預期征地下設施農用地流轉利益主體沖突機制研究——以吉林省F市聯盟村為例

周 敏，雷國平，2，李 菁（.東北大學土地管理研究所，遼寧 沈陽 089；2.東北農業大學資源與環境學院，黑龍江 哈爾濱5000；.華中科技大學土地管理系，湖北 武漢 40074）

預期征地下設施農用地流轉利益主體沖突機制研究——以吉林省F市聯盟村為例

周 敏1，雷國平1，2，李 菁3
（1.東北大學土地管理研究所，遼寧 沈陽 110819；2.東北農業大學資源與環境學院，黑龍江 哈爾濱150030；3.華中科技大學土地管理系，湖北 武漢 430074）

研究目的：分析因預期征地導致的設施農用地流轉雙方為競相獲取附著物補償費而引發的沖突及磨合機理，為解決農地流轉沖突提供新視角。研究方法：博弈分析法、個案分析法和歸納總結法。研究結果：（1）聯盟村設施農用地流轉市場特征：受預期征地影響、地權主體和定著物產權主體分離、賣方市場特征和信用租賃特征；（2）設施農用地轉出方為預期征地做準備，通過低價購買方式與轉入方進行地上定著物交易，從而攫取附著物補償費；（3）轉入方在“不出售”策略占優時選擇低價交易出售地上定著物的實質是相關制度法規的缺失，導致流轉雙方權利模糊不清，致使農戶出現權利行使偏差，造成強勢產權對劣勢產權的侵蝕。研究結論：需盡快構建設施農用地地上空間權利，當然，需要處理好土地承包經營權與地上定著物所有權的關系，清晰界定兩種權利在土地空間權利占有中的權能，逐步建立起產權相對明晰的土地制度。

土地制度；設施農用地流轉；預期征地；博弈

1　引言

農地流轉是社會關注的焦點和學界研究的熱點，必要的農地流轉有助于提高土地利用效率和優化資源配置，是實現農業適度規模經營和農業現代化的前提條件。國內學者圍繞農地流轉方面的研究可分為宏觀和微觀兩個層面，宏觀層面集中在農地流轉現狀、特征［1］，流轉市場［2］，區域差異及成因［3］，流轉效率［4］，流轉模式［5］等；微觀層面集中在農戶農地流轉行為［6］、流轉意愿［7］、流轉交易費用［8］等，針對農地流轉利益主體沖突機制的研究較少。農地流轉實質是參與各方的利益再分配過程，是各參與主體在現有制度下圍繞土地流轉利益分配追求利益最大化所進行的持續博弈過程［9］。李啟宇認為處理好相關利益主體的利益分配關系是農地流轉的前提：轉出方獲得的總報酬不低于自己經營農地，轉入方獲得的報酬不低于社會平均利潤［10］。馮玲玲等以重慶市璧山縣為例，探討農地流轉中利益主體博弈問題，發現供給方和需求方存在利益沖突，當利益主體同時存在收益增量時，雙方在利益驅動下均產生農地流轉動力，進而形成農地流轉市場［11］。目前農用地流轉問題研究客體以耕地為主，實踐中，還存在設施農用地①根據《土地利用現狀分類》（GB/T21010-2007），設施農用地是指：直接用于經營性養殖的畜禽舍、工廠化作物栽培或水產養殖的生產設施用地及其相應附屬設施用地，農村宅基地以外的晾曬場等農業設施用地。流轉，且其更具有特殊性和復雜性，體現在：（1）區域位置的特殊性。設施農用地往往位于城市郊區，該區域農業發展既接受城市輻射，又受到被城市吞噬的壓力，面臨征地的威脅。（2）影響因素的復雜性。城市郊區具有交通區位優勢以及勞動力、資金、人才和技術優勢，發展現代農業的條件得天獨厚，設施農用地是中國農業的一種特殊類型［12］，其農戶農地流轉行為與其他區域相比存在較大差異［13］，諸如受到預期征地影響。

