淺談房地產企業資本結構對績效的影響

陳冉冉　郭繼秋

淺談房地產企業資本結構對績效的影響

陳冉冉郭繼秋

摘要：房地產行業在我國的發展迅速，為我國的國民經濟做出了很大貢獻，但最近幾年暴露出的問題也逐漸引起了國家和企業家們的注意，房地產業發展的逐漸平穩是企業發展成熟化的必然趨勢，房地產業已經成為國內經濟增長的主要推動力之一，房地產上市公司在我國的數量并不多，主要因為我國的房地產企業普遍使用高負債來進行融資，只有當銀行負債不能滿足自身資本的需要才會發行股權。對于相對發展趨向成熟的房地產行業來說，研究房地產上市公司資本結構和績效的關系是有很大必要的，我國的房地產公司上市時間短，融資模式也相對落后，因此，研究資本結構和績效的關系不僅對解決房地產業的融資決策具有指導意義，而且還可以引導房地產企業獲得更大的經營業績。

關鍵詞：房地產；資本結構；績效；資產負債率

一、緒論

我國在經歷了改革開放后，經濟和生活都發生了翻天覆地的變化，伴隨著國民經濟的大力發展，房地產行業在我國迅速壯大起來，國內迅速涌現了一批房地產企業。房地產投資作為一種全社會的固定資產投資成為了現代金融投資重要的組成部分。房地產的資本結構是指企業進行融資的時候各種資金的來源、組合或者相互之間的關系。房地產行業的相關產業很多，資本結構的特征相對也較為明顯，房地產企業的不同的資本結構，就可能會形成兩種不同的企業運營機制，也會造成企業經營業績的不同，本文致力于通過研究房地產上市公司資本結構與績效的關系，使得企業選擇最適合自己的最優資本結構，力求達到公司經營業績的最大化。

國內外對上市公司的資本結構問題進行了很多理論和實證研究，形成了有一定影響力的資本結構理論。資本結構是一個具有重大理論價值和實踐意義的研究課題。房地產上市公司的影響因素很多，公司的財務稅收、代理成本、治理結構等都與其息息相關，它還影響公司的資金成本的大小和公司的市場價值和財務價值。由于房地產市場的資金密集度高，相關產業眾多，房地產市場的波動有時對整個地區或者國家的經濟都有很大的影響。

二、房地產企業的資本結構

資本結構的形成受企業內部和外部的影響，資本結構相對單一化，房地產企業的融資渠道大部分來源于銀行貸款，銀行貸款是房地產企業在形成初期最早使用的融資方式，也是到現在為止房地產企業最主要的、融資比率最大的募集資金的方式。在一些大型房地產企業的融資結構中，也會有股權融資，股權融資即通過公開或者非公開發行股份的方式，在股票市場或者債券、基金市場母的所需資金。但是我國的中小型房地產企業沒有資格發行債券或者股份，對于這類企業來說，借貸成為其獲得外部資金的主要融資形式。房地產貸款基本上來自于銀行，對于銀行的借貸在很大程度上受國家政策的影響，房地產企業的銀行負債包括很多環節，房地產企業拿地后，通過使用土地的抵押來獲得貸款，在產品的建造過程中，抵押未完成的建筑物獲得貸款，還有在房產的銷售過程中，通過獲得房產的抵押權與買房者構成的合同貸款。這幾種貸款的方式都屬于抵押貸款。一些信用好的房地產企業還會進行信用貸款，這種方式也是一些大型企業經常使用的募集資金的方式，還有一些是企業通過其他公司或者金融機構甚至政府的擔保獲得銀行貸款，這種貸款對銀行來說相對信用貸款有更大的安全性。銀行貸款在房地產企業中有很大的適應性，因此現在房地產企業的資本結構、融資結構相對單一，企業的負債主要甚至全部都來自于銀行貸款。

近幾年，股票市場在我國逐漸發展起來，一些大型的房地產企業開始通過發行股權的方式來進行融資，從市場的角度考慮，企業的公開上市不僅可以讓企業從社會上獲得足夠的資金來進行企業的經營，還能夠分散金融風險，聚集社會上的閑散資金，充分調動中小投資者的積極性，個人也可以通過購買股票進行投資，以從房地產市場中獲得持續穩定的收入。房地產企業的公開上市還能節約資金成本，我國對于上市的資格要求相對嚴格，主要因為房地產開發企業是前期資金投入相對較大，且資金周轉時間長，資金流屬于大進大出的情況，資金鏈條長，金融風險相對較大，資金鏈上任何一個環節如果沒有資金的持續投入，整個企業都會面臨破產的風險。因此在我國國內上市對房地產企業的資金、規模、盈利都有很具體的要求，相對比較困難，因此，我國的房地產企業有很多是在境外進行上市。

