試論我國住房抵押貸款證券化①

海南大學 羅晉京

試論我國住房抵押貸款證券化①

海南大學 羅晉京

住房抵押貸款證券化是資產證券化的一種，也是一種金融創新，其對改善房地產融資環境，促進房地產業的健康發展具有重要的意義。我國商業銀行已沉淀巨額住房抵押貸款資產，有的銀行也進行了試點，應通過完善立法、監管、信用增級、會計和稅收等制度為全面實施住房抵押貸款證券化做好制度準備。

住房 抵押貸款 證券化

住房抵押貸款證券化是資產證券化的一種，我國自2005年開始試點資產證券化，但至今進展不大。住房抵押貸款證券化對改善房地產融資環境，促進房地產業的健康發展具有重要的意義，本文試對其進行探討。

1 資產證券化與住房抵押貸款證券化

1.1 資產證券化和住房抵押貸款證券化的概念

資產證券化是指將缺乏流動性，但具有未來的現金流的資產進行組合，組成資產池，對該資產池產生的現金流進行結構性重組，并以該現金流為支撐發行在資本市場上可以流通的證券，從而實現金融互通的過程［1］。資產證券化是一種金融創新。可以進行證券化的資產包括銀行的不良資產、銀行的住房抵押貸款、特許收入、信用卡應收款等。住房抵押貸款是最為常見，也是最重要的可證券化資產。因此，所謂的住房抵押貸款證券化就是把金融機構發放的住房抵押貸款轉化為抵押貸款證券（主要是債券），然后通過在資本市場上出售這些證券給市場投資者，以融通資金，并使住房貸款的風險分散為眾多投資者承擔。

證券化資產按照資產證券化歷史發展的過程可以分為兩大類：一是按揭資產；二是非按揭銀行信用和非銀行信用資產。在美國前者被習慣稱為按揭證券化（Mortgage Backed Securities，MBS），后者被稱為資產證券化（Asset Backed Securities，ABS）［1］。

1.2 資產證券化的發展歷程

20世紀60年代在美國興起的房地產投資信托（REIT）是資產證券化的最早萌芽，其后經歷了迅速發展、衰落、復蘇、穩定發展的過程。1960年，美國國會在內地稅則中批準了房地產投資信托業務，其目的是使投資大眾分享不動產投資收益，避免財團壟斷；同時建立起房地產資本市場，使房地產市場與資本市場有效地融合。此后，日本、英國等國家爭相效仿。

住房抵押貸款證券化在美國發展的標志性立法，是1968年美國國會通過的《住宅與城市發展法》，該法授予政府國民按揭協會有權購買及收集住房抵押貸款，并且有權出售由這些抵押貸款組合的股份給公共投資者。1970年美國國會又通過了《緊急住宅融資法》，美國房地產抵押貸款證券化制度不斷健全，債券品種增多。1977年，美國銀行作為第一家私營機構向公眾投資者發行了由傳統按揭組合支持的證券。1992年，美國住房抵押市場上的債券規模達到1.4萬億美元，成為僅次于美國國債的第二債券。

住房抵押證券化在美國發源后，很快傳播到世界各地，在亞洲，日本是住房抵押證券化發行最多的國家。

2014年9月29日中國人民銀行、銀監會下發了《央行 銀監會關于進一步做好住房金融服務工作的通知》，《通知》鼓勵銀行業金融機構通過發行住房抵押貸款支持證券（MBS）、發行期限較長的專項金融債券等多種措施籌集資金，專門用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。銀行業金融機構積極支持有市場前景的在建、續建項目的合理融資需求。擴大市場化融資渠道，支持符合條件的房地產企業在銀行間債券市場發行債務融資工具，積極穩妥開展房地產投資信托基金（REITs）試。目前我國的MBS與ABS的區別［2］見表1。

