開展有關講座等一系列宣傳模式，這樣能夠有效減小“營改增”政策實施對房地產行業的影響。

（五）改變房地產企業的經營模式

短期來看，“營改增”政策的實施會加重房地產企業資金的負擔，所以企業可以從以下幾個方面來降低成本，解決資金問題：

1.縮短開發周期，這樣就可以使各種資金費用降低，減少資金占用率

2.提高房地產產品的質量，人們的生活質量逐漸提高，對居住環境更多的要求智能化、高品質，房地產企業提高建筑房屋的質量可以使其在激烈的市場競爭中取得優勢。

3.與其他企業建立合作模式，房地產行業可以以其自身為核心，與其他企業或行業開展股份項目制、聯合開發等等的合作模式，這樣可以使企業揚長避短，優化結構，強化管理，使房地產行業獲得良好的發展模式。

三、結束語

“營改增”政策的實施是我國稅收體制的重要改革，這是符合我國經濟發展的重要舉措，對于房地產行業來說也有可觀的發展前景，但是就目前來看，“營改增”對房地產行業帶來發展機遇的同時，也給其帶來了不利的影響，例如資金短缺，稅負和成本增加等。面對這些影響，企業應該提前做好各項準備工作，采取相應的應對方案，將不利影響降到最低，使房地產行業平穩度過“營改增”的過渡期，確保房地產行業平穩、健康的發展。從長遠來看，“營改增”對房地產企業的發展是具有重要意義的，所以，相信在不斷的努力和克服下，“營改增”政策在不遠的將來可以真正發揮它的作用。

［1］李英.探究“營改增”對房地產行業的影響［J］.稅務園地，2016（06）：180-181.

［2］張林波，李露.營改增對房地產企業的影響及對策分析［J］.經濟縱橫，2015 （33）：134-136.

［3］尉瀟，羅國亮.營改增對房地產行業的影響及應對策略［J］.交流平臺，2016 （17）：201-203.

（作者單位：固始縣國土資源局）

上接（第150頁）企業的資金周轉可能帶來一定的壓力。因此，在開出發票時，應盡可能晚的給出發票，減少進項稅額不足抵扣造成資金壓力增加的情況。在稅收上，應當注意材料購入和運費等每項耗費的稅率和計稅依據問題，才采購上選擇最優的稅率組合建議。在發票管理上，初期可能面臨不適應的問題，或者發票丟失的問題。財務部門應當加強發票管理，設立專門保管和發票開具人員，將進項稅額發票及時入賬。

（三）提高財務管理水平，做好營改增培訓

在合同的簽訂和采購方的選擇上，財務部門要發揮決策參考作用，積極在合同部分貢獻財務計算，給出信息數據上的建議。在占據建筑企業較多成本的勞動力支出等問題上，進行成本核算考慮，可以給出在勞動力外包并取得增值稅專用發票下的成本對比，考慮減少勞動力的管理支出，采用外包形態。減少在勞動力管理上的管理壓力和精力付出，加強企業的專門化和專業化水平，同時減少企業在建筑外派上的車旅支出和閑暇季節的勞動力補貼等額外的雜費支出。在抵扣水平下對當前勞動力雇傭模式進行對比，向管理層提交成本和其他影響因素下的報告建議。在會計核算上，及時調整賬務和科目。在營改增相關的日常財務運營與賬務處理上，對于規模較大的企業或者有條件的建筑企業，可以考慮營改增下的財務部門再教育和培訓，在培訓中模擬營改增過渡期的會計處理、會計習慣、發票索取注意事項，以及營改增下的財務部門管理方案與合作范圍的選擇，學習營改增下的財務部門合理避稅等相關文件法規和實戰實務經驗指導。提高財務部門的會計從業人員整體專業素質和財務管理水平，減少在營改增過渡期和后續營改增工作中的失誤，保障財務部門的平穩性和正確率，保持謹慎作風。

三、結語

財務部門在營改增的轉型期間，對于各項事務應當做出對本企業和本部門的影響因素與影響結果利弊上的分析，對營改增從建立基本認知到實踐和請教后應當逐步構建對于營改增應對方法上的基本完善下的認知。針對營改增分析下的影響因素和結果，財務部門要提出企業和部門應當采取的對策，促進部門和企業在營改增下的平穩過渡。

參考文獻：

［1］盧漫.淺議營改增對建筑企業會計核算的影響及應對措施［J］.當代經濟，2014（15）.

［2］李炳芝.論營改增對建筑企業會計核算的影響及應對［J］.現代經濟信息，2013（17）.

（作者單位：天和城（天津）置業投資有限公司）