圍填海綜合效益評價中土地基準價值的估算-以溫州經濟技術開發區J工程為例

夏擇民,朱呈訪(中共溫州市委黨校 經濟學教研部,浙江 溫州 325013)

圍填海綜合效益評價中土地基準價值的估算-以溫州經濟技術開發區J工程為例

夏擇民,朱呈訪
(中共溫州市委黨校 經濟學教研部,浙江 溫州 325013)

圍填海已成為溫州緩解土地資源不足的重要舉措,對圍填海綜合效益進行準確評價凸顯重要性.為準確評價圍填海綜合效益中的經濟效益,測算圍填海土地基準價值以確定圍填海投入效率,以溫州市經濟技術開發區J工程為例,以圍填海新增土地的直接經濟收益扣除圍填海投入的機會成本來估算圍填海土地基準價值.結果表明,J工程的單位土地基準價值大于實際投入,投入效率是經濟的.本測算可以作為一種參考性意見,但并不是決定性的依據.

溫州;圍填海;綜合效益評價;土地基準價值;投入效率

一、相關研究背景

近年來,隨著溫州的經濟發展,由土地資源短缺所帶來的人地矛盾日益凸顯,圍填海成為溫州緩解土地資源不足的重要舉措.但在帶來經濟效益和社會效益的同時,大規模的圍填海對生態環境也帶來了負面影響,在進行圍填海相關決策及項目實施后的效果評定時,運用科學、合理的方法對圍填海綜合效益進行評價顯得十分必要.

對圍填海評價的相關研究大致可以分為單因子影響評價和綜合評價兩類.單因子影響評價主要分析圍填海對某一單一要素的影響,單一要素可以是水動力、沉積和泥沙運動、生物、生態環境等[1].單一要素的評價一般只考察圍填海對自然生態的影響,不考慮圍填海的經濟效益和社會效益,作為項目評價不夠全面.而綜合評價至少是對圍填海經濟效益、社會效益、生態效益中的兩項進行綜合分析從而得出結論.熊鵬等、劉晴等只考慮經濟效益和生態類因素[2-3];朱凌等、張建新則明確從經濟、社會、生態三方面評價圍填海綜合效益[4-5].劉大海等、劉佰瓊等對圍填海綜合評價雖然沒有明確劃分為經濟、社會、生態三方面,實際上融合了圍填海對經濟、社會、生態(資源環境)三方面的影響[6-7].

在具體方法上,圍填海評價可以分為模型直接估算和指標體系評估兩類.熊鵬等、劉晴等采用模型直接估算方法,將經濟效益和生態成本直接貨幣化后納入模型,對圍填海的成本與收益進行財務核算[2-3].這種方法簡便易行,但不便于從多維度考察圍填海綜合效益.指標體系評估又可以分為定性評估和定量評估.朱凌等、張建新采用定性評估方法,主要通過向專家發放問卷的形式,對各項指標進行打分,取其加權平均作為綜合評估的分值[4-5],存在較大的主觀性.劉佰瓊等采用定量評估方法,偏重生態效益[7],對經濟效益和社會效益的評價比較薄弱.袁道偉等則將定性指標與定量指標相結合,經濟效益以經濟內部收益率和效益費用比兩個財務指標來衡量[8],淡化了圍填海的經濟學意義;社會效益則以定性指標來衡量,又存在較大的主觀性.

為客觀評價圍填海綜合效益,對經濟效益進行經濟學含義上的定量評估十分必要.已有文獻過多關注生態損益,這方面反而沒有得到足夠重視.圍填海經濟效益的定量評估,至少應從投入效率、土地增值、經濟產出、區域經濟發展潛力4個指標來衡量[4-5].4個指標中的后3個指標可以通過現有統計數據測算,而投入效率①這里的投入效率是指為獲得單位價值的圍填海土地所投入的成本,即相對于圍填海土地價值,投入成本越少則投入效率越高.則需要對土地基準價值進行估算.可見,對圍填海綜合效益進行評價,首先要估算圍填海土地基準價值.圍填海土地市場價格經常脫離價值,尤其在經濟低迷時,圍填海土地價值經常被低估.為減輕市場價格的短期波動對圍填海綜合效益評價的過多影響,本文以圍填海新增土地的直接經濟收益扣除機會成本的余值作為圍填海可承受的單位面積成本閾值,以此作為土地基準價值.以溫州經濟技術開發區(以下簡稱溫州經開區)J工程為例,通過估算圍填海土地基準價值,評估其投入效率.

二、圍填海土地基準價值的估算方法

圍填海可行性的一個比較強的判定標準是,圍填海的直接經濟收益扣除圍填海資金的機會成本應大于等于圍填海成本,即滿足C≤B-O時,圍填海工程是經濟的.

