單位房地產分割應注意的法律問題

陳亞菁

實踐中如果某個單位作為不動產的唯一權利主體，一般是以獨用宗地為單位，將宗地及其上下建造的房屋一并登記記載于同一個登記簿，因此不動產登記簿上通常是由一宗地加多個房屋單元組成，房屋的記載可以按幢為單元，也可以按層、套、間為單元進行登記。相應的，不動產權證書上記載的土地面積是宗地面積，而房屋按幢列出清單分別記載每幢房屋的面積、結構、層數等自然狀況。

單位建造房屋與開發商建造房屋的本質區別在于單位建造房屋多是為了自用，而開發商建造房屋多是為了銷售。因此單位自建房要對外轉讓就會帶來一系列法律問題：宗地可否分割或可否形成共用宗？面積如何分攤？不動產單元號如何重新編制？是否形成公建配套不動產、其權利歸屬為誰？單位房抵押采取何種單元模式為妥？等等。下面我們逐一予以分析。

一、宗地分割的法律問題

宗地的大小、用途、容積率、建筑密度等都是根據土地利用總體規劃和城鄉建設控制性詳細規劃的要求設定的。當土地使用權受讓方建造房屋后有多余房屋能否部分轉讓給他人呢？如果在土地出讓合同中有約定可以按約定，但沒有約定則要根據關于宗地轉讓或分割的相關規定辦理。根據國土資發〔2012〕134號《國土資源部關于規范土地登記的意見》，土地以宗地為單位進行登記。宗地應當依據合法的土地權屬來源材料，結合實際使用情況，按照地籍調查程序劃定。宗地一經確定，不得隨意調整。宗地確需分割、合并或調整邊界的，應經國土資源主管部門會同有關部門同意。實踐中宗地的重新劃定或分割都要經當地規劃主管部門審核通過予以確認，因此，宗地上即使房屋按幢可以分割，但必須遵循房地一體原則，在宗地可分割或可形成共用宗的前提下才能辦理房地產的分割轉讓登記。近幾年各地為鼓勵高科技產業發展，常見的用于科研設計等高端生產企業所取得的土地一般采用協議出讓方式，其地價相對拍賣、招標等市場方式要低廉得多，對其的受讓主體和使用用途、分割轉讓都有特殊規定，以防止一些企業搞變相開發房地產而擾亂市場秩序。

二、建筑面積和土地面積分攤問題

在宗地可分割或能夠形成共用宗的前提下，房屋只要滿足唯一編號、有獨立使用價值、有固定界限這三個條件，也可隨之分割轉讓，但隨之而來的是土地和房屋面積分攤問題。如果是一個廠區內多幢房屋，按幢進行轉讓，則不涉及建筑面積分攤，僅涉及土地面積分攤，一般按房屋幢建筑面積分攤宗地面積。如果不是按幢轉讓而是按層或套、間轉讓，則首先要在同幢中對層或套、間這些單元進行建筑面積分攤，因為一幢中出現多個房屋所有權人，則必然產生公攤面積，這可依據房屋建筑面積測繪分攤規則予以分攤。然后要進行土地面積分攤，按本幢房屋分攤的土地面積再在不同房屋單元之間進行分攤。上述是一次轉讓的面積分攤問題，還有多次分割多次轉讓的情況，例如一幢六層房屋，第一次轉讓第5-6層，即一幢樓形成兩個權利人，對他們不同部位的兩個單元（5-6層為一個單元，1-4層為一個單元）進行了建筑面積和土地面積分攤，過后原業主又將第4層轉讓給他人，則第4層要與第1-3層建筑面積進行分攤，第4層分攤到的相應的土地面積也是1-4層中讓渡出來的。這種分攤面積的原則是在土地可以分宗或房屋可以分單元轉讓的情況下還要保證其他不動產受讓人的權利穩定性，即房屋部位和房屋、土地面積相對穩定不變。