考慮到預期征地對設施農用地流轉的影響，本文基于對吉林省F市聯盟村近年征地與設施農用地流轉實踐的調查，試圖在分析設施農用地流轉市場特征的基礎上，探討流轉雙方博弈均衡穩定的條件，闡明征地預期下設施農用地流轉利益主體沖突、磨合的機理，為解決農地流轉沖突提供新視角。

2　研究區概況

聯盟村四社位于吉林省F市近郊，京哈鐵路干線上，具有區位和交通優勢。該村起源于1955年，因工人、農民混居成立聯盟社，1983年改制更名為聯盟村。該村農戶905戶（3596人），耕地4281畝，土質為黑鈣土。1997年第二輪按勞動力②通過訪談獲知，聯盟村四社第二輪發包土地時，勞動力是指年齡在18—60周歲，且在本村社從事農業生產的在籍男子。發包土地，每個勞動力承包4.5畝土地。近年，F市形成了城市周邊、102國道和撫松南線、中線和北線公路沿線為主要分布區域，以棚膜蔬菜產業園區為重點的蔬菜產業發展格局。截至2013年9月，全市棚膜蔬菜面積達70145畝，年產蔬菜84噸，產值9.5億元，已建成蔬菜產業園區10余個，聯盟村是其規模在百畝以上的產業園區之一，全村約160 hm2、1700棟日光溫室①閻紅玉.黑土地上建起“白色銀行”——撫余棚膜經濟助力農民穩步增收［N］.農民日報，2013-09-26（3）.。隨著區域經濟發展和城市化進程的加快，征地的發生不可避免。征地發生前，該村用于棚膜蔬菜生產的農地流轉存在兩種方式：一是轉出方在流轉農地的同時將地上已有的日光溫室賣予轉入方；二是農地轉出方僅流轉農地，由農地轉入方修建日光溫室，兩種農地流轉方式中，日光溫室所有權均歸屬轉入方。隨著征地事件的不斷發生以及城市化進程的加快，村民預期征地強烈，轉出方紛紛調整農地流轉方式，表現為：（1）調整流轉期限。流轉期限從過去3—5年中長期為主，調整為1年的短期為主。（2）購買、修建地上定著物。修建或強行從轉入方處購買用于棚膜蔬菜生產的鋼架或木架的日光溫室，以期獲得未來征地中的附著物補償費。

3　預期征地下的設施農用地流轉

3.1城郊設施農用地利益主體預期征地概況

《憲法》和相關法律規定，征地是國家為了公共利益的需要，依法將集體所有的土地轉變為國有土地的行為，諸如公共交通、基礎設施建設等。然而，實踐中，征地用途往往是非公益性的，諸如房地產開發、開發區建設等。雖然，《土地管理法》對征收耕地的補償費和補償標準做了明確規定：征收耕地的補償費包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗補償費。土地補償費和安置補助費的補償標準按照產值倍數法，分別是被征收前三年平均年產值的6—10倍和4—6倍；被征收土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區、直轄市規定。實踐中，公益性用途征地和非公益性用途征地在補償標準上存在顯著差異，以武漢市為例，武漢主城區公益性用途征收補償額是22.17萬元/hm2，非公益性用途征收補償額是74.13萬元/hm2，兩者相差51.96萬元/hm2，且城市等級越高，距離城市中心越近，公益性和非公益性征收的補償差異越明顯［14］。

