我國房地產眾籌發展現狀及監管建議

許曉凡

【摘要】房地產眾籌作為房地產企業的轉型之路，逐漸成為促進我國房地產市場發展的新興動力。本文以2016年4月深圳互聯網金融協會全面叫停房地產眾籌業務事件為例分析了目前我國房地產眾籌市場乃至整個眾籌市場存在的問題，通過借鑒國外眾籌市場的監管經驗，提出完善我國眾籌業監管的建議。

【關鍵詞】房地產眾籌 非法集資風險 法律風險 信息披露與定期報告機制

一、深圳叫停房地產眾籌事件

近期以來，為了推進房地產業的發展，國家相繼連續推出房地產利好消息來刺激公眾對房地產業的需求。因此，今年春節后包括三線城市市場在內的房地產市場均呈現價格良好、數量齊上升的勢頭。深圳樓市則在這次房地產好勢頭中更為火爆，房價迅猛增長。深圳房地產業內趁勢推出眾籌炒房業務，吸引了一大批參與者熱衷于其中：包括中介、房地產開發商，也有眾籌、P2P等互聯網金融平臺。

在當前的情形下，深圳這個做法的目的在于防止杠桿放大了金融風險，抑制當前房價泡沫進一步催生，同時防止可能引發的金融詐騙。政策的出臺可能對房地產業一觸即發的金融風暴起到了抑制、緩解作用，保持我國金融體系更加平穩、良好運行。此外，銀行房地產信貸風險也引起相關部門的警惕。就現今情況來看，監管部門應積極組織深圳銀行召開房地產信貸監管會議，要求銀行更多方面了解客戶信貸記錄及相關資金情況，通過調查甄別出投機性購房行為。

二、房地產業眾籌存在的問題

（一）非法集資風險

眾籌炒房潛在風險涉嫌非法集資，存在投資人資金被非法利用風險，易導致維權事件的產生。

非法集資是以非法占有為目的，通過詐騙方式獲得資金的行為；它意味著往往未依照法定程序及相關部門的批準，擅自以發行股票、債券、投資基金或者其他債券憑證的方式，向非特定社會人群籌集資金，并承諾在一定的時間內給予投資人較高的報酬。在房地產開發項目眾籌的環節中，開發商往往將房地產項目放到互聯網平臺上來通過宣傳推廣以籌集資金。其中缺少相關機構批準等環節，同時存在一些其他潛在的問題。所以，房地產項目眾籌從某種程度上看存在非法集資的嫌疑，而且投資存在不可預測到的風險，這些問題都是眾籌目前的不完善之處。

（二）房地產眾籌政策和法律風險

一直以來，眾籌炒房都游走在法律的邊緣地帶。從購房者的角度來看，房地產項目眾籌并未遵守政府制定的相關監管政策，同意讓購買力不足或因限購無法購房者違規購房，這種行為將加大房價波動情況下的違約概率，極易引發系統性金融風險。由此可見，眾籌房地產開發項目存在著法律風險。

綜合以上方面來看，我國現階段與眾籌有關的監管制度與手段仍然處于缺失狀態，值得引起公眾的重視。相比之下，美國在房地產眾籌方面的監管措施比我國進步許多。美國于2012年出臺了相關法案，對眾籌項目中投資人資質、項目權益關系、操作規范、風險和收益等均做出了較為清晰的規定。在我國目前的形勢下來看，對房地產眾籌如何避免“不管不行，一管就死”的局面，對政策制定者和市場參與者而言都是一個挑戰。

三、針對問題提出的監管建議

以上對于深圳叫停房地產眾籌事件的分析反映了不少值得我們重視的問題，而針對這些問題，我們提出如下建議：

（一）借鑒英美國等發達國家對借貸眾籌進行專門性立法

我國借貸眾籌雖然有中國人民銀行等部門聯合發布的《關于促進互聯網金融健康發展的指導意見》作為初步立法文件，但從實踐來看，《指導意見》作為規章是對整個互聯網金融行業做了較寬泛和原則性的規定，其規定對象過于廣泛而缺少針對性。這說明了我國目前仍缺少專門針對網絡眾籌平臺的相關法律，眾籌就立法方面而言仍然不完善。

和美國相比，我國眾籌融資的運行模式尚不規范，而且如今房地產眾籌的發展因其運作模式缺乏相關法律的規范而導致了房地產市場的混亂，這些都會導致最終大災難的發生。為了降低非法集資給眾籌帶來的政策和法律風險，我國有必要借鑒英美國等發達國家對眾籌進行專門性立法的做法。

（二）提高眾籌平臺透明度與投資管理能力

要提高眾籌平臺透明度首先要形成平臺的信息披露與定期報告機制。平臺的信息披露與報告是平臺監管體制的核心，也是提高房地產眾籌平臺投資管理透明度的直接辦法。而我國目前因平臺監管尚不完善，故尚無正式的定期信息披露與報告制度。首先，從眾籌平臺的角度看，我國目前房地產眾籌亂像造成了眾籌平臺的無力約束乃至房地產市場的混亂，這樣既不利于平臺和市場的健康發展，也不利于對優質合格的從業者利益的保護。其次，從監管者、投資者以及融資者的角度考慮，平臺信息不透明化既不利于監管，也不利于對投資者和融資者權益的保護。所以加強信息披露與定期報告的重要性已毋庸質疑，應該有效地建立高效、準確的信息披露制度。

（三）引導公眾正確理解眾籌模式

由于信息來源不對稱、行業發展不成熟以及規章制度的缺乏，出現了有些出資人盲目跟風而將眾籌作為快速致富的途徑、少數作為創業者的項目發起人將眾籌當做圈錢的工具而損害了出資人的利益和眾籌平臺的信譽等不良事件，也導致了民眾對眾籌的發展缺乏信心，同時影響了眾籌的生存和發展。

所以，建議政府在體現對眾籌這一新型互聯網金融籌資模式的支持外，還應有意識地引導公眾正確理解眾籌模式，既要緩解部分投資者對眾籌的盲目排斥與畏懼心理，也要避免項目發起人的跟風行為的出現。我們更希望在政府的著力引導下，廣大民眾能夠端正投資態度，盡可能充分詳盡地掌握平臺方、籌資人和項目的有關信息，在保護財產安全的前提下積極參與到眾籌中來，從而推動中國眾籌的健康快速發展。

總體來說，我們以深圳叫停房地產眾籌的事件為例，分析其中體現的眾籌在我國發展遇到的阻礙，并呼吁政府及相關立法部門對眾籌加以適當的引導與監管，促進其健康、有序地發展。

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