商業綜合體項目施工階段投資控制的研究

康卓 董曦濛

摘 要：商業綜合體目前發展迅猛，是一個餐飲、娛樂、購物、休閑為一體的建筑，因此商業綜合體的投資控制就顯得尤為重要，而大部分的投資發生在施工階段。文章對商業綜合體項目施工階段投資控制的主要影響因素、重點控制要素，以及主要內容進行了研究分析。通過資金累計曲線說明了如何調控資金保障進度、控制質量和安全，通過調值公式說明了合同調整的具體方法。

關鍵詞：商業綜合體 施工階段 投資控制 研究

中圖分類號：F721.2 文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914（2016）02-026-03

一、商業綜合體項目施工階段投資控制研究的意義

改革開放以來，我國國民經濟突飛猛進地發展。同時，城市建設項目也一派繁榮，規模逐漸擴大，水平逐漸提高。人們對生活質量的追求也逐漸升高，生活方式也趨于豐富多樣，高效便捷，城市化建設的進程迅猛發展。從而商業綜合體應運而生，商業綜合體的開發設計不僅滿足了人民日益增長的對餐飲、娛樂、居住、商業、辦公以及交通等方面的要求，還合理利用城市空間，節約資源，是如今炙手可熱的綜合性項目。這類綜合性建筑項目的投資金額往往非常巨大，且建設周期長，對施工技術也有較高的要求。如果對施工階段管控不足，易引起投資管理失控、施工進度落后、項目虧損嚴重等問題發生。因此，如何將建設資金合理確定并有效控制就成了一個尤為重要的問題，而在整個建設工程項目的投資控制中，施工階段的投資一般占總投資的 60%～70%。因此科學合理地對施工階段進行投資控制更是重中之重。如何在商業綜合體的施工階段中，合理控制投資，充分利用人力、物力、財力，使三者達到協調，以達到最優的投資目的是當今需要研究探討的問題。如今，我國主要是遵循動態控制原理對施工階段進行投資控制的，如圖1所示。

據中華人民共和國國家統計局編著的《2014中國統計年鑒》數據顯示，我國每年投入大量的資金進行固定資產建設，2012年全社會固定資產投資總額為274694.7億元，2013年為446294.1億元，2013年比上年增長19.1%。其中建筑安裝工程費用2012年為77724.1億元，2013年為91074.4億元，2013年比上年增長17.2%；設備工具器具購置費用2012年為53353.1億元，2013年為56795.5億元，2013年比上年增長6.5%。{1}其中，商業綜合體項目發展迅速，各個階段的投資控制都有其特點，在整個建設項目中起到的作用也是不同的。施工階段總投資的影響程度只占5%～10%，影響程度看似很小，但真正的投資卻主要發生在這一階段。{2}在工程項目施工過程中建設單位經常忽視了對投資的控制，從而導致施工階段出現了資金控制不合理情況，降低了工程項目的經濟效益。所以科學合理地進行商業綜合體項目中施工階段的投資控制是非常緊迫的任務。

二、商業綜合體項目施工階段投資控制的影響因素

材料、人工、設備的費用在商業綜合體施工階段的投資中占主要部分，材料、人工、設備花費的多少直接關系到整個施工階段投資的多少，以及最終所得到的效益。

材料費在商業綜合特體項目施工階段投資中占很大的比例，一般占施工階段全部投資的50%～60%左右。對資金占用額較大，采購較困難的大型材料，要給予高度重視，從而使材料總費用最為經濟合理。人工費一般占施工階段全部投資的占15%～20%左右，雖然比起材料費所占的比重要小，但商業綜合體項目施工不僅需要大量的人力資源，更需要有管理能力、專業技術的人才，屬于勞動密集型工作。要合理安排上工人數和人員調配，避免窩工，多對工人進行崗位培訓和安全教育，合理運用有技術的人才，做到專項專用和調整人工單價。