聯盟村的實際征地補償與中國目前《土地管理法》中年產值倍數法的補償標準有一定的差距，突出表現在該村的征地補償以政府定價、一次性支付的包干方式為主，將征地補償費發放給村集體，具體的分配方式由村內部協商解決。聯盟村位于城市近郊，其征地用途以非公益性用途為主，其征地補償額高于遠郊和一般農村地區，征地補償款對于一般的兼業戶和純農戶家庭是一筆很可觀的收入，青年家庭可以將該筆補償款作為創業資金；中年家庭可以將它作為子女就學、婚嫁費用；老年家庭可以將它作為日常開銷、養老資金。調查發現，一般情況下，被征地農戶在征地后生活水平提高，僅個別被征地農戶在征地后生活質量下降，主要原因有：一是進城后的生活支出激增導致家庭為了彌補這個支出而疲于奔波；二是面臨家庭大額支出，諸如子女結婚購房、裝修等將征地補償款花的所剩無幾致使家庭對未來生活的擔憂；三是因消費奢靡無度、嗜賭成性等將征地補償款花光致使生活陷入困境。

與聯盟村農戶訪談發現，被征地農戶對不同征地用途的征地補償標準的差異性有普遍認知，即因修建公路、基礎設施等公益性用途低于因房地產開發等非公益性用途征地補償標準。同時，被征地農戶雖然不清楚各項補償費的具體名稱和含義，卻知曉補償費的補償對象，普遍認為土地補償費和安置補助費的補償對象是土地承包者；地上附著物補償費是附著物的所有者；青苗補償費的補償對象是直接從事農業生產的農戶。因此，發生征地時，如若設施農用地的流轉期限未到，且地上附著物的產權主體是轉入方，那么附著物補償費和青苗費就會分配給轉入方，轉出方僅占有土地補償費和安置補助費。

近郊農村有的正在征地拆遷，有的征地拆遷迫在眉睫，遠郊農村則正等待征地拆遷的步步逼近。無論是近郊還是遠郊，只要尚未征地拆遷，就意味著當地此時處于預期征地拆遷階段。預期征地拆遷意味著征地拆遷尚未展開或來臨，但是在不遠的將來一定會來到，它既是一種實然的時空狀態，即此時此地處于將要征地拆遷的狀態，同時又是當地農民的一種心態，即當地農民已經對征地拆遷有了某種預期，有了充足的思想準備［15］。農戶在有了充足的征地思想準備后，為了使自身在征地拆遷中的收益最大化，便出現諸如購買地上附著物、“種房子”、“種果樹”等現象。

3.2聯盟村設施農用地流轉市場特征分析

3.2.1受預期征地因素影響 聯盟村地處城市近郊，近10年頻繁發生征地事件，征地用途以非公益性用地為主。村民普遍認為即使征地拆遷尚未展開或來臨，但在不遠的將來一定會來到，對征地有充足的思想準備。并將思想轉化為行動，調整農地流轉策略，主要表現：（1）縮短農地流轉期限。征地發生前，流轉期限以3—5年期的中長期為主，租金在簽訂農地流轉合同或口頭協議成立時一次性付清。受預期征地影響，流轉期限調整為1年期的短期流轉，到期后以續期的方式繼續流轉，租金采取當年付清的方式。（2）調整農地流轉方式。征地發生前，轉出方傾向于選擇將地上定著物賣予轉入方進行農地流轉，即不占有地上定著物所有權，受預期征地影響，轉出方傾向于保留地上定著物所有權，僅流轉農地經營權。

3.2.2地權主體與定著物產權主體分離 經流轉的設施農用地由于涉及地上定著物，諸如工廠化作物栽培中鋼架結構、磚木結構或木架結構的日光溫室等，導致定著物的產權主體與土地承包經營權主體分離。在聯盟村，經流轉用于棚膜蔬菜生產的設施農用地，普遍存在土地承包經營權主體與地上定著物產權主體相分離的現象，由于契約的不完全性，產權主體之間勢必隱藏著發生沖突的誘因，突出表現為農地流轉到期時，土地承包經營權人與地上定著物產權界定地上定著物的處分權而引發的紛爭。

