老牌貴族金地的翻身仗

龔小鋒

曾經的布局失利，讓金地在“招保萬金”中的一線陣營記憶越來越遙遠。近日，金地在華東區域連續拿下兩宗地王，豪擲88億元拿下上海浦東祝橋的總價“地王”，讓業界頗為震動。

金地銷售業績也在上半年得到爆發，實現總銷售額為439.6億元，已超過2015年全年銷售額的三分之二，同比增幅高達107%。種種跡象，似乎預示著昔日的老牌貴族，正在逐漸爆發能量。

豪吞地王

7月27日，上海市出讓浦東新區祝橋鎮中心鎮區核心區G-10地塊。經過583輪舉牌后，金地集團擊敗融創中國、平安不動產、龍湖地產等22名競拍對手后，以88億元總價摘得。該地塊溢價率高達286%，樓面價33023元/平米，為今年上海總價地王。

“拍賣不到5分鐘的時間里價格就跳至超過50億元，火爆程度可見一斑。”一名現場觀戰的上海媒體人士透露，此后跳價頻現。在總價拍至70億元的時候，現場一片噓聲。由于競爭過于激烈，現場有開發商甚至直接提前離場。

但市場對此卻有另一番解讀，就在金地拿地后沒多久，金地股價隨即大幅下挫超4%，市值一度蒸發約20億元。穆迪7月29日表示，金地集團收購位于上海浦東新區的住宅用地具有負面信用影響，因為此舉將加大該公司的執行風險。

穆迪副總裁曾啟賢表示，此次購地規模相當于金地2016年人民幣800億元左右合約銷售額目標的 10%以上，并且樓面地價較高，這將加大金地的執行風險。而穆迪預計在調控政策收緊背景下，包括上海在內的主要城市房價漲幅將放緩，這使得金地未來毛利率進一步遭擠壓。

“郊環線了，大遠郊。不值這個價，開發商賭博上癮了。”上海易居房地產研究院副院長楊紅旭如是說。金地拍下的這塊上海總價地王，雖然面積超過14萬平方米，但所處位置卻相當偏遠。

祝橋鎮位于浦東新區中部，東接浦東國際機場和空港工業園區，距離上海市中心人民廣場的直線距離約30公里。如果駕車從祝橋鎮出發，到上海市中心的實際距離約42公里。

根據上海中原地產研究咨詢部總監宋會雍測算，這塊地剔除公共設施、保障房和自持部分，可售部分實際樓面價41572元/平米，日后要賣出近6萬元的價格才能回本。而且這些產品，多以低總價的剛需小戶型產品為主。

宋會雍認為，未來該項目的產品總價將在450萬元左右，而這樣價位在上海的可選擇性太多了，“6萬元可以選擇周浦、川沙這些離上海市區較近且有居住氛圍的片區都是不錯的選擇。”

“在拿地之前金地已經對地塊做了很長時間的調研，認為這塊地是價值洼地，項目有很好的成長空間。”金地集團表示，金地的戰略沒有發生過大改變，仍然是深耕一二線城市。我們拍地前都會對土地做詳盡的盡職調查，拿地也會根據當時公司的現金流和市場情況進行決策。

華東戰役

盡管外界并不太看好，但總計88億元的地王項目，對于金地，尤其是金地華東區域公司來說，顯然是激動人心的消息。拿下地塊后不久，金地華東官方就已經貼出“共創亞洲最大航空城”的標語。

88億元的土地價格，也是金地3年來在土地市場上最大手筆的一單。這和金地公司對于華東區域的重視不無關系。拿新項目，在某種意義上是其打翻身仗的直接表現。

在金地的七大區域公司中，以上海為核心的金地華東曾是金地的重鎮。前幾年，金地在上海的表現不算很好，華東區域在金地集團的主力作用逐漸喪失。過去五年，陳必安掛帥的金地華東沒有完成外界所期待的業績增長。

“金地上海這幾年的發展緩慢和保守的經營策略不無關系。”宋會雍指出。金地的拿地策略存在著一定的屏障，導致其后續的推盤節奏明顯放緩，從而也造成業績下滑。

如何改善金地在上海市場的表現、提高華東區域規模，顯得尤為迫切。一年前上任的金地華東公司董事長陽侃一直對拿地非常重視。在履職前，他曾在集團任職，主要負責集團土地投資、生產經營計劃制定及營銷管控，其上任之后，在華東區域拿下多宗地塊。

就在拿下上海地王的前一天，7月26日下午，金地以5.05億元的價格拍下嘉興市秀洲區油車港地王。該單價地王的起拍樓面價只有720元/平方米，最終金地拍下的樓面價為2900元/平方米，溢價率高達303%，成為該區域的單價地王。

由于金地的高端項目在上海等地遭遇的瓶頸，讓金地轉向了中低端產品。此后金地在上海、南京、紹興推出的自在城項目，均以剛需為目標人群，此次拿下的上海地王，也并非針對高端住宅人群。

今年開始，金地華東區域增長迅猛，截至2016年7月15日，金地華東區域的銷售總金額已經達到100億元。而2015年，金地華東區域銷售業績達到百億是在12月27日，而今年達到這一業績用時197天，比去年提前165天，速度幾乎翻了一倍。

金地上海公司高層透露的目標是：“我們在上海肯定是要進前10名，然后我們希望在這個基礎上再往前走，進到前5名。”