機械費用在施工階段的投資中同樣占有一定的比例，隨著我國各領域的發展，機械設備越來越先進，施工單位的機械化程度都在提高，致使機械管理的難度在不斷增大，我們要從施工的實際情況出發，用適合的機械，并加強對機械日常的管理，控制機械的損耗、油料的消耗，并培養技術人員的專業技能。

三、商業綜合體項目施工階段投資控制的要素

1.資金使用計劃的編制。在施工階段依據投資目標和具體情況合理的進行資金配置。其作用可以更好地觀察現金流變化、確認施工進度款、便于檢查分析項目實際投資與計劃投資存在的偏差，找出偏差的程度，針對性地采取措施。這項工作在整個施工階段投資控制過程中占有非常重要的地位。{3}

2.工程計量與計價控制。合同中對項目的計量與計價都有明確的規定，對完成的工作量及其價款進行的計算必須符合合同規定。計量項目必須是合同中規定的項目，包括工程清單中所列的項目，經批準的變更新增項目，經批準的計日工。計量項目必須是已經完成或屬于項目的已完成部分并通過質量檢驗達到合同規定的要求。通過工程量乘單價形式的單價項目計價、分解匯總方式的總價項目計價以及消耗量乘單價方式的計日工項目計價，來實現對工程計量與計價的控制。

3.工程款支付控制。工程款的支付內容包括：預付款支付與扣還、階段（中期、臨時）支付、質量保證金的扣留與支付、完工支付、變更支付、索賠支付以及價格調整。各工程款的支付必須文件齊全并通過以合同規定為標準的質量檢驗合格。

4.合同價調整。合同價的調整包含兩種方式，一為合同單價的調整，按合同約定來執行，一般為工程量增多，單價會降低，工程量減少，單價會提高，系數是0.9或者1.1。二為物價波動引起的價格調整，可通過調值公式得到實現。

調值公式：

p=p0（a0+a1■+a2■+a3■+a4■）

式中：p——調值后工程價款或工程實際結算款；

p0——合同價款中工程預算進度款；

a0——固定要素，代表合同中不能調整的部分；

a1、a2、a3、a4——代表有關成本要素（如人工費用、鋼材費用、水泥費用、運輸費用等），在合同總價中所占的比重為a1+a2+a3+a4=1

A0、B0、C0、D0——基準日期與a1、a2、a3、a4對應的各項費用的基期價格指數或價格；

A、B、C、D——與特定付款證書有關的期間最后一天的49天前與a1、a2、a3、a4對應的各成本要素的現行價格指數。

價格調整差額公式：

△p=p0[A+（B1×■+B2×■+B3×■+…+Bn×■）-1]

式中：△p——需調整的價格差額；

p0——約定的付款證書中承包人應得到的已完成工程量的金額，此項金額應不包括價格調整，不計質量保證金扣留和支付、預付款的支付和扣回：約定的變更及其他金額已按現行價格計價的，也不記在內：

A——不調價部分的權重

B1、B2、B3…Bn——各可調因子的權重，為各可調因子在投標函投標總報價中所占的比例；

Ft1、Ft2、Ft3…Ftn——各可調因子的現行價格指數，指約定的付款證書相關周期最后一天的前42天的各可調因子的價格指數；

F01、F02、F03…F0n——各可調因子的基本價格指數，指基準日期的各可調因子的價格指數。

5.變更控制。在工程項目的施工階段，經常會碰到因業主要求進行的設計變更或由不可抗力、現場條件等因素引起的合同變更的情況。例如：因沒有仔細地完成勘察設計工作，導致施工過程中發現招標文件中沒有考慮到或估算不當的工程量，必須對施工項目進行變更或增減工程量{2}；在施工過程中，出現沒有預想到的地質、天氣等因素，使之不得不進行變更。合理控制施工過程中出現的變更是投資控制中的一項重要任務。

6.索賠控制。施工階段是一個長期的，持續的過程，在這段過程中會遇到各種無法預見的因素。由某些特定原因致使得虧損，承包商可以向業主也就是項目法人進行索賠。

在施工過程中物價飛速上漲，人工費及材料設備費不斷增長，致使合同規定的費用無法達到預期的目標或因業主隨便指定分包商的施工而造成的工期延誤或質量較差等原因引起虧損時，承包商可以向業主提出索賠，這種索賠可以是對工期的索賠和工程費用的索賠。{2}有時貨幣及匯率的變化也可引起承包商對業主的索賠。

