中國以房養老“叫好不叫座”分析及建議

□文/王柔玉　李　瑞　徐　浩（浙江財經大學會計學院　浙江·杭州）

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中國以房養老“叫好不叫座”分析及建議

□文/王柔玉李瑞徐浩
（浙江財經大學會計學院浙江·杭州）

［提要］ 中國引進以房養老模式已經十幾年之久，但幾乎沒有取得實質性的進展。本文從傳統思想、農村因素、房地產市場、房價評估與預測以及輿論環境等五個方面，分析以房養老在中國實施狀況不佳的原因，并從加速房地產市場轉型、加大政府扶持力度以及規范房產價值評估與預測等三個方面提出相關建議。

關鍵詞：以房養老；政府參與；房地產市場；房屋價值評估

本文系2015年浙江省大學生科技創新活動計劃暨新苗人才計劃資助項目：“模式、方法及初步驗證：以房養老語境下的房產價值評估研究”（項目編號：2015R414068）

原標題：中國以房養老“叫好不叫座”的原因及建議

收錄日期：2016年6月8日

一、以房養老的概念及現實意義

（一）以房養老概念及原理。以房養老起源于荷蘭，發展于美國。最典型的模式是“反向抵押貸款”，老人將房產抵押給保險公司或銀行等金融機構，金融機構結合房屋現狀、未來房價波動、老人壽命以及利率波動等對以房養老產品進行定價，確定每年或者一次性應該支付的金額。老人在合同期間仍可以在自己的房屋內居住，去世或者合同結束后，金融機構可以將房屋變賣彌補貸款支出。

以房養老的提出以生命周期理論為基礎，該理論認為理性經濟人在追求最大利益的同時，也會力求生命周期內收入與消費的最大化。初始階段，買房人通過貸款獲得房屋居住權，隨著貸款的償還不斷獲得房屋權益，全部償還時取得房屋所有產權，一般在生命周期的青壯年階段。到了老年，將房屋抵押給金融機構，隨著保險金的發放，房屋的價值不斷釋放出來。（圖1）

圖1　從購房到以房養老的過程

（二）以房養老的現實意義。首先，以房養老能夠優化家庭資源配置。對于大多數人而言，房產占整個家庭資產很大比重，以房養老可以將占用的資金盤活，實現收入和消費的最大化，提高老人的生活質量，減輕子女的負擔，使老人能夠實現“自我養老”；其次，以房養老有利于促進養老方式的革新，增加金融貸款產品的種類。中國政府并沒有對進入老齡化社會做好充分的準備，“未富先老”使得尋求更多的新型的養老方式成為必然。以房養老是對傳統養老方式的革新，還能增加金融機構貸款產品的種類。金融機構的加入，也為以房養老提供了強大的資金支持；再次，以房養老能夠擴大評估業務，提高評估質量。以房養老的推廣，可以增加評估機構的二手房價值評估業務。同時，業務的開展能夠帶來大量的交易案例，為以后二手房價值的評估提供參考，使折現率等參數的確定更加精確。評估機構還可以為對房產知識匱乏的老人提供咨詢服務，拉動評估行業的發展。

二、以房養老在中國實施現狀

以房養老優點很多，但是在中國的實施情況卻不盡如人意。自2003年孟曉蘇博士提出“反向抵押貸款”的概念以來，許多城市做出了嘗試。2005年，南京湯山留園公寓推出了適合60歲以上的并且擁有60平方米以上房屋產權的孤殘老人的方案：老人可以將房屋抵押給養老院，死亡后房屋產權歸養老院所有。2007年上海公積金管理中心推出了“售后返租”的方案：65歲以上的老人將自己擁有的產權房賣給管理中心，然后再將房屋租回。同年，北京石景山也做出了嘗試：老人可以將房屋出租，租金收入用于支付自己在養老院的費用。但是，這些試驗最終都是以失敗告終。2013年，國務院印發《關于加快發展養老服務業的若干意見》，明確指出開始“倒按揭”試點，2014年6 月23日，中國保監會發布了《中國保監會關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》，在北京、上海、廣州和武漢等四個大城市進行以房養老的試點，但相關金融機構以及老人參與的積極性并不高，截至2016年5月29日，四個城市中只有59戶投保。

