國內外城鄉建設用地研究綜述

市場是實現資源有效配置的基礎性手段，當前，在我國城鎮化和工業化進程不斷加快的背景下，城鎮建設用地供不應求，而農村建設用地資源相對豐富，但是由于城鄉建設用地市場的二元體制，無法通過市場實現城鄉建設用地資源的優化配置。為此，必須要推進城鄉建設用地市場一體化發展，合理配置城鄉建設用地資源，進一步促進我國社會經濟發展。本文就國內外城鄉建設用地研究做一簡單梳理。

1 國內研究綜述

國內關于城鄉建設用地的研究，大體可以分為三大方向，即關于城鄉建設用地增減掛鉤的研究、城鄉建設用地統一市場的研究，以及城鄉建設用地市場一體化的研究。

城鄉建設用地增減掛鉤主要是指將城鎮建設用地的增加與農村建設用地的減少掛鉤，其主要目的在于，保護耕地資源，充分利用土地資源，提高資源的的配置效率。關于城鄉建設用地增減掛鉤的研究，主要集中于掛鉤政策的起源與發展、掛鉤模式的探索與分析，其中，掛鉤模式的探索分析是重點，學者們探索提出的掛鉤模式大體分為三大類，第一類是政府主導型，第二類是市場主導型，第三類的農村集體自主型。此外，針對掛鉤政策的實施，還有學者通過分析重慶地票制度這一典型案例，進一步探索出了掛鉤政策的實施模式。城鄉建設用地增減掛鉤這一研究方向，是基于我國基本國情，針對我國目前的土地資源狀況，所提出的解決對策，雖然學者們提出了三種掛鉤模式，但是從整體上來看，這一研究并沒有從根本上解決我國土地資源緊缺的根本性問題，市場和群眾的力量并不能真正對土地資源配置發揮作用。因此，這一研究方向雖然穩定，但是太過于保守，并不能完全與當前我國市場經濟發展速度相匹配。

建立城鄉建設用地市場一體化是經濟發展的必然趨勢，目前也有以李健健教授為代表的部分學者提出了統一城鄉建設用地市場，但是從我國當前的市場經濟發展水平來看，直接實現城鄉建設用地市場的徹底統一，條件并不成熟，很多必備條件尚未具備。統一城鄉建設用地市場是社會經濟發展的必然結果，當前，我們需要做的應該是不管完善通向這一目標的條件，將實現這一目標的道路鋪平，而城鄉建設用地市場一體化就是實現這一目標要求的過渡性前提，當前，國內也有很多學者在研究城鄉建設用地市場一體化這一問題。學者們普遍認為，城鄉二元體制結構是我國城鄉建設用地市場一體化研究的主要歷史背景。其帶來的問題是構建城鄉建設用地市場一體化面臨的主要障礙，也是需要改革的主要對象。當前我國學者主要從以下幾個側重點研究城鄉建設用地市場一體化。

1.1 從制度層面研究

這里的制度主要包括農村建設用地產權制度、土地管理制度、土地利益分配制度、土地稅收制度以及農村社會保障制度等。其中農村建設用地產權制度是學者們關注的重點，認為產權制度不完善、產權主體不明確是當前農村建設用地存在的主要問題。付光輝（2011）和吳翔華（2011）[1]認為集體土地所有權各項全能不完善，主體不明確，宅基地使用制度不合理以及宅基地使用年限不確定是阻礙城鄉統一建設用地市場構建的主要制度性障礙。中國和會科學與農村發展研究所研究員王小映（2009）[2]認為平等是統一城鄉建設用地的首要原則，從土地使用權法律制度、取得和供應制度、稅費體系和市場監管體系等四個方面對統一城鄉建設用地市場進行了分析與論證。唐燕和許景權重點關注了土地增值利益分配機制，杜萌（2014）[3]，李建建（2014）[4]和鄭云峰（2013）[5]都從土地產權、土地流轉制度、利益分配、稅費體系以及法律制度等方面進行了分析。倪樹高（2009）[6]等人也從制度與政策方面進行了研究。陳燕從稅收一體化的角度對城鄉建設用地市場一體化進行了研究，認為科學合理的稅收制度既能夠轉變政府職能，讓政府由原來的“經營者”變為“監管者”，通過土地極差收益中獲得稅收來保障穩定的財政收入，同時也保護了農民的合法權益。張合林（2013）[7]等人運用現代土地產權理論和新制度經濟學制度變遷分析工具，研究了建設用地市場的演化動力極其發展路徑，構建出我國城鄉統一建設用地市場制度框架，并提出配套的政策措施保障，以促進建設用地資源的有效配置和社會福利的最大化。