四、商業綜合體施工階段投資控制的主要內容

商業綜合體施工階段的投資主要是對建設項目的三方面內容進行控制：合理協調各種資源保障進度，通過各種體系方法控制質量，以及通過各種管理方法保證安全。施工階段的投資控制不是單一的以資金最優為目標進行控制，需要綜合考慮整個建設項目的最優目標，通過對資金的控制以保障建設項目進度、質量以及施工安全。在投資目標滿足業主需求的前提下，控制協調業主追求的質量目標和進度目標，以及施工安全的保證。只有合理安排控制這三大方面的投資，才能使整個施工階段的投資控制達到最優目標。

我們可以根據施工進度網絡圖繪制出資金累計曲線，施工階段投資與進度基本保持同步。因此，資金累計曲線大致呈S形，e1、e2，分別為兩個轉折點，是施工初期、中期和后期的分界點。{3}圖2所顯示的資金累計曲線是一條理想的控制曲線，從資金累計曲線上，我們能得出對商業綜合體項目施工階段投資控制中許多有用的指標和信息，它可以幫助我們更好地在商業綜合體的施工階段進行投資控制，從而使投資控制達到最優。

曲線的斜率是從費用角度反映了工程進度，設S為曲線的斜率，即dF/dS=S，Rs為斜率比，則可以很容易的觀測到工程進展速度的不均衡程度。公式為：Rs=Smax/■≥1，Smax為曲線上的最大斜率，■為平均斜率，也就是■為曲線起點到終點的直線ob的斜率。{3}在絕對理想化的情況下Rs=1，曲線上每一處斜率都為■，就不存在e1、e2兩個轉折點了。通常情況下，我們希望Rs較小越好，這樣有利于我們對工程進度的控制。

由公式，我們可以觀測到投資積壓程度的大小：

FO=■（T-t）df=A右下

FOmax=F×T=A全

RO=■=■=■

T——工程的總工期；

F——工程的總投資；

t——投資時刻；

T-t——資金積壓實踐；

A右下——曲線右下方的面積；

FO——實際工程資金積壓量；

FOmax——最大的資金積壓量，既t=0；

RO——施工階段資金的積壓程度。

RO是無量綱指標，取值范圍是（0，1）。通常情況下RO≈0.55；當RO>0.5時，說明資金積壓的情況較為嚴重，當RO<0.5時，說明資金積壓較輕緩。

五、結束語

商業綜合體項目如今發展迅速，是綜合性很強建設項目，并具有很大的發展空間。需要我們對商業綜合體項目施工階段的投資控制在總結和梳理現狀的基礎上，結合我國商業綜合體項目的特點和施工階段投資控制的現狀進行研究分析。商業綜合體項目施工階段的投資控制主要體現在資金使用計劃的編制、工程計量與計價的控制、工程款支付控制、合同價調整、變更控制以及索賠控制六大要素；處理好進度、質量和安全三方面的資金控制；控制好人工、材料、設備的比重及管理，是如今控制商業綜合體項目施工階段投資最有效的方法。筆者相信，未來還會有更加科學、合理、有效的控制方法等待著我們去探索。

（課題名稱：“十二五”國家科技支撐計劃，課題編號：2012BAJ19B00 ）

注釋：

{1}蘭玉.工程項目投資控制方法研究[D]：西南交通大學； 2011

{2}陳艷華.建設項目投資控制研究[D]：合肥工業大學； 2007

{3}戴凱偉，周栩，李倩.工程項目施工階段的投資控制[J].基建優化，2003：40-1+50

（作者單位：康卓，中交地產有限公司、中國城鄉建設發展有限公司 北京 100000；董曦濛，東北林業大學土木工程學院碩士研究生 黑龍江哈爾濱 150000）（責編：若佳）