基于灰色關聯分析法的房價影響因素研究

【摘要】隨著我國住房市場的快速發展，住房價格不斷上升，近年來出現了過度上漲的現象。本文分析了我國近年平均房價以及房價收入比的變化趨勢，在此基礎上，建立了房價灰色關聯分析模型，得到影響房價的因素重要性依次為：房地產投資額、人口數、貨幣供應量、城鎮人均可支配收入、GDP以及人民幣匯率。最后結合不同的密切程度提出調控房價的政策建議。

【關鍵詞】房價 灰色關聯分析 投資額 貨幣供應量

隨著我國經濟體制改革的不斷深入，房地產經濟得到了迅速的發展。通常，房地產業占據的GDP比重在10%以上，房地產經濟在國民經濟發展中地位日益重要，房地產業逐步成為我國強大經濟支柱之一。但我國近年來房價一直上漲，已經嚴重影響了經濟發展和社會穩定。因此正確分析我國房地產價格影響因素及其影響程度，找出重點，是破解房價難題必須首先解決的問題。

一、我國近年房價變化概況

近幾年來，我國房價一路攀升，已經偏離了正常的價格軌道，使得絕大多數居民對于只升不減的房價只能望而止步，這也嚴重影響了我國的經濟發展和社會穩定。尤其一線、二線城市的房價近乎達到高于一倍的增長，三線、四線城市的房價增長雖然較為緩慢，但是整體上我國平均房價還是處于上漲狀態。根據我國從2001年到2015年的全國平均房價、人均月收入以及房價收入比的數據，做出其變化趨勢圖，如圖1所示。

根據圖1可以看出，我國平均房價從2001年到2007年增幅都比較小，人均月收入也增長緩慢，此時房價收入比處于下降狀態，房地產業景氣度不高。其中，2008年房價明顯有所下降，由于美國次貸危機引發全球金融動蕩，進而傳導至實體經濟，我國房地產業受到巨大影響。在經歷一段低迷后，2009年房地產價格迅速回升，上漲幅度大大高于危機之前，超乎正常水平。2010年以后，平均房價以較小的增長率在上漲，人均月收入增長率近乎不變，房價收入比在下降?？傮w看來，隨著人均月收入的提高，全國平均房價一直在上漲。照這種趨勢下去，如果沒有外界因素的干擾，我國房價只會越來越高，低收入階層或許永遠都買不起房子。

二、影響因素及數據的選取

在國民經濟運行過程中，各產業之間存在著廣泛、復雜和密切的技術經濟聯系，這種經濟聯系也被稱為產業關聯。房地產業作為支柱產業，既是眾多要素的供給者，也是眾多要素的需求方，由于房地產業的產業鏈長、關聯度大，其基礎性地位決定了它對其他產業影響的廣泛性。同時，房地產價格也受到眾多因素的影響。為了更好地緩解房價一直上漲的壓力，通過其他因素的改變進而影響房價，本文從房價影響因素出發，通過灰色關聯分析得到眾多影響因素與房價的關聯度，改變關聯度較大的影響因素來調控房價，為政府制定宏觀調控政策提供依據。

這里主要對全國平均房價的影響因素進行分析，從供給和需求兩方面來選取影響房價的因素，科學的選取對房價有重要影響的因素指標。根據數據的可得性及驗證分析，可選取GDP（X1）、城鎮人均可支配收入（X2）、全國年末總人口（X3）、房地產投資額（X4）、貨幣供應量（X5）以及人民幣匯率（X6）等六項指標作為影響需求的因素。從中國統計年鑒查找從2000年至2015年的全國平均房價及各因素數據進行灰色關聯分析。

三、我國房價的灰色關聯分析

作為一個關聯性極強的綜合性產業，房價的變動受到眾多因素的影響?；疑P聯分析即指運用一定的方法，來找出影響某一個具體問題的各個因素之間的數值關系。對于房價變動與其相關因素之間關系的研究，建立了灰色關聯分析模型，比較房價與各因素之間的關聯度大小，分析得出影響房價變動的主要因素，進而通過改變該種因素來調控房價。

