通州限購后最大贏家

張佳竹

通州樓市雙限后，大興開始嶄露頭角。

不受政策影響的大興，在地王、機場等利好條件下，市場持續升溫，公寓成交占到了全市的20%，成為通州雙限后最大的贏家。

這個備受寵愛區域，開年以來頻頻在新聞中“刷臉”，從“公共服務副中心”，到“90輪地王”，再到“領漲樓市”，大興極有可能接棒通州，成為新的區域購房熱點。

大興商住趁勢而起

“扎堆搶房”、“不愁賣”，成為6月大興幾個在售商住項目的真實寫照。

“很多在通州沒有資格買房的人都轉移到了大興，因為大興也有很好的區域規劃，比如新機場、南城建設。”首開萬科中心的銷售人員告訴記者，在通州商住限購后，前來看房的人數比之前翻了一倍，周末單日會有接近10套的成交，遠高于此前。

恒大未來城的一位銷售人員也表示，由于多數為投資購買，客戶普遍在很短時間內便做出購買決定，不少看房人稍一猶豫便會錯失中意的戶型。

通州限購后，大興成為北京商住市場的主戰場，而大興商住的春天才剛開始。

端午節期間，北京商住全面限購的傳言甚囂塵上，端午過后，大興華遠西紅世、保利春天派等商住項目開始連夜開盤賣房。到了6月14日，傳言稱15日零點開始大興商住項目將停止網簽，之后北京市商住也將全面限購。傳聞中的政策出臺前夜，大興商住市場一片沸騰。

“從下午開始，客戶就扎堆進入了售樓處，有些人甚至還沒弄明白房子的戶型和結構，就匆忙交了房款。”位于西紅門板塊的某項目相關負責人這樣告訴記者，受到商住項目限購消息的刺激，有不少客戶都在當天趕到售樓處交錢，直接簽合同。

6月14日當天，大興多個商住項目售樓處內都是趕政策末班車的買房人，“很多人都是兩三套房一起買”。

不止購房人心急，在售的商住項目開發商也表現出前所未有的焦慮。

據記者了解，大興市場上在售的多個商住項目，當天被啟動24小時甚至72小時不打烊的銷售策略，借由傳聞，加速簽約。

鴻坤大都薈、華遠西紅世、恒大未來城等項目紛紛打出24小時賣房不打烊的口號，催促買房人盡快簽約。

位于大興義和莊地鐵附近的首開萬科中心，銷售人員表示，簽約中心已經臨時設在了售樓處內。此外，買房人只要付5萬元就可現場簽約，簽約之后一個月內補足房款的10%，到今年年底補足總房款的50%即可。

“這都是為了幫助購房人趕在限購出臺前簽約而最新出臺的優惠政策，在此之前幾天，簽約當天需支付的金額還是20萬元。”該銷售人員表示。

據記者實地走訪，當時在售的多數項目，都推出了特價房、首付分期等優惠吸引購房人。萬科天地銷售人員稱僅一天就銷售了70多套房子；而天恒世界集推出的144套房源基本售罄。

得益于“通州限購”和“全城限購傳聞”，上半年大興區商住項目幾乎全線飄紅。中原地產統計數據顯示，截至6月30日，林肯公園銷售套數1233套，摘得大興商住公寓銷售桂冠；北京城建·北京密碼以909套成交屈居第二。

記者根據各企業及機構發布的數據統計發現，上半年，大興主要在售商住項目共成交超過6000套。

而亞豪君悅會最新統計數據顯示，截止6月26日，北京商住類產品成交套數為9689套。大興僅一個區的成交便占據了半壁江山。

土地市場上的搶手貨

事實上，商住的火爆只是加速了大興的崛起，早在今年年初，房地產圈里就流傳著“去年看通州，今年看大興”的說法。

中原地產首席分析師張大偉告訴記者，猴年北京第一宗地王傳遞了這樣一個信息：大興將是2016年北京樓市最熱的區域之一。

他口中的“猴年第一宗地王”是2月23日拍出的大興黃村四街、五街、六街地塊。國土局資料顯示，該地塊位于京開高速東側，黃村鎮第一中心小學東南方向數百米處。45195平米的用地面積中，居住用地規模328.34平方米，容積率2.8。周邊在售項目包括中海國際港、華遠西紅世、華潤公園九里等，報價2.7萬元-4萬元/平米不等，附近二手房價格2.2萬元-2.7萬元/平米左右。

該地塊掛牌價26億元，起價樓面價即達到21559元/平方米，幾乎與周邊在售二手房價格相同。經過9家房企及聯合體的激烈爭奪，最后由綠地以39億元的總價，配建15000平米自住房的代價將地塊收入囊中。據測算，該地塊樓面價已經高達47000元/平方米，創大興區住宅用地新高。