此外，上半年金地集團幾個重要大區，都突破了100億元的大關，目前以深圳、廣州、東莞為主的華南區域公司全年簽約120.4億元，成為集團首個實現銷售額破百億的區域；華北和華東區域公司也完成全年百億銷售目標。

重新崛起

在拿地上，金地一度踩錯過兩次節拍。一次是2007年的高價拿地后遇上了2008年的樓市調控，在2008年和2009年上半年能以低價拿地的黃金時期，金地卻錯失機會。另一次是2009年4月到2010年底期間的大舉拿地，讓其在2011年調控之際苦不堪言。

這直接導致的結果是，從2010年至2012年，金地連續3年未能按照預期完成年度銷售目標，這3年金地完成的銷售額分別只有283億元、309億元、342億元。

正是那幾年，在規模增速和盈利方面，金地逐漸掉出了房企第一陣營。這樣的掉隊在2014年市場波動時更為明顯，2014年，金地累計實現簽約面積389萬平米，累計簽約金額490.4億元，較原定600億元目標差近110億元左右，僅完成全年目標的81%。

銷售額不盡如人意的同時，金地凈利潤增長緩慢。2009年，金地在上海青浦等地以高溢價拿下的一批宗地所建成的產品銷售困難，至今尚未清盤。

金地并未就此沉淪，以一二線城市作為擴張重點的戰略，是金地近年來最大的策略轉變。2014年，金地全年共獲取19個項目，總投資額約153億元。2015年，金地更是在全國拿下了33宗地塊，總投資額297億元，為近年來金地最多總投資額與新增項目數量的一年。

2015年獲取的33宗土地中，北京、上海等一線城市總投資額占比39%；蘇州、南京等二線城市總投資額占比51%。隨著2015年來，二線城市銷售的復蘇，金地的業績也開始飆升。

2016年起截至目前，金地總計拿下6個地塊，拿地總額約達141億元。僅就銀行授信方面而言，截至2015年12月31日，金地尚剩余授信額度738.35億元。而2016年上半年，拿地總額僅約141億元，只占剩余授信額度的1/5。

此外，該公司于2016年上半年完成了人民幣50億元的境內債券發行，票面利率在3.50%-3.69%之間，而2015年金地的平均融資成本為5.32%。

在今年5月31日召開的股東大會上，金地集團總裁黃俊燦還明確表示過，金地未來將更多傾向于聯合拿地開發。在拿下88億元地塊后，金地已經掛出公告表示：“本地塊未來可能因引進合作方共同開發等原因導致公司在地塊中所占的權益比例發生變化。”

險資助力

金地在拿地上的變化，得益于金地銷售的復蘇。過去三年，金地進入了發展的快車道。2013到2016年上半年，金地的銷售業績呈現快速上升的勢頭。

2015年金地，規模終于突破600億元關口。近期，金地集團公布了上半年的銷售業績，公司實現總銷售額為439.6億元，已超過2015年全年銷售額的三分之二，同比增幅高達107%。這其中，有56.27% 來源于一二線城市，合計約247.38億元人民幣。

金地的快速發展，和險資股東的支持關系十分密切。與萬科不同的是，金地與險資的融合，堪稱配合默契。2013年，生命人壽四次舉牌金地，到2014年4月，最終穩坐大股東之位。當時，發起舉牌之后，生命人壽與金地集團的股東福田投資乃至地方國資委、金地集團內部從管理層到中層，都進行了充分的溝通。

成為金地第一大股東之后，生命人壽確實成為了一位財務投資者。金地集團2015年年報顯示，截至2015年12月31日，公司第一大股東富德生命人壽保險股份有限公司通過三個賬戶，持有該公司13.47億股普通股，持股比例29.94%。第二大股東安邦也在此前加入舉牌序列，先后四次舉牌增持金地股份至20.49%，

對于金地來說，險資的強大資金成為其發展的有力后盾，金地集團的債務結構因此得以優化。2015年，該集團實際資產負債率為58.30%，凈負債率為51.00%，貨幣資金150.01億元，財務結構較為穩健。

在2014年，幾乎就在險資坐穩大股東的同時，金地城市布局得以調整，以一二線城市為核心的策略被確立。同時，“加快周轉、做大規模、提升ROE（凈資產收益率）”的經營導向，被提到了金地戰略位置。

近兩年，發掘新的利潤增長變得極為迫切。金地的策略是，以住宅地產為核心，以商業地產和地產金融為兩翼，將產業觸角伸向產業地產、社區商業和物業管理等方面。

金地商業的平臺——金地商置取得長足發展。今年上半年，金地商置合約銷售額約為55.81億元，其2015 年合約銷售總額超 112 億元。看上去百億銷售額似乎并不起眼，不過，金地商置的長足發展卻不可小覷。

2015年，金地商置全年獲取16個新項目，包括住宅、商業及產業地產等諸多物業類型，新增土地儲備214萬平方米。在資本市場方面，成功實現兩次股權融資，總金額達31.48億港元。2016年，金地商置更是發起收購兼并，對廣電地產的并購將新增500萬平方米可售貨值。

根據金地集團披露的銷售情況顯示，該公司七八月份還繼續推出多個項目，如果不出意外，2016年金地集團全年銷售業績同比將有大幅提升。“按照常規下半年比上半年供貨推盤業績更高預估，金地2016年全年度突破800億元，甚至明年突破千億，不是沒有可能。”一名熟悉金地的分析師表示。