（一）建模準備

根據查找的從2000～2015年房價及其6個影響因素的原始數據，以房價為參考序列，其他因素為比較序列，建立灰色關聯分析模型來研究各因素與房價的關聯度。由于各個序列單位和量級不同而無法直接進行比較，為了更好地進行分析，對原始數據無量綱化處理。

具體關聯度排序為：房地產投資額>年末總人口>貨幣供應量>城鎮人均可支配收入>GDP>人民幣匯率。房地產投資額對房價影響最大，對房地產的投資額加大，使得房地產業有更多的資金運轉，就可以建造更多的房屋來售賣，此時房子供給增多，相對價格就會下降。同時，總人口數對房價影響次之，當人口增多時，需要更多的房子居住。尤其是隨著我國二胎政策的執行，人口會相對增加，對房屋需求加大，此時引起房價的上漲。貨幣供應量與房價關聯度為0.6602，貨幣政策是政府宏觀經濟政策的一個重要組成部分，而通過改變貨幣供應量來對宏觀經濟進行調控是貨幣政策中一個重要手段。從國內看，房地產業屬于資金密集型產業，它的發展需要投入大量的資金，目前房地產業的貸款在商業銀行的貸款業務中占據了相當大的比重。加大貨幣的供給，一定程度上可以加強房地產業的發展，影響其房價變動。城鎮人均可支配收入決定了城鎮居民的購買力大小，進而決定了市場需求量的大小。GDP可以衡量一個國家的經濟發展水平，GDP越高，說明這個國家的經濟發展越好。而經濟發展的好壞又影響房地產業的發展，帶來房價的變動。人民幣匯率與房價關聯度雖然只有0.48，但是也可以說明有一定的關系。人民幣升值升值會導致大量“熱錢”涌入中國市場，投資于房地產市場，促進房地產業的發展，進而影響房價。人民幣貶值，也會使得“熱錢”流出中國市場，房價開始出現下行壓力。

四、結論及建議

基于對房價上漲的預期，政府可以從房地產投資額、人口數控制、貨幣供給量等方面著手，來進行調控房價。

房地產投資對房地產價格的影響最大，同時房價對房地產投資變化影響也較大。針對這一現象，政府部門要加強規范房地產市場的投資行為，嚴厲打擊投機性投資行為，加強對房地產價格的控制。對于我國人口數對于房價影響，可以通過計劃生育政策實施來加以控制。貨幣供給量對于房價影響較大，隨著房地產市場的膨脹，商業銀行為了獲得更多的利潤必然減少超額準備金和降低超額準備金率，巨大的信貸擴張使得貨幣供給量擴大，從而又刺激了房地產業對資本的投機需求，而基于投機目的的房地產投資必然會造成房價的大幅上升，一定程度之后可能會導致房地產市場的“泡沫”。所以對于貨幣供給量必須有一定的控制，要加強對影響貨幣供給量的因素研究。其中既有需求如收入水平、財富等，也有機會成本變量如利率、價格水平等，要對其需求總量準確的判斷，避免貨幣供給量實際值與目標值的不一致。

國家應該正確分析、區別對待，對房地產價格進行調控?？梢詮挠绊懥^大的幾個因素著手，制定相關的經濟政策，將房地產價格控制在一個合理范圍內有利于房地產經濟平穩發展。

參考文獻

[1]孟楚.房地產投資對經濟增長的影響研究[D].杭州：浙江大學，2013：5.

[2]徐華輝，劉海燕.浙江省入境旅游產業結構的灰色關聯度分析[J].科技創新導報，2010，8（14）：234-235.

[3]司云娜.房地產經濟波動的影響因素及對策[J].赤峰學院學報，2010，2（26）：107-108.

[4]中華人民共和國國家統計局.中國統計年鑒[M].中國統計出版社，2015.

[5]徐正林.中國房價影響因素的區域差異與時序變化研究[J].貴州財經大學學報，2014，12（1）：62-67.

[6]趙麗麗，焦繼文.房價影響因素的灰色關聯度分析[J].統計與決策，2007，251（23）：74-75.

作者簡介：劉明婷（1994-），漢族，安徽池州人。研究方向：投資學。