三、不動產單元號的編制問題

在以宗地為單元建立登記簿后，不動產單元號通過“地-幢-室”的編制方式建立，單位自用房在未分割以前只需按幢登記即可，即其單元號構成是：行政區劃+地籍號+地籍子區+宗地特征碼+宗地順序碼+房屋特征碼+幢碼+0000，當按幢轉讓后，如果宗地進行了分宗，則根據上述編碼規則，不動產單元號會因宗地順序碼的變化而發生變化，房屋單元是否要隨之進行單元號變更呢？第一種做法是按國土部關于不動產單元設定與代碼編制規則的規定，因分宗而導致界址等發生變化要重新編制不動產單元號，則會出現同一幢房屋在不同時期出現了兩個不同的單元號，這個編制規定是房隨地走理念的結果，也是有其合理性的，實踐操作時要注意不動產單元號變化前后的銜接性，即必須在注銷原單元號后再按分宗后新的宗地號編制新的幢單元號，其不足之處是同一幢房屋會因為不動產單元號變化而失去歷史關聯性，因為編制不動產單元號的根本目的是要讓不動產特別是地上附著物房屋從建造設計開始到拆除都有始終如一的號碼，就如人的身份證號碼一樣，不能說變就變。這種編制法的不足顯而易見，因此產生第二種做法：房屋分割轉讓而土地則采用共用宗方式。為了防止不動產單元號的變化無常，在宗地一旦出讓后收回之前或出讓后房屋拆除之前一般不予分宗，即使房屋可以分割轉讓，也應以共用宗方式完成房屋的分割和土地的共同使用，房屋分割轉讓后如果宗地上土地使用權人不多而且可以按部位進行各自利用土地的，則可劃定各自的土地利用界址點，也就是實現共用宗的共有關系與分別利用土地關系的共存。

四、不動產的權利性質變化情形

不同的權利性質影響著不動產的處分方式。在土地分宗、房屋單元分割的不動產轉讓情況下，經分割后的不動產轉讓后各自形成獨立宗和獨立的房屋單元，權利的性質沒有發生變化。而在土地形成共用宗、房屋單元分割的不動產轉讓情況下，土地使用權從獨有轉為共有，房屋所有權從獨有轉為區分所有。在這種情形下，還會形成不同主體共有的公用道路或公建配套房屋，對于公用道路可以不分彼此地共同使用，而公建配套房屋會出現兩種情況：一是共用部位面積已經分攤入各個房屋單元，則這些公用部位不會成為單獨的單元（如共用的大廳）；二是公建配套房屋獨立存在，其面積沒有分攤入各個房屋單元，則在房屋分割轉讓時轉讓雙方應當約定公建配套房屋的權利歸屬，或共有或任何一方所有，根據約定申請相應的不動產登記。

五、抵押登記的不動產單元模式選擇

單位作為抵押人將單位不動產設定抵押時，抵押雙方往往根據擔保金額來決定抵押部位，如單位不動產是整幢15層，登記簿將整幢房作為房屋單元予以記載，該幢房地產價值為5000萬元，現只要擔保金額1000萬元，單位不愿意將整幢房地產提供抵押擔保，只肯就其中3層作為抵押物，而抵押權人也同意這么些抵押物，在雙方都同意的情況下，登記機構是否可予辦理抵押登記呢？由于抵押權設定后會有兩種后果，或者抵押權消失，或者抵押權實現，抵押權消失則抵押物恢復原權利狀態，但抵押權實現時就會面臨不動產的分割問題，能否分割取決于宗地的分割等上述一系列法律問題，所以在設立抵押登記時就必須要考慮實現抵押權這一可能產生的結果。如果明知宗地不可分割、房屋也不可部分轉讓時，則抵押權不能按部位設立，應就單位整體不動產設立抵押權，當有余額時再進行余額抵押登記，以便于后續的不動產整體處理及相應的不動產登記。

王春敏/責任編輯