1.2 從法律層面研究

部分學者在研究此問題時，關注到了憲法法律上的滯后性對城鄉建設用地市場一體化的阻礙，例如，蔡繼明（2014）[8]認為完善法律制度是建立城鄉見識用地市場一體化的關鍵，論證了修改憲法第十條的必要性。鄭云峰（2013）也提出了修改土地管理法法規的觀點。同時也有學者從立法角度上進行分析，例如，曹笑輝（2014）[9]等人從目標價值與立法價值兩個角度對現行土地市場制度與統一城鄉建設用地市場制度進行了分析，并從基礎規范和矯正規范量兩方面進行了城鄉統一建設用地市場的構建探索，認為“城鄉統一的建設用地市場”，并非指某個單一制度，它的建立健全和有效運轉都想要一個綜合性的“制度群”來加以規范。

1.3從經濟學角度研究焦永利（2014）[10]等人對統一城鄉建設用地市場進行了經濟學分析，論證了城市合約理論與全要素效率改進觀，運用經過修正的經濟學模型展開分析，運用修正后的“效用-福利”模型分析了土地征用制度，運用修正后的土地供需均衡模型分析了城市建設用地市場的運行，重點運用并推廣“佃農模型”，提出了“超大城市非土地要素效率損失假說”并進行了檢驗。馬凱（2006）[11]分析了市場分割的效率，并對市場分割進行了系統的制度性分析，通過對農民和政府的成本效益分析，運用博弈論理論闡述了其作為主要參與者的城鄉建設用地一體化市場的動機，進而研究了城鄉建設用地市場統一趨勢。

1.4 從保護農民權益角度研究

在我國城鄉二元格局下，農村社會經濟發展滯后，農民處于弱勢地位，而城鄉建設用地市場一體化構建有利于農村經濟發展，有利于保護農民權益，更有利于解決“三農問題”。倪維秋（2010）[12]等人基于城鄉統籌的視角，從維護農民經濟權益，解決“三農問題”的角度出發，對城鄉統一建設用地市場構建進行了研究。譚文兵（2014）[13]在其文章《城鄉等值化對城鄉統一建設用地市場的啟示》中運用城鄉等值化的理念分析了城鄉統一建設用地市場可采取的對策，他認為，科學便是城鄉統籌發展規劃是城鄉統一建設用地市場的基本前提，大力推動農村產業化是實現城鄉建設用地市場協調發展的長遠保障，加強農村公共服務設施建設是城鄉統一建設用地市場培育的有效方式。全堅（2011）[14]等人在研究城鄉建設用地市場一體化過程中強調了農民根本利益的保護和土地所有權的完善要注重平等、公開等原則。

1.5 從某個地區或者某個現象研究

朱艷麗（2014）[15]借鑒部分省份已有的模式對吉林省城鄉統一的建設用地市場進行了分析與構建。戴偉娟（2011）[16]以安徽蕪湖、江蘇蘇州和廣東省在改革征地制度、探索城鄉統一建設用地市場方面的政策為例，對地方上的制度創新或變遷進行了比較研究。鄒偉（2011）[17]等人運用實證分析法與問卷調查法，對南京市構建城鄉建設用地市場一體化的郊區農民意愿進行了分析研究。徐艷紅（2014）[18]等人專門研究了內蒙古城鄉建設用地市場一體化。楊芷萍（2011）[19]以上海奉賢區為例從制度層面研究了農村建設用地改革問題。徐萬剛（2010）[20]則基于“小產權房”亂象透視視角分析了我國農村建設用地現行制度的弊端，提出了城鄉建設用地市場一體化的必要性與緊迫性。

國內關于城鄉建設用地市場一體化的研究成果較多，學者們也分別從不同的角度與側重點進行了分析與闡述，為今后城鄉建設用地市場一體化理論的成熟與發展奠定了夯實的基礎。但是從整體上來看，很少有學者對我國城鄉建設用地市場一體化進行一個非常系統、全面、透徹的分析與研究，在這方面的研究仍需要繼續完善和發展。