3.2.3賣方市場特征 經濟學中賣方市場是指供給小于需求，商品價格有上升趨勢，賣方在交易上處于優勢地位的市場趨勢。聯盟村設施農用地流轉賣方市場特征體現在：（1）外部開放市場。設施農用地收益較高，聯盟村棚膜蔬菜生產的畝均收入約為玉米等大田作物的4—6倍，為追求較高的經濟回報，農地轉入方不僅來自本村農戶，還包括外村農戶，甚至是城市居民。（2）轉出供給不足，轉入需求過剩。設施農用地往往位于城市近郊，具有發展現代農業的優勢條件，得天獨厚的地理位置及棚膜蔬菜生產的傳統推動了聯盟村農地流轉，是遠郊和城市農業生產者競相涌入的區域，農地轉入需求過剩；由于近郊設施農用地天然有限，且部分農戶沒有農地轉出需求，農地轉出供給不足。

3.2.4信用租賃特征 為規范市場運行，市場交易通常都是以一定的契約形式完成的。學者們對農地流轉中的契約完備現狀做了大量的調查研究，發現目前農地流轉中的契約不完備，主要體現在正式契約比例低，且契約年限短。馮艷芬，董玉祥等通過對廣州市番禺區467戶調查研究，發現農地流轉行為手續簡單，規范性不強，僅有67.99%的農戶簽訂農地流轉合同［13］。劉一明、羅必良等通過對全國890個農戶的抽樣調查，發現農地流轉簽約樣本占比是52.77%［16］。陳和午和聶斌通過對福建和黑龍江省的調查研究，發現租入和租出農地時口頭契約的比例分別是79.17%和89.58%，沒有第三方證明人的比例分別是79.17%和95.83%，且租期以1年期限為主［17］。農地信用租賃正是指這種雙方并沒有達成規范的書面契約，也沒有選擇第三方證明人，只憑借彼此的信用進行的農地租賃交易［18］。聯盟村設施農用地流轉同樣存在上述正式契約比例低，契約年限短的問題，具有信用租賃的市場特征。

4　預期征地下設施農地流轉主體博弈分析

4.1博弈要素

局中人：設施農用地流轉雙方，分別用i = 1，2表示。

行動空間：用Ai來表示局中人的行動集合。參與人1有兩種選擇：購買和不購買地上定著物，行動集合A1=（購買，不購買）；參與人2在每個戰略下各有兩種選擇：出售和不出售地上定著物，行動集合A2=（出售，不出售）。

效用函數：用U來代表參與人1、2的期望效用。參與人1的效用U =（U1，U1′）；參與人2的效用U =（U2，U2′）。

4.2轉出方效用函數模型

假設設施農用地轉出方僅流轉農地每年可獲租金為Ra，購買地上定著物成本為L，兩者同時流轉每年可獲租金為Rb。假設從設施農用地流轉后每年發生征地的概率為Pi（i=1，2，…，n）。T = ｛T，A，F，Q｝代表征地補償費用：｛土地補償費，安置補助費，附著物補償費，青苗補償費｝。青苗補償費Q的補償對象是直接從事農業生產的農戶，不影響轉出方的效用。設轉出方采取購買地上定著物策略的總效用為U1，否則為U1′。則有：

整理得：

假設設施農用地轉出方是理性經濟人，自身效用最大化作為決策依據。當U1＞U1′時，轉出方會選擇購買策略，獲得最大效用。購買地上定著物的一次性費用為L，假設不考慮資金的時間價值，平攤至每年，有L = nl，將其代入式（3）、式（4）和不等式U1＞U1′，則有：

整理得：

P0是在第1年至第n年該塊土地發生征地概率的平均值，F'是理論上第1年至第n年發生征地時的附著物補償費，F和l在一定時期內是定值。由于實踐中Ra和Rb相差不大①原因：（1）聯盟村設施農用地主要生產棚膜蔬菜，地上定著物以日光溫室為主，春季主要生產蔬菜黃瓜，秋季主要生產蔬菜豆角，日光溫室的里外兩層塑料薄膜均為消耗品，需每2年更新一次，此費用由轉入方支付；（2）轉入方需要對日光溫室進行定期維修，需要投入人力和物力；（3）在預期征地下，相比租金收益，轉出方更看重征地補償款。，此處為方便研究，假設Ra= Rb。因此，設施農用地轉出方的策略選擇由P0決定，即發生征地事件的概率越大，則轉出方越傾向于選擇購買地上定著物的策略。實踐中，發生征地事件的概率村民無法確切估計，只能憑借發生征地的心理預期進行決策。