三、以房養老“叫好不叫座”原因分析

（一）與傳統思想相悖。中國是一個注重傳統的國家。“養兒防老”的思想使老人首先會選擇讓子女給自己養老，由于輿論的影響，父母靠抵押房子養老對子女和老人而言都是一種恥辱，心理上不能接受。除此之外，中國傳統的“但留方寸地，留予子孫耕”的思想使老人更愿意將所存的積蓄留給后代，房產更是如此。

（二）農村地區難以推行。中國的農村人口眾多，但《物權法》明確規定農村宅基地嚴禁流轉，再加上農村人的受教育程度一般比較低，受傳統思想的束縛較深，接受新事物以及承擔風險的能力都比較差，因此農村老人便被排除在以房養老政策之外。另外，由于農村的偏僻，在進行房屋價格的評估以及未來的房價波動預測時可比的案例很少，因此參數的確定比較困難，貸款產品不能合理的定價。

（三）房地產市場不穩定。中國的房地產市場不成熟，許多城市的房價存在較大的泡沫。從1998年取消福利分房之后，房屋價格也是一直居高不下。由于房價過高，買房子成了年輕人生活奮斗目標之一，雖然按揭購房減輕了年輕人一時的壓力，部分企業也有住房公積金的補貼，但是還清房貸一般要人到中年。因此如果讓他們將如此辛苦才換來的房屋產權抵押出去，心理上比較排斥；另外，相比讓子女花費十幾年的時間去買一套房子，父母更愿意將自己的房屋留給子女，減輕他們的負擔，同時也能增進彼此之間的感情。

除了房價高之外，國家宏觀調控造成房價的頻繁波動，市場并沒有充分發揮作用，房價也呈現無規律的波動，未來價值很難預測。房價波動風險是產品定價過程中一個很關鍵的參數，不能較為準確的預測將會給雙方帶來很多顧慮。對需求方而言，老人認為房價未來可能大幅增長，覺得現行預測過低，不愿意參保；對供給方而言，金融機構沒有足夠的能力規避大部分無規律的房價波動風險，而且這些金融機構現在的業務都有很好的發展前景，面對房地產市場不穩定的高風險和較低的收益，以房養老產品對供給方而言并沒有太大的吸引力。

（四）房地產價值評估與預測不專業。以房養老的基本定價公式是：期初發放的按照貸款利率累積到貸款結束時的貸款余額=貸款結束時的房屋價值+貸款初始費用按照貼現率累積到貸款結束時的數額。

PMT為按年支付的金額，L為總貸款年限，m為貸款利率，HEQL為貸款結束時房屋價值，HEQ0為貸款開始時房屋價值，α為貸款費率，r為貼現率。

其中，評估機構需要評估HEQL和HEQ0，HEQL是根據當前的價格以及貸款期間內的房價波動得出的，這要求評估機構具備較高的專業技能，并且對房價的未來走向有合理的預測。由于中國評估行業只有十幾年的歷史，沒有足夠的經驗，評估中有許多不專業的地方。首先，評估不公允。評估機構作為一個第三方中介機構，應該本著中立的原則去評估房屋的價值。但是現實并非如此，評估的費用雖然是由借款人負擔，但由于老人對評估的具體信息不了解，一般是貸款人聘請評估機構并直接交涉，估值可能有利于金融機構；其次，房價波動風險預測的方法沒有進行適用性分析。預測房價波動風險的模型主要有三種：隨機游走模型、時間序列模型以及影響因素與歷史數據建立的模型。以往在進行房價波動預測時，一般采用三種方法之一，很少說明為何選擇這種方法，也沒有對三種模型預測結果的準確性進行比較。其實，每個地區由于經濟發展水平以及政策的不同，數據可能呈現不同的特性，在一個地區適用的模型并不一定在另一個地區適用。

（五）社會各界對以房養老存在誤解。政府頻繁的調整養老政策使其公信力下降。實行計劃生育時，政府打出“計劃生育好，政府來養老”的口號，10年后變成了“政府幫養老”，再到現在的“養老不能靠政府”，政策變動背后沒有足夠的理由支撐，而最近的養老金虧空的現象更加劇了對政府的不信任。社會上許多媒體和網絡認為以房養老只是為了減輕政府的養老壓力，甚至有人認為以房養老的目的是政府角色的退出，讓老人利用自己的房產養老。不良的輿論環境使得老人產生抵觸情緒。