表1 我國目前MBS與ABS的現實比較

2 資產證券化的操作流程及住房抵押貸款證券化的流程

資產證券化的范圍比較廣，住房抵押貸款證券化只是其中的一個重要類型。國際上根據其操作流程的不同，分為美國型和亞洲型，或者稱歐美型和日本型。

2.1 資產證券化的操作流程

確定可以進行資產證券化的資產（例如住房抵押貸款、汽車抵押貸款、不良貸款、特許收入等）→設立特殊目的機構（Special Purpose Vehicle，簡稱SPV）→將擬證券化的資產真實地出售給特殊目的機構（SPV），將資產匯集成為資產池→對資產池中的資產進行信用評級和增級→特殊目的機構（SPV），通過投資銀行發售證券。

在這一流程中，涉及多方面的參與機構。除了政府審批和監管部門，主要有原始受益人，也即設立SPV的委托方，通常是銀行或擁有基礎資產的企業；SPV，負有實現資產真實出售和破產隔離的職能，也是證券化產品的發行人，通常由信托公司或有限合伙企業擔當；信用提升機構通過擔保、保險，提升信用等級，這類機構通常由保險公司、銀行、政府支持機構等擔當；流動性提供機構，主要為SPV提供流動性支持，主要由銀行擔當；資產服務機構，負責基礎資產的處置、回購等，主要由原始權益人或專業資產服務公司擔當；評級機構，對擬發行證券化產品出具信用評級報告，主要由專門的評級公司擔當；律師則負責起草證券化產品發行文件和相關法律合同，協助解決法律結構問題。

2.2 住房抵押貸款證券化的流程

國外住房抵押貸款證券化的操作分為歐美型和日本信托型。

（1）歐美型抵押債權證券化的操作程序：資產特定化與證券化設計→信用增級→證券發行和交易。（2）日本信托型住房抵押貸款證券化的操作流程：資產特定化與信托轉移→信托財產的證券化→受益證券的償付。

3 我國發展住房抵押貸款證券化的必要性及試點工作

3.1 必要性

住房抵押貸款證券化作為一項金融創新產品，對于促進房地產金融市場的健康發展具有特殊的意義，其必要性如下。

3.1.1 分散金融機構發放住房抵押貸款的風險

從我國金融機構所發放的住房抵押貸款的期限來看，一般為10年以上，最長可達20年。貸款期限越長則貸款風險越大，隨著房地產市場的調整、消費需求的變化甚至是人口結構的變化等都會影響到貸款的全額回收問題。因此，通過住房抵押貸款證券化，金融機構可以出售住房抵押貸款資產，提前收回貸款，降低風險。

3.1.2 擴大金融機構住房貸款的資金來源

據統計，2014年我國金融機構的個人住房貸款總額已經達到10萬億元，但這些資產存放在銀行缺乏流動性，銀行無法從這些資產中回收資金來發放新的貸款。如果這些住房抵押貸款總額的一半進行證券化，銀行將可以回收4萬～5萬億元的資金，相當于市場獲得相應的流動性。這對于銀行、企業和個人都是多方共贏。

3.1.3 增加證券市場的投資工具

住房抵押貸款債券作為一種風險介于國債和企業債券之間的金額投資品種，其收益高于國債而信用評級卻高于企業債券。如果能夠大力發展住房抵押貸款證券化可以為投資者提供了風險相對較低而收益相對較高的債券投資途徑，也為我國證券市場提供了新的交易品種，有利于活躍債券交易。

3.1.4 支持保障性住房建設

我國在保障性住房建設的投入方面主要是國家財政資金，由于保障性住房資金投入大、回收期長、經濟效益低，目前已面臨資金短缺的瓶頸。縱觀國外的情況，很多是通過金融市場來籌集保障性住房的建設資金。在美國，住房抵押貸款證券化在完成利率市場化之后快速發展，MBS余額從1980年的111億美元大幅增長至2007年的9.3萬億美元，同期住房抵押貸款的資產證券化率也從7.6%上升至64%，極大推動美國住房市場的發展和解決中低收入家庭的住房困難問題。在2014年中國人民銀行、銀監會下發的《會關于進一步做好住房金融服務工作的通知》中，提出加大對保障性安居工程建設的金融支持，對公共租賃住房和棚戶區改造的貸款期限可延長至不超過25年。

