營改增對房地產行業的影響及對策探析

文/黃建飛

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營改增對房地產行業的影響及對策探析

文/黃建飛

2016年5月，“營改增”稅制改革正式實施。房地產業作為我國經濟發展的重要組成部分，在“營改增”中面臨建設材料成本增加、人力成本不能進行進項抵扣、設備費用進項稅抵扣增加等多重考驗。本文根據這些新形勢，作出了“營改增”使房地產經營成本面臨新的考驗、帶來新的變化、提出新的要求等三個方面的思考；同時，提出了票款相符、轉變理念、提升素質等對策建議，以期促進房地產業健康發展，實現房地產發展新境界。

“營改增”；房地產；稅負；對策

一、“營改增”使房地產經營成本面臨新的考驗

當前，房地產業在“營改增”的浪潮中面臨重重考驗，尤其是經營成本方面的考驗，主要體現在建設成本、人工成本、設備費用三個方面：

1.面臨建設材料成本增加的考驗。在“營改增”浪潮中，房地產業面臨最大的考驗是建設材料成本增加。房地產業在建設過程中需要各種建設材料，材料種類繁多，部分材料需求量較大，各材料來源方式不同，因而對于房地產業來說，建設材料發票管理復雜，導致增值稅進項稅額抵扣難度增加，部分材料面臨無法抵扣等問題，使房地產業經營成本增加，房地產業面臨嚴峻考驗。

2.面臨人力成本不能進行進項稅抵扣的考驗。在房地產企業中，人力成本主要包括取得成本、開發成本、使用成本、保險成本、離職成本等，其中這五類成本中又包含著具體的成本，比如取得成本包含著招募成本、選擇成本、錄用成本、安置成本，開發成本包含著上崗前教育成本、崗位培訓成本、脫產培訓成本。“營改增”的本意為降低企業稅負，但是2016年5 月1日“營改增”實施后，使房地產業面臨人力成本不能進行進項抵扣的考驗。

3.面臨設備費用進項稅抵扣增加的考驗。房地產業的設備費用主要有五大部分組成，即設備原價、運雜費、運輸保險費、采購費、設備保管費，其中運雜費又包含運輸費、調車費、裝卸費、包裝捆扎費等。“營改增”實施后，以上五類設備費用將受到一定影響，使房地產業面臨設備費用及相關抵扣增加的考驗；同時，還使房地產業面臨機械設備等固定資產增值稅進項稅額抵扣的考驗。一旦設備租賃費用無法進行抵扣，意味著房地產業設備費用進項稅抵扣將要增加。

二、“營改增”對房地產企業發展帶來新的變化

在我國房地產業在面臨“營改增”的重重考驗下，必須轉變思想觀念，全方位、多層次適應新的形勢，多角度、寬領域應對可能產生的新變化，有效激發房地產企業活力。

1.企業經營方式不同給稅負帶來新的變化。房地產業實行不同經營方式，“營改增”將會給房地產企業產生不同的影響，給稅負帶來新的變化。主要體現在以下六個方面：一是房地產現行業務，二是房地產今后的業務，三是自持業務，四是代理銷售視同銷售，五是由甲方提供的材料業務，六是土地房屋對外投資。因此，房地產企業要結合不同的經營方式，針對“營改增”給房地產企業帶來不同的新的變化，制定行之有效的應對措施。

2.企業增值稅進項發票帶來新的變化。“營改增”實施后，對房地產業來說，帶來最大的變化就是有12種發票即使正規也不能進行進項稅額抵扣。例如：（1）票款不一致的發票；（2）“對開發票”；（3）開發票時，供應商沒有開具銷售清單；（4）房地產企業的開發產品。為此，“營改增”給企業增值稅進項稅發票的處理帶來了很大的變化，必須引起房地產業的重視，并積極應對。

3.企業兼營行為和混合銷售行為帶來新的變化。自2016年5月1日始，“營改增”中取消了“混合經營”行為，導致房地產業兼營行為和混合銷售行為發生較大變化，具體體現在：（1）兼營行為。新的細則規定，在納稅人兼營非應稅項目的情況下，應對貨物或應稅勞務的銷售額及非應稅銷售額分別核算，如果未分別核算，主管稅務機關應對其進行核定。（2）混合銷售行為。“營改增”后，“混合經營”概念消失。因此，“營改增”給房地產業的兼營行為和混合銷售行為帶來了新的變化。

三、“營改增”對房地產財務管理提出新的要求

從房地產財務管理的層面上看，“營改增”的重重考驗使企業必須對財務管理提出新的要求，尤其在發票管理、采購銷售管理、完稅行為管理等方面。

1.對發票管理有新要求。發票管理是財務管理的原始環節之一。在“營改增”的新形勢下，對房地產業的發票管理提出了新的要求：（1）對于可以抵扣的專用發票，應及時取得并妥善管理。有些較難獲得的燃油費等增值稅發票，可以以企業為單位統一購進充值卡等方式妥善處理。（2）對于房地產業專用發票，應加強其認證管理。對無法抵扣的增值稅專用發票，房地產企業財務管理人員應熟悉可抵扣的專用發票，并加強認證管理。（3）對于增值稅專用發票，應防范虛開，嚴加管理。少數房地產企業可能會虛開增值稅發票，以此達到調節稅金或不繳納稅金的目的。對于此種行為，房地產業更應加強防范、嚴加管理。