2 國外研究綜述

2.1 對土地產權方面的研究

國外學者在土地產權方面進行了一系列研究，Ruden（1990）對土地產權的影響因素進行了研究，并提出土地市場類型、農業生產與發展類型，以及農戶組成的類型等是影響土地產權的主要因素，其中土地市場的組成要素主要包括土地資源、資金與勞動力，而土地產權越明晰，交易成本就會越低。

Eric Lichtenberg（2004）]等人通過研究我國（中國）的農地保護政策，進一步提出明確穩定的土地產權有助于推進土地資源的優化配置。Eva Pils（2010）研究了我國的農村土地產權，指出了政府征地推動力房地產的發展，進而提高了政府財政收入，拉動了GDP增長，與此同時，在征地過程中，農村集體土地的產權權利也遭受到了一定的侵犯，并指出了中國征地過程中存在的一些問題，例如補償標準低、土地產權不明確、小產權房問題等，從而進一步強調了農村土地產權保護的迫切性與必要性。

2.2 對土地市場方面的研究

在土地市場方面，由于發達國家的市場經濟發展較早，發展體系較為完善，作為市場經濟重要組成部分的農村土地市場也發育到了較為成熟的階段。PavelCiaian（2012）等人對影響土地租賃與買賣的主要制度性因素進行了研究與分析，指出主要的因素包括農地政策、土地市場規則、市場交易成本、契約、用途管制以及社會資本等，并得出結論：其中市場交易成本對土地市場影響最大。

Alain Durand-Lasserve（2013）等人指出全世界有很多國家存在土地產權不明確的現象，同時由于土地管理不合理，在城市無限度的擴張下，土地資源的配置效率較低，并以巴馬科為例，基于土地供需的影響因素，得出了巴馬科土地市場與交付方式的系統動態性的結果，同時也指出了正式土地市場與非正式的相互作用的重要影響。AnkaLisec（2008）等人提出了農村土地的交易程序模式，為農村土地市場的良性發展做出了巨大貢獻。

2.3 對西方發達國家的土地政策研究

西方發達國家主要從農村土地市場的運作機制、土地作為公共物品的屬性以及農村土地市場政策三方面進行了研究。東歐國家在推行經濟體制改革的過程中，逐步建立了農村土地市場，實行土地的私有化管理，其中具有代表性的是俄羅斯的土地市場建立過程，俄羅斯主要通過三個階段逐步建立了農村土地市場：第一個階段確立了土地所有權歸地方政府的規定，實行土地稅和土地有償使用制度；第二個階段進行了土地改革，重新分配土地，為土地多種經營形式和經濟發展方式的轉變奠定了基礎；第三個階段正式確立了農村土地市場體制，實行土地私有化。此外，波蘭、羅馬尼亞、匈牙利等東歐國家也逐步建立了土地市場。

3 總結

城鄉建設用地市場一體化對土地集約化利用具有重要的激勵作用，有利于土地資源的優化配置，實現對耕地資源的保護，更有利于保護農民的合法權益，實現農民增收，促進農村經濟發展，最終實現城鄉經濟發展一體化。本文對國內外關于城鄉建設用地的研究現狀進行了簡單梳理，最終得出以下幾點結論。

3.1國內關于城鄉建設用地市場一體化的研究成果較多，學者們也分別從不同的角度與側重點進行了分析與闡述，為今后城鄉建設用地市場一體化理論的成熟與發展奠定了夯實的基礎。但是從整體上來看，很少有學者對我國城鄉建設用地市場一體化進行一個非常系統、全面、透徹的分析與研究，在這方面的研究仍需要繼續完善和發展。

3.2由于發達國家的市場經濟發展較早，發展體系較為完善，作為市場經濟重要組成部分的農村土地市場也發育到了較為成熟的階段。相比于中國的建設用地使用程度而言，國外在這方面的經驗更加豐富，具有很多值得我們借鑒的地方。

3.3城鄉建設用地市場一體化政策是中國特色社會主義的重要組成部分，對中國政治、經濟、文化、社會、生態等國家生活的各個方面都具有深遠影響，是實現土地資源優化配置的最有效途徑，是打破我國二元結構限制的最有效方法，因此我們應該大力推進城鄉建設用地一體化，建立健全農村社會保障體系，給予農民充分的生存和生活保障，為實現中華民族偉大復興的中國夢邁出堅實的一步。

參考文獻

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作者簡介

邵鵬（1992-），男，山東省淄博市人，中國石油大學（華東），研究生，研究方向：現代化與馬克思主義中國化