4.3轉入方效用函數模型

假設轉入方單位設施農用地每年的凈收益為W。設轉入方采取出售地上定著物策略的總效用為U2，否則為U2′，則有：

整理得：

假設設施農用地轉入方是理性經濟人，自身效用最大化作為決策依據。當U2＞U2′時，轉入方會選擇出售策略，獲得最大效用。將L = nl代入式（9）、式（10）和不等式U2＞U2′，則有：

同理，設施農用地轉入方的策略選擇由P0決定，即發生征地事件的概率越小，則轉入方越傾向于選擇出售地上定著物的策略。

4.4流轉雙方的博弈均衡分析

運用決策樹表示設施農用地流轉雙方的動態博弈（圖1），首先，轉出方從可選擇行動空間（購買，不購買）中根據其自身效用選擇；其次，轉入方觀測到轉出方行動，從可選擇行動（出售，不出售）中根據其自身效用選擇，策略選擇依據是其總效用；最后，流轉雙方的收益為（U1，U2），（U1，U2′），（U1′，U2），（U1′，U2′）。轉出方的行動選擇由其效用決定，當U1＞U1′時，F′＞l，轉出方的占優策略是“購買”；當U1＜U1′時，F′＜l，轉出方的占優策略是“不購買”；當U1= U1′時，F′ = l，轉出方無占優策略，即行動選擇對其效用沒有影響，達到均衡狀態。同理，轉入方的行動選擇亦由其效用決定，當U2＜U2′時，F′＜l，轉入方的占優策略是“出售”；當U2＞U2′時，F′＞l，轉入方的占優策略是“不出售”；當U2= U2′時，F′ = l，轉入方無占優策略，即行動選擇對其效用沒有影響，達到均衡狀態。因此，當U1= U1′，U2= U2′時，設施農用地流轉雙方博弈的混合戰略達到納什均衡。

圖1　設施農用地流轉雙方動態博弈Fig.1 The dynamic game of facilities agricultural land transfer

4.5設施農用地流轉博弈實證分析

聯盟村于2012年6月發生征地，征地面積約12 hm2，用途以商服等非公益性用途為主，征地補償實施政府定價、一次性支付的包干方式。附著物補償費按地上定著物面積計算，補償標準為60元/m2，土地補償費和安置補償費的一次性補償標準為230元/m2。當地日光溫室以寬16 m，長80—100 m為主，面積以1.5 km2為主。附著物補償費約為9萬元/棟；土地補償費和安置補助費約34.5萬元/棟；流轉租金每年約0.2萬元/棟；日光溫室的年收益約1.7萬元/棟。近三年地上定著物交易價格在0.6—1.5萬元/棟不等，以1.2萬元交易價格為主。采用用估計發生征地年限測度農戶的征地心理預期征地強弱，年限越短，征地概率越大。假設農戶估計5年內發生征地，那么未來5年平均每年發生征地的概率P0= 0.2。

表1　預期征地年限2—13年下的F′，l和U 單位：104元/棟Tab.1 F′，l and U under the different expected land expropriation period between 2-13 years unit:104yuan/building

