開征物業(yè)稅亟待解決難題的探討

【摘要】物業(yè)稅就是對房地產進行征收的一種財產稅，只要開征物業(yè)稅，那么它就成為財產稅體系的一個組成部分。目前，我國房地產稅收制度比較混亂，稅種復雜而且負擔重，只有進行了物業(yè)稅的革新，那么一些社會問題都可以得到緩解。本文通過對國外物業(yè)稅進行分析，從而借鑒國外征收物業(yè)稅的經驗，并結合本國征收物業(yè)稅的難點提出相關建議。

【關鍵詞】物業(yè)稅 稅率 評估技術

一、物業(yè)稅的概念及重要性

在國家形成之后，財產稅也隨之產生，因此財產稅形成得很早。在早期，生產力低下，人們獲得的財富少，土地對人們來說是很重要生產資源。進而可說，在以前財產稅征收主要對象是土地。財產稅不單單只是稅種的稱號，而應當說是稅收體系中的一個類別，從某種意義來說，可以把它叫做財產稅體系，它以各種各樣財產的數(shù)量、價值為計稅對象的稅收總稱。財產稅征收對象含有不動產和動產兩大類，不動產包括土地和土地上的建筑物，動產包括有形資產和無形資產。所謂“物業(yè)稅”，就是對物業(yè)所征收的稅收，其物業(yè)英文意思是“Property”、“Estate”，也就是說物業(yè)就是指房地產（不動產），從而有人認為物業(yè)稅就是對房地產進行征收的財產稅。

從當前情況來看，實行物業(yè)稅的國家不少，這就說明實行物業(yè)稅還是有一定益處。第一，增加政府財政收入，從而間接為公眾帶來好處。因為開征物業(yè)稅，可以擴大稅收征收面，進而增加政府稅收收入，促使政府關注環(huán)境建設，積極主動地改善與納稅人有著切身利益關系的公共服務。第二，減輕社會貧富差距現(xiàn)象，進而帶來社會和諧。物業(yè)稅對老百姓自己住的房屋會給予優(yōu)惠，而對于那些擁有大量住房的有錢人則采用遞進稅率，對于那些過多占有房地產的有錢人征收更高稅率，讓那些占有過多社會財富的有錢人繳納更多稅收。從某種意義上來說，可以緩解和改善當前分配領域中不公平狀況，從而可以調節(jié)收入分配，讓更多老百姓享受到更多福利待遇。第三，對于房地產行業(yè)市場行為可以有效調節(jié)。一旦開征物業(yè)稅，首先可以在一定程度上抑制土地價格人為放大，從而抑制了高價物業(yè)轉手。另外，由于物業(yè)成本增加了，那就擴大那些有堆積房屋現(xiàn)象成本，從而使得堆積房屋現(xiàn)象大大減少，這就有利于增加房屋市場供給。

二、國外物業(yè)稅的介紹及帶來的啟示

當前，有許多國家開征物業(yè)稅或接近于這一稅種，且大部分是歐美等發(fā)達國家，但各國征收的稅率、目的、對象還是有所差別。稅率差別見表1。

（一）美國

在歐美，房地產稅收體制最健全理所當然就是美國，那么美國對于房地產征稅采用財產稅這種方式，以土地、房屋等資產的財產總額為計稅基礎，納稅人為這些資產的主人，征收財產稅最早的用途是為獨立戰(zhàn)爭提供資金需要。戰(zhàn)爭勝利后，物業(yè)稅就成為了地方政府財政收入，并為公共產品建設提供了大量資金。稅率是各地方政府根據自身情況來制定，通常在1%～3%，有些繁華城市要高一些。對于一般居民購房給予一定特權，比如在購買第一套自己住房時，給予免征財產稅，但是以后購買更多房屋，就開始征收財產稅，而且這個稅率會隨著購買數(shù)量越多而大幅度增長。

（二）新加坡

新加坡不存在地方政府，其征收主權由中央控制。新加坡的財產稅就是我們說的物業(yè)稅。新加坡的物業(yè)稅是對擁有物業(yè)所有者將土地和房屋合并在一起征收不動產稅。新加坡的財產稅給政府財政收入帶來比例是5%～7%左右。財產稅稅率方面，居民自用房屋第一套按照4%稅率征收，第二套及以上房屋則按照11%稅率征收，其他類型房產按照10%稅率征收。此外，新加坡財產稅還規(guī)定，只要房屋是用來經營，都要以10%稅率上繳財產稅。