“僅以樓面價計算，地塊的樓面價超過了大興內所有在售物業售價，按照樓面價預期未來項目售價將超過10萬元/平米。”張大偉表示。

而事實上，大興土地市場的“開年紅”，在去年即有跡可循。2015年，北京出現了明顯的暖南現象，大興連續出現了多宗樓面單價超過3萬的地王地塊。

“大興項目賣得好，是開發商在大興積極拿地的底氣。”大興某商住項目負責人表示。

據中原地產統計，僅去年上半年，大興區的新盤成交量就突破6000套，銷售速度跑贏市場。2015年來，大興乃至北京的土地整體供應都較少，使得房企對土地較為渴求。

今年上半年大興商住市場的亮眼表現，更刺激了開發商拿地的熱情。

在最近的土拍中，大興黃村興華大街DX00-0202-0307地塊B4綜合性商業金融服務業用地，就引發了開發商的哄搶。

公開資料顯示，該宗地起始價為15.3億元，此前便收到10次網上報價，搶手程度可見一斑。

5月5日拍地當天，萬科、城建、國銳、金地、綠地、首創、遠洋、華潤、陽光城、首開、旭輝金第永同昌等十一家拿地主體激烈掐戰，少數房企已在大興擁有土地儲備，大有拓展城南布局的戰略野心。經過61輪的鏖戰，首創以33.4億元總價、3.57萬元/平米的樓面價成功攬獲。

對于大興土地市場的爭搶和不斷提高的地價，亞豪機構副總經理任啟鑫認為，今年以來尤其是最近兩個月宅地供應的稀缺是最主要的原因。同時，房企也看好未來第二機場輻射圈的影響，市場預期較好。

房企扎堆大興

記者梳理發現，自從萬科率先在大興義和莊拿地，隨后泰禾、恒大紛至沓來，僅地鐵樞紐站義和莊區域就形成了一個400萬人的集中商業區。同樣的場景在大興區各個區域不斷上演。

“北京城市外擴和首都功能疏解正在從一定意義上改變過去豪宅開發的思路，北京逐年縮減的土地供應也讓開發商沒有選擇。與此同時，城市擴容也讓更多的拆遷家庭邁入改善行列，類似大興這樣近郊區域的自有人群也正在成為改善甚至高端供應客群。”張大偉直言，過去一年多里大興高價地王頻出，房企之所以高價拿地，更多是因為對區域市場看好。

首先是因為政策利好，經過十幾年土地開發，北京四環內土地已基本開發完畢，土地郊區化發展越來越遠，土地資源有限性愈發凸顯。

政府城南計劃的實施，亦莊和大興行政資源整合，都被視作大興樓市發展的又一重大契機，促使大興區域價值上漲，升值潛力大。

“規劃和政策逐步落地，土地供應相對充裕，軌道交通、商業、醫療、教育等配套日漸完善，多重因素造就了大興的價值洼地屬性。這也是天恒、旭輝合作拿地的根本原因。”天恒事業部營銷總監孟令文表示。

其次，隨著新機場的建設進度不斷推進，大興土地供應加大，未來將迎來快速發展期。

“北京建第二個機場、交通的逐步完善，都在支撐這個區域，或者可以叫新國門別墅區的屬性。因為這個區域會帶來人口的流入，而且規劃不僅僅是正常的航空、物流，還會帶動原來首都機場的航空精英人士來到這邊，也就使這個區域會有這種屬性的存在。”孟令文表示。

據記者了解，首都第二機場將在2019年投入使用，規模是首都機場的3倍，投資數千億元，落戶大興，為區域帶來巨大發展潛力。

樂居控股副總裁、北方大區總經理、北京區域總經理邢彪認為，第二機場這項實實在在的投資，將使北京南部進入新一輪規模巨大的基礎建設中去。同時，新機場的開發對交通、客流的積極促進，也會帶動機場配套和國際商業貿易的發展，創造大量就業機會，對當地住宅、寫字樓、商業產生深遠影響。

“大興未來將成為北京全球化的強大引擎。” 清華規劃院城市發展策劃研究所副所長彭劍波表示，“未來臨空經濟的發展，產業、城市融合的協同增長，都將核心區位指向大興區域。同時，大興也有依托亦莊等區域的產業平臺，是交通引導、產業支撐、環境稀有綜合性的帶動區域，也是今后南城發展的核心。”

在業內人士看來，京南區域將迎來價值的飛躍式提升，給區域帶來新的機遇，不僅使周邊配套更趨向醇熟，而且滿足了周邊人群的就業需求和居住需求，顯然區域未來的升值潛力無限。與此同時，大興本身是傳統老城區，本地人口也有旺盛的置業需求和購買力。

對此，旭輝集團北京事業部營銷總監劉垚也公開表示：“選擇大興看中的正是南城居住的中產人群。旭輝青睞具備一定現資產和傾向于相對合理售價及更好生活方式的中產人士，因而決定在南城傾注更多精力。”

這也正是房企扎堆大興的原因所在。