在預期征地年限為2—13年間，轉出方采取“購買”策略的效用U1由20.95萬元下降至4.75萬元，采取“不購買”策略的效用U1′由17.65萬元下降至5.25萬元，當P0＞0.13時，U1＞U1′，“購買”是占優策略，當P0≤0.13時，U1＜U1′，“不購買”是占優策略；轉入方采取“出售”策略的效用U2由5.45萬元上升至23.43萬元；采取“不出售”策略的效用U2′由8.75萬元上升至22.92萬元，當P0＞0.13時，U2＜U2′，“不出售”是占優策略，當P0≤0.13時，U2＞U2′，“出售”是占優策略。理論上流轉雙方博弈的納什均衡為U1= U1′，U2= U2′，此時P0≈0.13，達成地上定著物交易的條件為F′ = l，然而，第2年至第13年發生征地時的附著物補償費F′從4.5萬元/棟下降至0.69萬元/棟，分攤費用l從0.60萬元/棟下降至0.09萬元/棟，F′＞l，預期征地下，設施農用地地上定著物是被低價交易（表1）。

如何解釋實踐中設施農用地轉入方在不出售策略占優時（P0＞0.13）選擇低價交易出售地上定著物。中國《憲法》和《土地管理法》規定“農村土地屬于農民集體所有”；“農民集體所有的土地由本集體經濟組織的成員承包經營”；“國家依照法律規定保護公民的私有財產權”，因此，設施農用地和地上所建的定著物是兩個獨立存在的物權，即土地承包經營權和地上定著物所有權主體分離。實踐中，兩個物權卻需要相互依存，設施農用地是其上定著物存在的基礎和載體，地上定著物直接體現了設施農用地的價值，尤其是在預期征地下，地上定著物在征地過程中形成高額的附著物補償費。因此，兩個獨立的物權在實現權利過程中需要相互作用。然而，由于農地流轉市場具有典型的信用租賃特征，定著物產權主體行使權利受土地承包經營權主體的單邊制約，如果其不同意出售地上定著物，那么只能將其拆除。棚膜蔬菜生產具有較高的資產專用性①資產專用性（assets specificity）概念是新制度經濟學的代表人物之一威廉姆森首創的。其基本含義是：有些投資一旦形成某種特定資產就難以轉變為其他用途，即使進行再配置也會造成重大的經濟損失。羅必良.農地經營規模的效率決定［J］.中國農村觀察，2000，（5）：18-24.，導致轉入方拆除后只能移建或變賣拆除物將導致更大的損失，進行地上定著物的低價交易是轉入方在此條件下的理性選擇。

5　結論與討論

5.1結論

預期征地下設施農用地流轉利益主體沖突的實質是利益主體對因征地而形成的附著物補償費的競相控制和擁有。本文通過分析預期征地下近郊設施農用地流轉市場特征，建立流轉主體利益博弈模型，并探討設施農用地流轉利益主體沖突機制。得出以下結論：

聯盟村設施農用地流轉市場特征包括：受預期征地影響、地權主體和定著物產權主體分離、賣方市場特征和信用租賃特征。

聯盟村設施農用地流轉雙方博弈的納什均衡為U1= U1′，U2= U2′，實踐中，轉入方在“不出售”策略占優時（P0＞0.13）選擇低價交易地上定著物。這是由于土地承包經營權和地上定著物所有權相互獨立，但流轉雙方在實現權利的過程中需要相互依托。然而，現行集體土地產權制度以及農地流轉市場的信用租賃特征，導致轉出方行使權利受到轉出方單邊制約，低價交易是轉入方在此條件下的理性選擇。

聯盟村設施農用地轉出方受征地預期影響，強制性通過低價購買方式與轉入方進行地上定著物交易，為即將到來的征地做準備，攫取附著物補償費，以期實現自身效用的最大化。其實質是相關制度法規的缺失，導致流轉雙方權利模糊不清，致使農戶出現權利利用偏差，造成強勢產權對劣勢產權的侵蝕。

