供給側改革下的湖北房地產土地供應的探討

徐偉營

摘 要：文章概述了湖北省房地產市場庫存現狀和存在的問題，分析了土地問題產生的原因，提出了土地供應市場有效性改革的建議。

關鍵詞：湖北省 房地產市場 庫存現狀 原因分析 建議

中圖分類號：F293.2

文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914（2016）08-186-03

根據全國經濟的嚴峻形勢，國家推出供給側結構性改革措施，即去產能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板，其中去庫存主要指房地產行業，可見房地產行業所面臨形勢的重要性和嚴峻性。湖北省也不例外，自去年以來，除武漢市等少數城市外，絕大多數城市房地產開發投資增速放緩， 商品房銷售面積、新開工面積和竣工面積都呈不同程度的下降，待售面積保持較高增長。隨后，國家層面不斷傳出利好政策，多部委聯手出臺新政，政策與金融的雙重利好激發了房地產市場需求。今年年初，湖北省政府印發《湖北省房地產去庫存專項行動方案》，推出一攬子房地產去庫存新政，市場情況有所改善。

化解高庫存，如果著眼于短期效果，主要是從需求側制定措施，比如貨幣、金融、財稅等，該類需求的刺激有助于短期內增加需求、消化庫存，除限購外其中的大部分有效政策由中央層面制定，地方政府決策權較小。如果著眼于中長期改革，從供給側改革考慮，則要從總量和結構上考量，其中地方政府主動性最強和最有效的政策便是房地產行業的總開關—土地供應。

一、房地產市場去庫存現狀和存在的問題

1.前期土地供應量巨大，導致湖北各城市庫存較大。根據房地產市場的銷售熱度情況，可分為四類城市：第一類是武漢市，作為全國二線城市中的重點城市，武漢市近年來供需兩旺，自2010年來，量價齊升，住宅銷售面積從2010年的904.92萬平米上升到2015年度的2134.25萬平米，年均增長率達到20%，一手住宅成交套數和成交面積已連續兩年在全國位居第一。第二類是宜昌市和襄陽市，該兩城市銷售量保持較快增長，價格較穩定，但庫存量和潛在供給較大，存在一定的去庫存壓力。如襄陽2015年住宅成交230.17萬平方米，同比增長超過30%，但潛在供給較大，價格增長保持平穩；宜昌跟襄陽情況類似。第三類是其他地級市，銷售量增長較慢或略有下降，同時供給量巨大。第四類是剩余縣市，銷售量有一定的萎縮，價格有所下降，供應量巨大。

通過四類城市的分析，前期湖北省各城市的土地供應均較大，只是由于需求增長幅度的不同，導致市場出現上述四類不同情況。

2.商業地產嚴重過剩。商業地產主要包括綜合商業、寫字樓和酒店等。以武漢為例，據武漢市房地產開發企業協會研究部數據，截至2015年底，武漢商業地產總面積超過3000萬平方米。按照武漢市1066.77萬常住人口計算，人均商業面積已接近3平方米，已成為香港的2倍。此外，武漢還有600萬平方米的商業樓盤及400萬平方米的寫字樓庫存，按照去年的去化速度，全部消化完至少還需4～6年。與此同時，未來5～6年，還將新增約1000萬平方米商業體量，大部分商業地產處于虧損狀態。湖北其他城市商業地產過剩問題更加嚴重，招商難已經成為普遍現象。

3.土地市場交易市場化不高，實際定向招拍掛情況嚴重。在一級土地市場交易中，僅武漢、宜昌等少數城市存在激烈競爭的情況，但即使在武漢市，也有超過一半的土地宗數以底價成交，城市形象工程項目、大量城中村和舊城改造項目等土地實質上均為定向招拍掛。這說明土地市場成交的透明度不高，招商力度不強，供應土地指標的合理性與市場出現一定脫節。

二、土地供應問題產生的原因分析

上述問題除少數一線和發達的二線城市外，在全國大部分城市普遍存在，其中有深層的制度層面因素，也有地方政府決策和服務等方面原因。

1.財稅政策方面，事權和財權嚴重不匹配。根據2015年湖北省財政收入統計，地方財政收入占全國財政收入的比重，已由從分稅制改革前的70%左右驟降到50%以下，如果剔除上繳的省級財政收入，各市州的比例更低。加之，地方政府承擔著與其財力極不相匹配的事權，使得本已拮據的地方財政雪上加霜。在這種情況下，地方政府肯定不會“坐以待斃”，就會以各種不同的方式實施“非正式”的收入自主權，而依靠出讓土地使用權的收入來維持地方財政支出就成了不二選擇。土地出讓除獲得土地出讓金外，地方政府還能獲取包括建筑業、房地產業等營業稅（2016年5月1日后已改為增值稅）等為主的財政預算收入，這些收入全部歸地方支配。

2.地方政府造城的沖動，導致大量土地出讓。近年來，城市間競爭激烈，為追求GDP增長的政績，提升城市形象，加快區域經濟的基礎設施配套，增加招商吸引力，紛紛提出城市的規劃目標，超前規劃城市的框架結構。如湖北省某縣級市規劃的城區人口目標是40萬，而該市目前城區人口僅10萬左右，市域人口也僅有40萬，而土地供應、相關配套也按該目標規劃，自然會產生土地供應或潛在土地供應的嚴重過剩。