C表示圍填?？偝杀舅柚Ц兜南嚓P費用及其他隱性成本②隱性成本包括對生態環境的改變可能帶來的不可預知的風險、漁民失業后所帶來的社會問題等,但不僅限于此.,主要由前期勘察費用、拆遷補償費用、漁業資源補償費用、生態服務價值損失費用、海域使用金、工程成本、維護成本、隱性成本構成.

B表示圍填海直接收益.為簡化分析,有如下假設:

(1)圍填海項目可供出讓土地均按一定比例折算為工業用地③實際上,可供出讓土地中的一部分將來可能會被用于房地產或商業.基于溫州的案例中,明確規劃用于房地產的土地比例忽略不計,用于,折算后工業用地占工程造地總量比例為,即∈(0,1).

O表示圍填海資金的機會成本,是指圍填海資金投資于其他領域所能獲得的收益.

(2)企業每年繳納的稅金剛好可以用于支付圍填海土地的維護費用.

(3)工期為β年.

(4)所有工業用地以單價P掛牌出售.

(5)企業利潤總額每年增長率與GDP增長率一致,記為g.

(6)貼現率即為銀行基準利率,記為i;工程以利率i支付利息.

(7)所有投入皆在工程初一次性完成.

那么有

商業的土地按照一定比例折算成工業用地.

可得

需要注意的是,按照這個方法估計的投入閾值可能是低估的,因為并沒有考慮圍填海的間接社會收益、圍填海土地將來可能以商業用地出讓及圍填海投入是在工期內持續進行的影響因素.

三、以圍填海土地基準價值測算的投入效率

1.J工程概況

J工程位于溫州經開區東南灘涂上,所屬地貌為河口相沖海積平原,地形相對平坦,溝汊、養殖塘密布.區內地面平均標高約為2.3m,要求造陸后高程達4m[9].據溫州經開區商務局提供的資料顯示,J工程于2008年上半年開工,2012年工程與市政設施完工,工期約4年;圍墾面積計786.67hm2,其中,地塊面積478.73hm2(純粹工業用地不到200hm2)、道路面積109.73hm2、河道面積72.4hm2、綠地面積125.8hm2;截至2015年,已投產工業企業31家.

據溫州經開區經濟發展局提供的資料顯示,J工程于2014年實現限上投資456 664萬元,同比增長22.5%,其中限上工業投資達168 422萬元,同比增長45%;2015年1-9月實現限上投資367 679萬元,同比增長11.7%,其中限上工業投資達157 552萬元,同比增長5.5%.據溫州經開區商務局提供的資料顯示, J工程的工業用地掛牌起始價600萬元/hm2,平均價630萬元/hm2,市政配套75萬元/hm2,因而J工程的土地價格705萬元/hm2.

2.成本測算

J工程開發投入包括政策處理費用(含已支付給當地鄉鎮、漁民、村居的土地、養殖塘、附著物、構筑物等費用,海域使用金,土地農轉用報征費用和標準廠房建設費用等),前期規劃、評估費用(含規劃編制、環境評估等費用),建筑工程費用(含吹填及軟基處理工程、市政工程、市政配套設施工程、電力工程、防洪排澇工程、電信和郵政工程、燃氣工程、供熱工程、生態與環境保護工程、消防設施、教育醫療設施等費用).

按照J工程施工單位測算,J工程總投入580 530.61萬元,其中前期規劃、評估費用152.25萬元,建筑工程費用426 154.08萬元,其余為政策處理費用.按J工程土地面積786.7hm2計算,土地投入737.93萬元/hm2.

3.直接收益估算

J工程的直接收益包括土地出讓收入和企業利稅總額.據溫州經開區商務局、經濟發展局提供的資料顯示,2014年末,J工程在統(限上)企業9家,實現工業總產值14.17億元,同比增長14.9%;利潤總額0.68億元,同比增長14.4%.目前,J工程已投產的31家企業總面積83.47hm2,假設每家企業占地面積相同,以2014年底數據估算,9家企業共占地24.23hm2,產值5 848.12萬元/hm2,利潤280.64萬元/hm2.由于J工程投入使用不久,部分企業剛剛入駐,生產尚未步入正軌,以J工程數據直接測算的話將低估其潛力,因而假設J工程至少能達到溫州經開區規模以上工業平均水平,以溫州經開區規模以上工業的產值、利潤來估算J工程的相應數值,則J工程產值7 329.95萬元/hm2,利潤319.52萬元/hm2.

4.土地基準價值估算

按照公式

對各參數取值如下:

(1)工業用地比例=45.9%.目前,J工程工業用地面積不足200hm2,總面積786.67hm2,工業用地比例應取25%.據溫州經開區商務局提供的資料顯示, J工程掛牌出售土地面積計278.33hm2.由于引入教育機構①D學院占地22.07hm2、B教育中心占地60.13hm2等.而減少了工業用地,而教育機構往往能給所在區域帶來創新、人力資源等額外資源,故以兩倍倍率將教育機構用地折算成工業用地,取45.9%.