5.2討論

本文探索性地研究了設施農用地流轉主體為競相獲取因潛在的附著物補償費而引發的沖突及磨合機理，運用博弈論探討了理論上流轉雙方博弈的混合戰略的納什均衡，并對流轉雙方不同策略選擇下的總效用進行測算。設施農用地要求土地權利作空間權塑造，現實的困局是設施農用地土地承包經營權與地上定著物所有權之間的產權矛盾，如何解決這一矛盾，法律沒有明確規定。設施農用地作為一種重要的農業用地類型，承擔著為城市提供生鮮、蔬菜等功能，對其進行規范和保護是必要的。《物權法》已勾勒出城市建設用地使用權空間雛形：“建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。”因此，土地使用權突破了地表權，向地上和地下延伸，建設用地空間權已初步確立。相應的，農村集體土地已經進行了空間利用，但尚未有權利體系對其進行規制。立法的缺失，導致權利模糊不清，致使農戶出現權利行使偏差，權利被過度使用或未充分使用，造成強勢產權對劣勢產權的侵蝕，諸如在預期征地下，土地承包經營權人強制性地與地上定著物所有權人進行定著物低價交易。因此，需要盡快構建設施農用地地上空間權利，如何處理好土地承包經營權與地上定著物所有權的關系，并清晰界定兩種權利在土地空間權利占有中的權能，這將是下一步研究的重點和方向。

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［15］楊華.城郊農民的預期征地拆遷：概況、表現與影響——以荊門市城郊農村為例［J］.華中科技大學學報（社會科學版），2013，（2）：98-105.

［16］劉一明，羅必良，鄭燕麗.產權認知、行為能力與農地流轉簽約行為——基于全國890個農戶的抽樣調查［J］.華中農業大學學報（社會科學版），2013，（5）：23-28.

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［18］李菁，邱青青.買房市場條件下農地信用租賃定價機制探討［J］.中國農村經濟，2011，（4）：46-56.

（本文責編：陳美景）

The Conflict Mechanism of Interest Subjects of Facilities Farmland Transfer under Expected Land Acquisition: Take Lianmeng Village，Jilin Province as an Example

ZHOU Min1，LEI Guo-ping1，2，LI Jing3
（1.Institute of Land Management，Northeastern University，Shenyang 110819，China； 2.College of Resource Environment，Northeast Agricultural University，Harbin 150030，China； 3.Land Administration Department，Huazhong University of Science and Technology，Wuhan 430074，China）

The purpose of this paper is to analyze the conflict and running-in mechanism from the subjects of facilities agricultural land transfer competing to obtain attachments compensation because of expected land acquisition as well as to offer a new perspective for solving the conflict of farmland transfer.Methods employed include game theory analysis and case study.The results show that the characteristics of land transfer market include expected

land acquisition effect，rights subjects of land and property separation，seller’s market characteristics and credit leasing characteristics.Transfer-out side makes preparation for expected land acquisition and buy land facilities from transfer-in side in a low price compulsorily in order to capture the attachments compensation.The essence of transferin side selling the land facilities in a low price when “no-sale” strategy is better is the lack of relevant systems and regulations，which results in the rights ambiguous，household actions disorder and strong rights eroding weak rights.Based on the analysis above，we can conclude that it is important to build space rights of facilities agricultural land.Of course，the relation between land-use contracts and ownership of land facilities should be well dealt and two kinds of rights in the possession of the land space rights should be defined clearly so as to establish clear land property rights system accumulatively.

land institution； facilities agricultural land transfer； expected land acquisition； game theory

F301.1

A

1001-8158（2016）01-0032-08

10.11994/zgtdkx.2016.01.003

2015-05-22；

2015-07-24

國家自然科學基金（71103068）；農業部公益性行業項目（200903009-2）；教育部博士學科點基金博導類項目（20112325110007）；黑國土科研（201411）。

周敏（1988-），女，吉林扶余人，博士研究生。主要研究方向為土地資源管理。E-mail：hustzm@163.com

雷國平（1963-），男，黑龍江青岡人，教授，博士生導師。主要研究方向為土地利用規劃與管理。E-mail：guopinglei@126.com