3.地方政府對政績的需求。眾所周知，商業地產不僅在開發建設階段帶來稅收，而且能為城市增加配套、提升城市形象，在建成后還可帶來源源不斷的稅收來源。于是，較高的商業地產比例、超高層寫字樓、五星級酒店甚至是產業招商項目等成為在土地掛牌條件中的限制條件。采取該方式，不僅降低了土地市場的競爭，減少了政府土地出讓收入，還將影響土地資源的最佳配置。從湖北的實際來看，招拍掛過程中凡是有上述標準要求的，基本為底價拿地，實質上是與政府直接談判的結果，使土地一級市場的招拍掛制度名存實亡。對一個城市來說，對于商業地產的需求是相對固定的，一般情況下人均的商業需求量約為1.5平方米，供應過大會導致商業地產經營困難、租金收入下降，影響城市面貌。

4.城市更新改造的步伐過急過快。近年來，城市間的競爭已經日趨白熱化，尤其在同等類型的城市之間，已經形成你追我趕的局面，因此城市更新改造成為其內在發展要求。城市更新改造主要有以“舊城區、舊廠房、舊村莊”的三舊改造和基礎設施大規模建設。城市三舊改造能夠改善居民生活條件，同時迅速提升城市形象，但三舊改造步伐過快同樣導致土地供給量過大，供應過剩導致房地產價格低迷，而低迷的價格又會影響三舊改造的進程，尤其是需要高房價支撐的舊城區的改造。武漢市2010年度和2012年度住宅土地供應分別為1438萬平方米和1341萬平方米，計容建筑面積達5308萬平方米和4157萬平方米，其中近半數為三舊改造項目，如不是武漢房地產銷售規模在5年內增加近2.5倍，其去庫存形勢也不容樂觀，而湖北的其它城市更新改造形勢則沒有如此幸運，三舊改造后釋放的供給壓力還在持續發力。另一方面大規模的基礎設施建設增加了資金需求，較大的需求促進了新一輪的土地供應。

三、土地供應市場有效性改革的建議

從長效來看，湖北省房地產市場的去庫存必須要從土地供給著手，才能建立去庫存的長效機制。

1.提高認識，改變政績評價標準。在對地方政府考核上，涉及房地產的考核除了城市面貌的改善，更應從房地產的健康程度出發，如土地市場的公開透明程度、房地產行業的健康指數、商業地產的運營情況和居民對房價滿意度等方面。只有如此，地方政府才能避免政績沖動，盲目供地而出現短期效應。

2.在深化財稅改革之際，呼吁增加地方財政收入的分配比例。地方政府如無相對適度的財權，必然會在土地上采取變通方式，如增加供給等解決短期的財政困難，但長遠來看勢必導致去庫存壓力和財政收入的不可持續性。因此適當增加地方財政收入的分配比例也是去庫存的長效機制之一。

3.加強市場監測和政策落實力度。認真貫徹落實好中央和省的各項房地產市場調控政策和措施，加大對房地產市場出現的新情況、新變化的關注。提高房地產市場信息的準確性，圍繞促進房地產市場長期健康和穩定發展，完善配套政策，合理引導消費預期，保持各項政策落實的持續性和有效性。

4.加大招商力度，以市場為導向調整商品房供應結構，對過剩的商業地產進行土地變性。房地產市場房屋的銷售定價是由供求關系決定的，房地產商拿地成本的高低與銷售價格的高低沒有必然聯系，在某種程度上土地價格的高低是開發商和政府利益分配的博弈，所以東部發達城市的招商目的是要達到激烈競爭，即找到最佳投資企業的同時，實現地方政府收益最大化，而湖北省各城市在房地產招商環節，基本上是有意向參與方就達到招商目的，導致收益較低。土地供應量和供給區域應根據庫存土地未開發量（土地已轉讓但尚未銷售）、房屋開工面積、房屋年銷售量（包括月度銷售量）及開發商獲取土地儲備參與活躍度來確定。在土地性質配比上，應嚴格按照區域規劃的要求和充分征求意向參與主體的意見，盡量符合市場的需求，從而加大商品房調整結構的力度，充分發揮市場在資源配置中的決定作用。對目前商業地產配比過剩的項目，應根據開發商的申請，結合規劃需要，重新對土地性質進行調整，具體方式可按市場競價的方式進行二次掛牌來進行。

5.土地儲備中心要有一定的有效土地儲備，增強對市場供應的調節能力。土地儲備中心的一項重要職能是對土地的供應進行有效的調節，從而達到有效的調控房地產市場。但在實際操作過程中，湖北省大多數土地儲備中心的土地是在具備招拍掛條件后就推向市場，土地儲備中心的有效土地儲備較少，而大量的土地因無計劃性供應導致集中在開發商手中，大大降低了房地產調控的主動性和有效性，即在房價迅速上漲時，無土地資源進行有效的土地供應，難以抑制房價；而無序的土地供應又容易因供應過多導致房價低迷。

房地產去庫存，是湖北省今年供給側結構性改革五大專項行動之一，而土地供應作為房地產市場的總開關，其重要性不言而語，但土地供應涉及的層面綜合而復雜，只有以市場需求為出發點，不斷完善和優化土地供應的節奏和結構，才能實現房地產市場平穩健康發展。

參考文獻：

[1] 徐云，土地財政焦慮[J]，房地產導刊，2013，（6）

（作者單位：湖北清能投資發展集團有限公司 湖北武漢 430077）

（責編：玉山）