(2)工期β=4(年).J工程于2008年開工建設, 2012年完成圍墾造地,工期取4年.

(3)土地價格P=705(萬元/hm2).

(4)單位面積利潤BR0=319.52(萬元/hm2).

(5)利潤增長率g=7.7%.近年來,由于J工程不斷有新企業入駐與投產,無法以園區的GDP增長來正確估計利潤增長,故采用溫州經開區G D P增長率7.7%[10]估算.

(6)i=4.35%②2015年底基準利率..

由此計算可得,J工程單位面積投入閾值,即土地基準價值1 433.78萬元/hm2.實際上,J工程土地投入737.93萬元/hm2.此處并未考慮生態損失、社會問題等隱性損失,也未包括部分設施的土地費用.可見,按照直接收益核算,J工程是經濟的.

5.投入效率測算

按照公式進行無量綱化,J工程的投入效率E為:

四、結 論

為準確評價圍填海綜合效益,必須對圍填海的經濟效益進行定量測算,而投入效率是經濟效益中的一項重要指標.為測算投入效率,本文提供了一種估算圍填海土地基準價值的方法,即以圍填海新增土地的直接經濟收益扣除圍填海投入的機會成本的余值作為圍填?？沙惺艿膯挝幻娣e成本閾值,并以此閾值作為土地基準價值.運用該方法,本文對溫州經濟技術開發區J工程的土地基準價值進行測算,經測算,J工程的投入效率為0.97(滿分為1).由于缺乏對照樣本,這一數值并不說明任何問題,但卻為圍填海綜合效益評價提供了一塊基石,同時也為圍填海綜合效益的橫向比較提供了基礎.考慮到J工程的實際投入存在被低估的可能,本文的測算可以作為一種參考性的意見,而不宜作為決定性的依據.

[1]豐愛平,趙錦霞,劉大海.我國圍填海評估研究進展及展望[C]//全國海岸帶和海涂開發與管理學術研討會論文集.青島:中國海洋學會海岸帶開發與管理分會和山東省海岸工程學會,2010:56.

[2]熊鵬,陳偉琪,王萱,等.福清灣圍填海規劃方案的費用效益分析[J].廈門大學學報(自然科學版),2007(Z1):214-217.

[3]劉晴,徐敏.江蘇省圍填海綜合效益評價[J].南京師大學報(自然科學版),2013(3):125-130.

[4]朱凌,劉百橋.圍海造地的綜合效益評價方法研究[J].海洋開發與管理,2009(2):113-116.

[5]張建新.沿海城市圍海造地的綜合效應分析與可持續發展[J].城市發展研究,2011(3):93-98.

[6]劉大海,豐愛平,劉洋,等.圍海造地綜合損益評價體系探討[J].海岸工程,2006(2):93-99.

[7]劉佰瓊,徐敏,劉晴.港口及臨港工業圍填海規模綜合評價研究[J].海洋科學,2015(6):81-87.

[8]袁道偉,趙建華,于永海,等.區域建設用海后評估方法研究[J].海洋環境科學,2014(6):958-961.

[9]應舒.吹填造陸技術在溫州濱海園區丁山墾區中的應用[J].浙江水利科技,2010(5):84.

[10]溫州經濟技術開發區統計月報[Z].溫州:溫州經濟技術開發區經濟發展局,2014(12):12.

[責任編輯:朱康對]

Estimation of Land Benchmark Value in Evaluating Comprehensive Benefits of Reclaiming Land from Sea -Taking Project J in Wenzhou Economic and Technological Development Zone for Example

XIA Zemin, ZHU Chengfang
(Teaching and Research Department of Economics, Party School of Chinese Communist Party of Wenzhou, Wenzhou, 325013, China)

To reclaim land from sea has become an important approach to land shortage in Wenzhou. Therefore it is of noticeable importance to make an accurate evaluation of the comprehensive benefits of reclaiming land from sea. In order to accurately evaluate the economic benefits, out of comprehensive benefits, of reclaiming land from sea, and also in order to estimate the land benchmark value of reclaiming land from sea with the purpose of confirming the input efficiency of reclaiming, Project J in Wenzhou Economic and Technological Development Zone will be used as an example to estimate the land benchmark value of reclaiming by deducting reclaim input opportunity cost from the direct economic benefits which results from newly-added land from reclaim. The research indicates that the unit land benchmark value of Project J outweighs its actual input, and the input efficiency is an economical, but not the crucial basis.

Wenzhou; Reclaiming land from sea; Evaluation of comprehensive benefits; Land benchmark value; Input efficiency

P74

A

1671-4326(2016)02-0010-04

10.13669/j.cnki.33-1276/z.2016.026

2016-04-10

夏擇民(1984-),男,浙江溫州人,中共溫州市委黨校經濟學教研部講師,碩士;朱呈訪(1988-),女,浙江永嘉人,中共溫州市委黨校經濟學教研部講師,碩士.