如何化解業主委員會成立難

萬吉生

很多小區開發商、物業公司占用小區公共配套、侵占業主公共權益收入，部分費用收取不合理，管理費、停車費說漲就漲，消防、監控設施長期得不到維護成擺設……由于各種侵權、服務問題逐漸浮出水面，業主們開始更加關注自身的合法權益。為了有個能和物業公司平等對話的平臺，業主委員會順勢而生。然而多年過去了，業主委員會還是沒能普遍成立。

據了解，目前全國擁有業主委員會的社區占比僅為10%左右，公開數據中產生過業主委員會的小區為30%-35%。小區成立業主委員會，到底難在哪里？

一難：鄰里間聯絡少，牽頭者難處多

很多小區首先面臨的是誰來領頭籌備的問題。年輕業主們平時比較忙，沒有太多時間，只能寄希望于退休后有時間的老年人。但很多老年人存在業主身份認定等問題，因為大多是以兒女名義買的房，不是房產證上的“業主”。

另外，小區業主之間平常聯系較少，互相之間不太了解，沒有人愿意主動牽頭帶動大家，很多業主隨大流、搭便車，集體利益的事情漠不關心，對成立業主委員會不了解、不支持。還有一個原因就是業主們不知道如何成立業主委員會。因此，響應成立業主委員會的人并不多，大部分業主處于觀望狀態。

籌備成立業主委員會，是小區全體業主的大事，離不開業主的廣泛支持和參與。靠一個人、一小部分人是做不起來的，而且短時間內要得到全體業主的擁護更是不易。因此，如何激發、調動廣大業主積極主動參與業主委員會的成立才是頭等大事。

可以在小區建設熟人社會，利用互聯網織起聯系網，在此基礎上以鄰里之間的活動為載體，組織開展各種老少皆宜的活動，營造一個快樂、和諧、文明、歡愉的氛圍，拉近業主之間的距離，搭建一個促進業主之間互相認識、互相交流的平臺。通過活動把小區的業主凝聚起來，從中發現一些積極分子，組成核心團隊，再發展樓層義工，幅射到每個樓棟、層、戶。

在這期間，領頭人要組織核心團隊認真學習《物權法》等有關法律法規，熟悉籌備成立業主委員會的程序和業主的權利、權益、義務，廣泛宣傳，充分激發調動廣大業主參與的積極性和熱情。

二難：程序不熟成立難

1.如何選取籌備組成員

業主委員會籌備工作多而雜，需要組建一個專門的籌備組?；I備組成員應為單數，以5-7人為宜，大多數成員應為小區業主。

籌備組成員要熱心公益事業，具有組織能力且擁有一定的空閑時間?；I備組中要有一個牽頭的人，這個人要有領導能力，能服眾。怎樣選取具備這些能力的人呢？可以通過小區業主QQ群等交流平臺，由業主推薦或自薦。也可以由社區居委會推薦，因為社區居委會比較熟悉各小區的實際情況。

籌備組成員名單以書面形式在小區顯眼位置公示。業主對其中成員有異議的，由社區居委會和主管部門出面協調解決。

完成組建后，籌備組要展開小區業主資料搜集、首次業主大會會議召開時間和地點確定、管理規約和業主大會議事規則的擬定、業主委員會成員候選人名單制定等工作。

2.如何搜集業主信息

現在小區少則幾百戶，多則幾千上萬戶。如何搜集業主信息，確定入住的情況呢？比較簡單的方式是直接找物業公司拿資料，但此種方式通常會吃“閉門羹”。另一種辦法就是“掃樓”，即挨家挨戶的登記業主信息。可以在小區QQ群內動員每棟樓里的熱心業主出任樓棟長，參與到業主信息搜集中來。

在“掃樓”過程中，樓棟長可以向業主傳遞業主委員會籌備的動態，發布首次業主大會會議召開的時間和地點，要他們密切關注籌備組近期發布的信息，積極參與到業主委員會的籌建中來。

3.如何組織業主投票

根據《業主大會和業主委員會指導規則》，業主委員會成員確定、管理規約等規章議程的表決，都需要在首次業主大會會議上，由小區半數以上業主票選。因此，組織召開首次業主大會會議必不可少。

值得注意的是，在首次業主大會會議召開前，籌備組要將大會議程、管理規約、業主大會議事規則、業主委員會成員候選人等在小區內公布超過15天，同時要制定好投票箱、業主委員會成員選票等。

會議召開可以采用書面征求意見的形式，也可以采用現場大會的形式。組織小區半數以上業主同一時間在同一地點開會的難度比較大，因此，書面征求意見的會議形式成了不少業主委員會籌備組的首選。這種形式方便、有效。在會議當天，發放組先將選票、表決票發送每戶業主手中，然后由收票組在固定地點收票，或是挨家挨戶收票。投票結束后，要在社區居委會、房產局物業公司科的指導監督下公開唱票、驗票。

三難：開發商和物業公司配合難

小區成立業主委員會，還面臨著來自開發商及物業公司的阻力。物業公司作為一個企業，追求的是利益最大化，成立業主委員會去監督它、制約它，物業公司當然不愿意。因此，必須要物業公司明白，業主委員會是雙方溝通對話的橋梁，既可以監督物業公司服務，還可以替物業公司化解與業主之間的矛盾。有些事情物業公司不方便做業主工作，業主委員會可以做，業主對物業公司不滿意可以先通過業主委員會反映。成立了業主委員會的小區，管理都會有很大的改進，物業公司和業主的相處也會變得融洽，使小區更加和諧。

四難：參會“過半”難

《物業管理條例》規定，同一個物業公司管理區域內的業主，應當在物業公司所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會。業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應當有物業公司管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

現實中，“應當有物業公司管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加”的要求很難實現。因為對于許多小區來說，初期入住率普遍較低，特別是有些人買了房子并不住，而是直接租出去，有些業主甚至在外地，這直接導致業主人數達不到有效條件，成立業主委員會的提議也不得不長期擱置。

對此，可通過上述線上線下的活動聯絡，組織架構的搭建，聚攏小區的基本人氣，對于外地、出租戶可致電業主或郵寄業主大會文件，由業主以出具委托書的形式參與成立業主大會。

業主委員會成立并不難

成立業主委員會說難很難，說不難也不難，只要按照《物業管理條例》規定的程序走，就可以成立。雖然當前成立業主委員會的小區只占很小的一部分，但是隨著小區業主覺悟的不斷提高，業主的權利意識被廣泛激發，更多業主開始關注自身的合法權益。此外，大環境也在一天一天地變好，特別是武漢已走在全國先列，要求符合條件的小區必須100%成立業主委員會。一些社區也在積極指導更多的小區成立業主委員會，讓更多的小區享受到物業公司更好的服務，這也是街道和社區今后努力和發展的一個方向。

陳品祿/責任編輯