四、發展以房養老的建議

（一）加速房地產市場轉型。隨著時間的推移，人們受教育水平的提高以及對以房養老認識的加深，傳統思想對老人的束縛會越來越小，就目前來看，加速房地產市場的轉型最為關鍵。首先，應該采取措施穩定房價，避免出現大幅漲跌的情形，降低房價波動風險。中國社會科學院金融研究所易憲容教授認為，穩定房價的關鍵是實現樓市的市場化。嚴格按照市場的規則來要求房屋的交易活動，同時政府、金融機構等多個部門聯合起來，通過稅收、法律、金融等手段對投機者進行控制。房市穩定之后，房價波動風險會大大降低，減少以房養老參與雙方的顧慮；其次，可以考慮放開宅基地的流轉。中國農村人口居多，而農村老人晚年收入較少，實際上是一個最需要以房養老的群體，但是宅基地限制流轉將這個大群體拒之門外。國土資源部法律事務中心佟紹偉認為放開宅基地的流轉可以釋放出市場巨大的需求，從而對房價的穩增長提供有力支持。從養老角度考慮，放開宅基地流轉，可以使那些愿意在農村養老的人降低養老成本，農村老人可以將農村房屋抵押用于養老，提高生活質量。

（二）政府加大扶持力度。首先，政府應該進行輿論宣傳以及知識普及。政府以一個服務性的身份進行宣傳最能得到民眾認可。因為金融機構屬于盈利組織，老人認為其作出宣傳是為了牟利，而政府的出面會從心理上增加老人對以房養老的認可度。在這一點上，中國可以借鑒美國的經驗：美國成立了國家住房資產價值轉換中心，專職向老年產權人進行以房養老的宣傳與教育。我國也可以成立一個專設機構進行宣傳和知識普及，加深對以房養老的理解，也可以防止老人上當受騙，從而保障其權益；其次，政府不能做真正的甩手掌柜。目前，中國以房養老的實施處于萌芽階段，并不能實現市場化，因此需要政府的扶持，美國反向抵押貸款正是因為有了政府的支持和引導才會取得最終的成功。政府應該成為風險的最終承擔者，未來房價超過預期，應將多出價值返還給老人的后代，不能由金融機構分享，未來房價低于預期值時，政府應該給金融機構彌補損失，并且能保證其正常的盈利水平。此外，政府可以通過稅收政策來鼓勵雙方參與以房養老，比如對老人抵押貸款所得和金融機構提供以房養老產品的凈收益免稅。

（三）規范房地產價值的評估與預測。首先，由于金融機構與老人雙方的信息不對稱，貸款方知道更多房屋價值相關信息，出于保護弱者的原則，應該由老人委托評估機構。此外，還應該加大立法對評估機構的違法行為進行處罰，監督評估機構獨立的進行工作；其次，評估人員應該提高經濟涵養，對中國的經濟大環境有一個深入的了解，從而能夠更加準確地把握房價的走勢。在具體的預測方法上，應該考慮不同地區數據的不同特征，對不同的方法進行測試和對比，選出適合該地區特性的方法，降低預測的偏差。由于以房養老一般會持續十多年甚至更久，為了更好地保證雙方的利益，可以每五年進行一次評估，并重新定價。

以房養老的推行是一個漫長的嘗試與改進的過程，不可急于求成，它的實施需要政府、金融機構、評估機構以及信貸等多方的合作，目前仍然面臨著與傳統思想相悖、房地產市場不穩定、評估技術不專業等阻礙，但是隨著時間的推移、政策的改變，以及對以房養老理解的加深，房地產市場和評估行業越來越成熟，會有更多的老人選擇這種方式。

主要參考文獻：

［1］柴效武，楊夢.反向抵押貸款產品定價的機理和方法研究［M］.北京：科學出版社，2012.

［2］張仁楓.“以房養老”的困境與破解新道［J］.石家莊經濟學院學報，2012.2.

［3］傅鴻源，孔利娟.“以房養老”模式的現狀及分析［J］.城市問題，2008.9.

［4］陳杰.反向按揭發展為何舉步維艱［J］.社會觀察，2015.3.

［5］劉芳.試析“以房養老”的有效實施［J］.天中學刊，2015.2.

［6］陳鵬軍.我國“以房養老”發展瓶頸及其模式選擇［J］.經濟縱橫，2013.10.

中圖分類號：F293.3

文獻標識碼：A