（三）中國香港

1940年香港地區(qū)就開始實行物業(yè)稅，征收對象是那些從事經營性收入的土地、建筑物等人，而那些不是用于經營性收入的人不用上繳物業(yè)稅。香港稅收法律對物業(yè)稅也制定了一些特例，享有特例對象有：政府、宗祠、商會等占有物業(yè)的所有者，當然還有所有者自己的房屋。香港的物業(yè)稅按照15%稅率征收。香港還有一種重要的稅收叫差餉稅，早期是用來支付警察的工資，如今已經擴展到了支付政府開支，還有支付公共基礎設施維護與建設。差餉也可以歸于我們說的物業(yè)稅，它征收對象是占有土地、房屋還有其它建筑物的所有者，差餉是對每個納稅人征收，差餉按照5%稅率征收。

鑒于以上各國的比較，再根據本國國情，對于我國物業(yè)稅革新有以下幾個啟示：第一，征收對象一般為土地和房屋。從當前大多數(shù)國家征收對象來看，每一個國家征收對象多多少少還是些差別，有些國家征收對象主要是把土地和房屋綜合在一塊收稅，比如：美國、新加坡就是這樣子做；第二，稅基通常選擇是市場評估價值。世界大多數(shù)國家會制定一套房地產估價制度，這套制度有專門房地產估價理論和評估方法，各國在實際征收過程當中一般以市場評估價值為計稅依據。以市場價值為基礎是比較科學和公正，因為它能夠真實地反映土地、建筑物作為經濟資源的自身價值和時間價值；第三，一般征收稅率不高，稅種也不多。就稅率比例方面而言，相當多數(shù)國家征收稅率相對來說還是比較低，一般在1%～3%之間，在稅種方面，大多數(shù)國家征收稅種相對來說是比較少，一般不會有同一階段多次征稅的現(xiàn)象。

三、實行物業(yè)稅會碰到的難題

（一）產權模糊使交稅人無法明確，這是實行物業(yè)稅的根本阻力

從根本性質上來說，物業(yè)稅歸屬于財產稅當中，實行財產稅首要條件是交稅人對要征稅的財產擁有完整所有權，從這個角度看，物業(yè)稅含有房產稅和地產稅。而咱國家開征的是土地批租制，就是國家才是土地真正主人，土地使用者只有向當?shù)卣犊畈拍塬@得土地使用權，而且要支付大部分乃至全部土地出讓金及有關稅費。比如：城鎮(zhèn)一般業(yè)主只是獲得地產使用權，對于名下的房產并沒獲得完全產權，當所購買的使用期限結束時，土地就要還給政府，由于房產和地產是連在一起，那房產也就不復存在。由于房產所有者不占有地產使得物業(yè)產權模糊，在如此產權模糊條件下開征物業(yè)稅，試問交稅人何在？從財產稅角度來看，誰擁有誰交稅，那么業(yè)主是交稅人，同樣國家也是交稅人，國家不可能向自己征稅，但如果讓業(yè)主承擔所有稅負的話，不說業(yè)主反對，也是與財產稅本質相違背。

（二）評估技術落后及專業(yè)人才短缺是實行物業(yè)稅問題所在

我國目前物業(yè)價值的評估技術落后，一般運用歷史成本法或現(xiàn)行市價法來估算。歷史成本法是以實際交易價格入賬，從計量基礎來看，它是假定勞動生產率是固定，這與社會是在不斷發(fā)展是相互矛盾。關于具體物業(yè)而言，歷史成本法主要缺點不僅忽視了時間價值也忽視了土地會升值的因子，在當前房產價格節(jié)節(jié)攀升之下，用這樣的方法來測算物業(yè)價值不具有可靠性。另一種，現(xiàn)行市價法也叫比較法，是指通過比較被評估資產與近期相似資產的價格來確定資產價值。這種方法雖然簡便、可行，但是由于在評估中是從市場中獲取資料，而且此法忽視了物業(yè)折舊問題，也忽視我國當前房產價格波動較大的因素，假如只用最新售價來測算，很可能將過多估算物業(yè)實際價值，從而增加業(yè)主交稅負擔。因此，當前的評估技術滯后，無法估出一個讓政府滿意又能讓上稅人贊同的價值，是很多難以制定合理的稅基。同時，我們的專業(yè)人才又極度短缺。