3.2 試點工作

住房抵押貸款證券化對我國房地產金融市場的促進作用是十分顯著的，我國自2005年開始也進行資產證券化的試點。以下以中國建設銀行所發行的“建元2005-1”個人住房抵押貸款支持證券進行介紹［3］。

“建元2005-1”個人住房抵押貸款支持證券（以下稱建元證券）是由中國建設銀行在借鑒國際資產證券化運作模式的基礎上，基于中國現行法律框架設計出的切合我國當前實際的個人住房抵押貸款證券化產品，是一項開創國內住房抵押貸款證券化先河的重要金融創新業務。截至2013年6月30日，該住房抵押貸款支持證券運行良好，A級資產支持證券已于2013年2月26日全部償還完畢。

繼“建元2005-1”個人住房抵押貸款支持證券之后，建行又推出了“建元2007-1”個人住房抵押貸款支持證券。2013年，“建元2007-1”RMBS產品整體運作情況良好，證券本息兌付正常，信息披露和資金劃轉未出現延遲和誤差。

4 完善住房抵押貸款證券化的法律制度

雖然我國已成功進行了個人住房抵押貸款證券化的試點，但試點的面不廣，進展也比較緩慢。應完善以下法律制度建設，為全面實施我國住房抵押證券化做準備。

4.1 完善立法

目前我國住房抵押貸款證券化的相關法律規定主要有以下方面：2005年央行、銀監會的《信貸資產證券化試點管理辦法》，2005年央行的《全國銀行間債券市場金融債券發行管理辦法》，2000年央行的《全國銀行間債券市場債券交易管理辦法》，2005年央行的《資產支持證券信息披露規則》，2005年中國銀監會《金融機構信貸資產證券化監督管理辦法》，2006年財政部、國家稅務總局《關于信貸資產證券化有關稅收政策問題的通知》等，這些規定屬部門規章，位階較低，無法為資產證券化提供充分的法律依據，故應加強立法。

4.2 監管錯位

住房抵押貸款證券化涉及金融機構、特殊目的機構、信用評級機構、投資銀行等諸多部門，目前我國對住房抵押貸款證券化的監管機構有央行、銀監會、證監會等，到底是以誰為主還是聯合進行監管？還存在監管的交叉和錯位，所以應完善監管機制。

4.3 信用增級的規定

住房抵押貸款證券化的信用增級分為內部信用增級和外部信用增級，我國可以組建一個或幾個有政府背景的住房抵押貸款擔保機構，一方面可以推進住房抵押貸款證券化，另一方面也能夠給商業銀行開展住房貸款業務提供源源不斷的資金。但目前由政府對住房抵押貸款證券化直接提供信用增級是有困難的，所以應修改擔保法等相關法律。

4.4 稅收與會計問題

國家稅務總局《關于信貸資產證券化有關稅收政策問題的通知》中對住房抵押證券化過程中涉及的印花稅、營業稅和所得稅做了規定。而財政部2005年《信貸資產證券化試點會計處理規定》對發起機構、特殊目的信托、受托機構、資金保管機構等的會計問題都作出規定，而2011年財政部又廢止了2005年的《信貸資產證券化試點會計處理規定》。如果住房抵押貸款證券化相關的會計制度不完善，勢必影響到稅收的核算，而稅收障礙也會阻滯住房抵押貸款證券化的正常發展，因此應完善稅收及會計的規定。

［1］ 王小莉.信貸資產證券化法律制度［M］.北京：法律出版社，2007.

［2］ 劉大志.房地產企業融資：業務匹配、金融支持與策略調整［M］.廣州：中山大學出版社，2012.

［3］ 中國科學院大學中國產業研究中心，中國科學院預測科學研究中心.2014年中國房地產市場回顧與展望［M］.北京：科學出版社，2014.

F832

A

2096-0298（2016）07（b）-105-02

本文屬于海南省社會科學2105年規劃課題《海南省文化產業立法研究》的部分成果，課題編號：HNSK（YB）15-40；海南大學西部項目資助。

羅晉京（1969-），男，海南臨高人，副教授，法學博士，主

要從事房地產法、金融法方面的研究。