2.對采購銷售有新要求。采購環節與銷售環節是房地產業經營管理的另一個重要環節，在“營改增”的影響下，必須對采購銷售環節提出新的要求：（1）采購環節。房地產企業與供應商簽訂采購合同時，在合同中最好不要出現與銷售金額掛鉤的違約金條款；同時，要明確發票開具時間、開具類型、以及運輸費用的負擔情況等相關條款。只有在這些細節處也對采購環節提出新的要求，房地產企業才會在應對“營改增”的考驗時游刃有余。（2）銷售環節。一要合理籌措，規避額外稅負風險；二要增強對企業客戶的關注度；三要對精裝修房及商業類產品的銷售注意進項抵扣；四要優化調整預收開票等企業業務流程。

3.對完稅行為有新要求。完稅作為房地產業繳納稅收的末端環節，其處理是否得當對房地產企業的納稅結果具有重要影響。因此，“營改增”對房地產企業的完稅行為提出了新的要求：（1）如果納稅人的應稅行為是在“營改增”試點前發生的，需要補繳稅款的納稅人，應按照“營改增”的稅收新政策補繳相應營業稅。（2）如果納稅人的應稅行為是在“營改增”試點前發生的已繳納稅款，但是按照“營改增”新稅收政策需要申請退還部分稅款的納稅人，應主動向原稅務機關申請退還稅款。（3）如果納稅人的應稅行為是在“營改增”試點前發生的，按照“營改增”新稅收政策需要繳納稅款差額的，需要及時向原稅務機關繳納。

四、房地產行業應對“營改增”的幾點對策建議

在“營改增”的新形勢下，結合房地產業實際情況、房地產業應樹立的新理念，對其財務管理提出的新要求，建議重點從以下三個方面加以應對。

1.票款相符，確保各類增值稅發票抵扣。房地產業有效應對“營改增”的考驗，首先應該做到的就是做到票款相符，確保各類增值稅發票抵扣。根據“營改增”的要求，并不是所有的增值稅發票都可以抵扣，想要實現增值稅的抵扣，必須滿足：第一，房地產企業想要抵扣的增值稅專用發票要在規定的期限內進行認證，并同時進行申報抵扣；第二，房地產企業想要抵扣的增值稅專用發票，其購進的貨物或勞務須應用于企業應稅勞務才可以抵扣；第三，房地產企業想要抵扣的增值稅專用發票上所示的貨物不屬于不動產。房地產企業欲在“營改增”中做到票款相符，確保各類增值稅發票相抵扣，要努力做到：（1）在以往對賬日期內，房地產業可縮短對賬周期，短期內進行不定期對賬，例如每季度不定期抽查，以確保票款相符；對于票款不符的賬目，要及時查明原因，妥善處理。（2）應用先進財務軟件，及時將房地產業的相關票據、貨款資料與供應商及客戶的票據、貨款資料核對，確保票款相符；對于票款不符的，把不符資料打印出來，查明原因，催票催款。（3）對收貨手續進行嚴格管理。房地產業在管理收貨手續過程中，在有發票時，要形成收貨日報的程序；在沒有發票時，應及時辦理統一的無發票的收貨單，同時上報，以此嚴格把控房地產業的收貨手續，確保票款相符，各類增值稅發票能夠及時抵扣。

2.轉變理念，科學調整經營模式。房地產業為了更好應對“營改增”新政策，其根本還是從思想上進行轉變理念，科學調整企業經營模式。具體做好以下幾個方面：（1）創新發展，拓展發展空間。我國房地產業應充分利用自身資源，例如信息資源、科技資源、政治資源等，發揮企業內外部創新能力，拓展發展空間，調整經營模式，才能在“營改增”的大潮中合理避稅，降低成本，實現持續發展。（2）以龍頭企業為標桿，調整自身經營模式。我國房地產企業在遵守國家法律法規的前提下，主動向房地產業龍頭企業學習企業管理理念，例如萬科、萬達、恒大地產、龍湖地產、綠地地產等，吸收其管理精華，對自身經營模式進行調整，實現更好發展。（3）采用精益管理模式，科學降低成本。我國房地產業應在“精益思維”指導下，逐步采用精益管理模式，合理避稅，科學降低成本，應對“營改增”的考驗。

3.提升素質，提高財務管理水平。房地產企業想要順利應對“營改增”，還應努力實現人員素質的提升，提高財務管理水平。（1）入職嚴格甄選。房地產企業在招聘財務管理人員時要做到嚴格甄選，不以與領導關系親疏為標準，而以財務人員自身素質高低為標準，選賢選能，而非走家族制管理路線。（2）定期培訓。房地產企業應對財務管理人員進行定期培訓：一方面，要進行財務知識培訓；另一方面，要進行財務軟件及相關技能培訓，尤其在“營改增”實行后，更是要組織專門培訓，以提高房地產企業財務管理水平。（3）不定期考核。不僅注重期末考核、任職考核，還要加強平時管理，不定期考核，認真記錄在案。（4）優化管理流程，提升管理水平。合理的流程是高效管理、提升水平的基礎。因此，可通過優化管理流程的方式來提高財務管理水平。

五、結束語

全面實行“營改增”后，我國房地產業受到了很大影響。面對重重考驗，我國房地產業應該從轉變理念、科學調整經營模式開始，逐步落實到企業管理上。從業務角度上，做到票款相符，確保各類增值稅發票抵扣；從人員管理角度上，做到提升素質，提高財務管理水平。只有不斷改進與創新，我國房地產業才能順利通過此次“營改增”的考驗，實現健康發展。

［1］陸勇.試論營改增對房地產企業財務管理的影響［J］.行政事業資產與財務，2016（09）.

［2］梁萍.營改增對房地產企業影響初探［J］.財會學習，2016，11.

［3］黃玲，向文彬.論“營改增”對房地產企業的影響［J］.財會月刊，2015，07.

（作者單位：鴻翔控股集團有限公司）