（三）交叉征稅是實行物業(yè)稅又一個阻力

在歐美，根本經濟制度是土地私有制，這就使得國家是得不到土地出讓金，但中國國家才是土地的真正主人，土地出讓金都以稅收的方式進入國庫，國家早早的就向業(yè)主“預收”物業(yè)稅。這就說明，物業(yè)稅與土地出讓金發(fā)生了重疊或者說是交叉，這不就是我們常說重復征稅的情況嗎？無論什么樣的稅收得不到納稅人的贊同是很多難進展下去的，只有獲得納稅人的贊同，這樣的是稅收才是公平、合理。從當前的情況來看，假如實行物業(yè)稅就肯定會發(fā)生重疊征稅現(xiàn)象，根本就不會帶給老百姓稅收減少，更不可能體現(xiàn)公平了。所以不解除土地出讓金這個稅種，物業(yè)價格是不會向下減少，說不定還有可能向上高升的情況。因此，在中國交叉征稅是實行物業(yè)稅的一個阻力，我們必須注意。

四、物業(yè)稅開征難題針對性建議

（一）明確產權，增加產權交易的便利，從而讓房地產行業(yè)完全市場化

產權明晰性和交易性是現(xiàn)代房地產制度本質特征，開征物業(yè)稅最需要快速解決就是明確產權和加速房地產行業(yè)市場化：首先，我國根本經濟制度是公有制，所以變更土地所有權歸國家所有是不可改變。在這樣條件下，將土地使用權期限適當放寬，滿足房地產市場需要，對于物業(yè)相應配套設備和公用設施按照物業(yè)面積平均分攤，由物業(yè)主按分攤比例交稅。其次，改革土地批租制，出臺與物業(yè)稅適合的土地出讓制度。最后，加快房地產市場化改革，徹底實行房地產制度商品化、市場化、社會化，按保障低收入人群、資助工薪階層、放開高端市場的思路發(fā)展健全房地產市場的政策框架及相關制度。

（二）引進國外先進評估技術，并因地制宜發(fā)展相關技術

在發(fā)達國家，已經開發(fā)設計出相當多的評估技術，其中尤為應用廣泛且相對成熟的有：計算機輔助批量評估（CAMA），其原理是基于回歸技術進行相關信息分析，而后得到相應的評估結果。應用在房地產價值評估時，需要將房地產市場相關交易信息儲存在數(shù)據庫中，就能自動構造評估模型。只要把要評估房地產相關信息輸入，計算機就能快速輸出其評估值。自動評估模型（AVM），是以數(shù)學模型為基礎的程序，以數(shù)據建模方式而得到市場價值估計值。它能夠基于對所收集固定資產位置信息、當?shù)厥袌鰲l件、以及固定資產的相關特征信息進行的綜合分析，最后就可以得到一個市場價值的估計值。

同時，我們也要大力培養(yǎng)出懂國情，專業(yè)性過硬的評估人才，可以考慮放寬相關的資格（土地評估師和房地產估價師）考試條件，合理增加考試次數(shù)，做好專業(yè)性評估人才儲備，并加大在職技能培訓，嚴格把關，寬進嚴出，保證能拿到資格證書的學員都是合格的甚至是優(yōu)秀的估價師。

（三）改革當前的土地出讓金制度，合并房地產相關稅費

土地出讓金是政府將屬于國家的土地的有限期限使用權轉讓給企業(yè)、組織或個人的價格，通俗的說就是買地的錢。這就意味著，土地出讓金已經包含了整個“有限期限”的物業(yè)稅，并且我國還有各種各樣的稅種和稅費，這些稅種和稅費與物業(yè)稅有明顯的重疊。因此有必要改革當前土地出讓金，整合房地產有關稅費才能避免重復征稅問題。從市場的角度來說，這個土地出讓金的構成是一個開發(fā)土地的重要成本，大概占到開發(fā)房產的三成資金。從我國稅收制度來看，地方稅收基本都要上繳中央，土地出讓金不用上繳，是留個地方政府用于當?shù)氐幕A設施或公共服務建設的，因為地方政府對土地出讓金在財政上的依賴，要在近期取消土地批租制度是有很大困難的。當然不能因為困難而裹足不前，應改革我國的稅制使之成熟和完善，有效抵制偷稅漏稅的現(xiàn)象，支持鼓勵發(fā)展高新技術產業(yè)，增加地方政府的主要財政來源。只有這樣，才能“還原”地方政府和官員的“本色”，地方政府只有真正成為房地產市場的監(jiān)管者而不是最大的受益者，逐漸減輕“土地財政依賴癥”，地方政府會才積極推進物業(yè)稅開征。

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作者簡介：洪小萍（1982-），女，漢族，福建南安人，云南大學工商管理與旅游管理學院會計學研究生，研究方向：財務與會計。