淺談我國房地產市場與土地市場發育的耦合關系

于強靜

河南大學環境與規劃學院，河南　開封　475000

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淺談我國房地產市場與土地市場發育的耦合關系

于強靜*1

河南大學環境與規劃學院，河南開封475000

摘要：房地產市場是城市土地市場的重要組成部分，本文筆者采用2003-2014年有關房地產和土地市場發育的數據，分析近12年來房地產市場狀況及其與土地市場發育的耦合關系。其主要結論有(1)自2003年-2014年，我國城市地價增長率和城市地價房價比都呈現上升趨勢。(2)我國土地市場發育程度與我國城市地價房價比成正相關發展趨勢。土地市場的發展在一定情況下影響著土地房地產市場的發展。

關鍵詞：房地產市場；城市土地市場

一、研究背景及意義

(一)研究背景

多年以來，土地早已成為房地產市場調控的重要手段，土地市場也在全國市場體系中逐漸占有不可取代的地位。房地產市場在發展過程中存在著諸多問題，自2003年下半年以來，中央政府嘗試用土地政策參與宏觀調控；2004年初胡錦濤總書記指出：“要搞好新一輪土地利用規劃的修編工作，充分發揮土地利用規劃和土地供應政策在宏觀調控中的作用。”溫家寶總理指出：“管理好土地和信貸這是宏觀調控最為關鍵的環節。”2007年的中央經濟工作會議上指出：“要實現財政政策，貨幣政策和土地政策等的協調配合。”2008年下半年，我國大部分的房地產市場和土地市場均受到金融危機的影響[1]，致使出現放緩或衰退的情況。引導房地產市場健康發展與我國國民生計息息相關。

(二)研究意義

近年來，隨著我國經濟水平的不斷提高，房地產迎來了發展的大好良機土地市場在一定程度上能影響房地產的發展狀態，制定合理的城市土地市場機制有利于房地產產業向健康成熟方向邁進，土地市場的基本制度也決定了房地產市場的發展和方向。

二、研究步驟及數據來源

(一)研究步驟

1.本文采用2003-2014年全國城市地價、房價的相關數據計算地價增長率和城市地價與房價比進行研究我國房地產市場價格運行狀況，其計算過程如下：

城市地價增長率=(本年度房地產開發企業土地購置單價-上年度房地產企業土地購置單價)/上年度房地產企業土地購置單價[2]

城市地價與房價比=房地產開發企業土地購置單價/商品房平均銷售價格

2.利用地均財政收入、地均GDP、建成區綜合容積率構建城市土地市場發育評價體系。計算過程如下：

地均GDP=城市區域GDP/城市建成區面積

地均財政收入=城市財政收入量/城市建成區面積

3.分析房地產市場地價增長率與地價房價比的關系趨勢圖，如圖1所示。

(二)數據來源

各個指標的數據來源于2003-2014年的《中國國土資源年鑒》、《中國國土資源統計年鑒》、《中國城市建設統計年鑒》、《中國房地產統計年鑒》、《中國統計年鑒》以及中華人民共和國國家統計局網站信息與資料。

三、結果分析

自2003-2014年，我國城市地價增長率和城市地價房價比都呈現上升趨勢，而且城市地價增長率和城市地價與房價比的變化幾乎同步。顯然，城市地價房價比要高于城市地價增長率的水平。自從黨召開十一屆三中全會至今，以及改革開放的深入，我國的房地產產業迅速發展，并為國民生活水平做出了巨大貢獻[3]，由于我國房地產市場得到了資金、宏觀政策等的大力支持，其發展得以持續繁榮。

圖1　房地產市場地價增長率與地價房價比的關系其實趨勢圖

我國土地市場發育程度與我國城市地價房價比成正相關發展趨勢。從時間序列上來看，我國城市土地市場發育的總體態勢越來越好。全國各地要積響應政策的號召，充分挖掘自身潛力和優勢，帶動自身及周邊地區土地市場又快又好的發展。土地市場的發展在一定情況下影響著土地房地產市場的發展。土地作為我們生產生活最重要的載體，它在某種程度上決定了我國土地政策、貨幣政策等相互制約的關系[4]。房地產價格的本質是土地價格，因為房地產包括房屋的建筑面積，還涵蓋了其占用的土地面積，即沒有土地市場的房地產市場并不會存在。在任何地方，人們對房地產的需求加大便能引發土地的需求的加大，同時土地是房地產發展的基礎和關鍵，所以兩者密不可分。

四、相關建議及政策啟示

建立健全土地市場體制的監督與管理體系，提高房地產對土地的利用效率加大監管力度，盡可能降低土地違法案件數提高土地違法處理效率，制定閑置土地和違法土地的合理處置辦法是房地產的開發每一環節都得到有力的監督。

加強土地市場及房地產市場環境的建設，是土地市場各環節盡可能的做到公開透明[5]，減少不公平的環境政策，提高土地市場的公平公正程度。同時，政府應及時公開土地供應等方面的信息，有利于房地產市場效率高效運轉。

充分認識房地產市場和土地市場的運行規律，采用直接或間接，調控相結合的手段明確各方面的利益解決土地供應與房地產市場的需求矛盾優化土地市場和房地產市場的結構是資源得到合理高效配置。

[參考文獻]

[1]姜健.我國房地產市場調控政策研究[D].2012-05-19.

[2]單志鵬.在宏觀調控中土地政策對房地產市場的影響效果研究[D].2013-06-05.

[3]高麗坤.土地市場與房地產市場關系研究[D].2007.06.

[4]張金梅.土地供應與房地產市場調控關系研究[D].2007-03-30.

[5]李娟.城市土地市場發育及其對房地產市場的影響研究-以南京為例[D].2007-06-18.

*作者簡介：于強靜(1992-)，女，漢族，河南南陽人，河南大學環境與規劃學院，2013級本科生，自然地理與資源環境專業。

中圖分類號：F293.3

文獻標識碼：A

文章編號：1006-0049-(2016)12-0192-01