證券融資在我國興起的時間不長，但是已經越來越成為企業發展最偏好的融資方式，不動產證券化是未來房地產企業進行融資的主要方向，國外的房地產業的發展經驗證明，證券融資具有強大的生命力，房地產融資證券化將是企業提高公司經營業績的最有效的手段，它能大幅度提高房地產企業的籌資能力。在我國，證券融資屬于新興金融產物，具有很強的成長性。房地產投資信托基金融資，是剛剛興起的房地產資金證券化的一種特殊形式，即房地產企業通過在交易市場以公開的形式發行收益憑證，募集閑散在社會上的分散投資者的資金，并把資金交由專門的投資機構進行房地產投資經營管理，產生的投資收益按照一定的購買比例及時分配給投資者，這是一種新型的信托基金，也是一種新型的房地產業融資模式。這種融資方式在當今房地產的低迷形勢下，有可能解決房地產業開發和經營中的資金瓶頸，給房地產業帶來新的活力。更重要的是這種模式形成了整個房地產業良性循環的資金鏈。這是整個房地產業的偉大變革，我國的房地產業已經對這種融資模式進行試點，現在主要用于公租房或者保障房的融資，并取得了很好地成效。但是房地產投資信托基金的推廣還需要國家政策和市場環境的支持，我國法制建設不完善，現在這種融資模式發展不成熟，很難在我國的房地產業大量推廣。

三、房地產企業資本結構對績效的影響論證

我國的房地產上市公司資產負債率過高，資本結構理論認為資產負債率和企業的績效之間呈拱形的形狀，即在負債率不超過最優資產負債率之前，資產負債率的提高可以促進房地產企業的業績增長，即在資產負債率相對較低時，資產負債率和企業的經營業績呈正相關，當資產負債率超過企業的最優負債率時，資產負債率的增大反而會導致企業業績的相對較低，即資產負債率和企業的業績呈負相關。也就是對于變動的企業來講，也存在一個動態的最優資產負債率。但是我國的房地產企業資產負債率普遍超過70%，對于我國企業的經營經驗來說，保持65%以下的負債率，才能有效控制金融風險，也就是說，我國的房地產企業應該適度降低資產負債率，降低因為過度負債產生的資金成本以及償付的利息。適度降低負債比例，也可以降低企業的破產成本。我國前幾年的房地產市場發展過熱，國家通過一系列措施降低房地產的發展勢頭，其中重要的一項就是通過嚴格控制房地產企業的銀行貸款的資格，降低企業的負債率，在避免房地產市場泡沫化的同時，也使得企業的負債率降低，被動調整了企業的資本結構。

房地產企業的規模也可以作為資本結構的衡量指標，企業規模的大小和公司的業績也有一定影響，國內外的學者通過分析研究，認為企業規模的大小和公司的業績呈一定程度的正相關，因為大規模的企業一般管理和運營模式都比較成熟，大規模的企業一般都會進行多元經營，甚至跨行業經營，行業具有一定的發展周期性，如果處在行業的相對衰落期，如果企業只進行了一個行業的運營，它的盈利也是和行業的發展周期相對應，但是多元化經營的企業對通過不同項目獲得收益，甚至通過不同的行業進行利益的相對穩定化。因此房地產企業的資產規模與公司的經營業績是正相關。而公司成長性對公司績效的影響相對并不顯著，我國的房地產企業基礎性較差，資本運作起來不靈活，管理上也存在一些漏洞，尤其在最近房地產局勢比較低迷的時候，國家對于房地產業的管理也趨于嚴格，通過控制房價，調整銀行利率和加大買房者的購房稅率來控制整個房地產的過熱局勢。我國的房地產上市公司不多，企業的規模不大，在近幾年的低迷形勢下，很多中小型的房地產企業在國家嚴厲的宏觀調控政策下面臨破產危機。但是上市的房地產公司依然有相對穩定的收益，這在一定程度上，驗證了企業規模和公司的業績呈正相關的論證。

企業的流動負債的比例和公司的績效呈負相關。流動負債也叫短期負債，是指企業通過向外部借貸獲得的借貸資金，借款周期不超過一年，或者債權人可以隨時要求還款的負債，這種負債的償還要求房地產企業有更大的變現能力，能夠很好地通過自身企業的現金流，及時對所借的資金進行償付。因此流動負債需要企業能夠很好地控制自己企業中的流動資金，流動負債一般用于企業內部暫時的資金短缺等，資金成本較大，不利于公司的長期發展，而相對流動負債，非流動負債的負債周期長，負債及利息的償付一般用于企業的長期發展，使企業對于未來有良好預期。由于它的償付一般和企業的財務周期相對應，定期償還也使得企業有充分的準備，利于公司發展。因此對于房地產企業，應該適當減少流動資金的比例，盡量選擇非流動負債，使企業著眼于企業的長期發展。

最后，影響房地產企業經營績效的資本結構因素是多樣化的，還包括企業股本的流通股比例，整個負債中的流動負債比率，還有上市公司中的股權集中度等，本文在查證了很多國內外的文獻之后，國際上普遍認為，公司的流通股比率和股權集中度作為房地產上市公司的資本結構指標，分別和企業的公司績效呈正相關和負相關。房地產企業的市場環境是不斷變化的，因此房地產的資本結構是動態的，它對企業的績效的影響也是多樣化的，但是通過企業資本結構對績效的影響，我們可以通過調整企業的資產負債率、流動負債等一些可控因素，使得企業接近最優資本結構，力求企業的資金成本達到最低，業績達到最大化，這是每一個企業管理者的義務。

作者單位：（吉林建筑大學）