基于CCRC模式的老年住宅管理系統設計

穆子龍 楊園媛

（重慶交通大學，重慶 400074）

?

基于CCRC模式的老年住宅管理系統設計

穆子龍 楊園媛

（重慶交通大學，重慶 400074）

摘要：住房問題和養老問題，兩個社會熱點問題一直是社會各界關注的重點。房地產行業不景氣，泡沫化嚴重，大型地產公司開始尋求新的轉型，養老住宅無疑是一個新的方向。同時，老年人退休后可能出現的身體問題和心理問題也越來越引起人們的關注，區別于傳統意義上的養老院印象，這種新型的社區模式將會給老年人提供住宿、醫療等全方位的服務，同時滿足其照看第三代、進入老年大學進修等心理方面的需求，真正實現老有所得、老有所樂。同時老年社區一般選在遠離喧囂、環境優美的郊區，給老年人提供一處世外桃源、度假般的生活環境的同時也能減輕城市人口壓力，帶動郊區的商業發展，實現區域發展的平衡化。同時新型養老住宅需要大量相關醫療護理人員和物業管理人員，在另一方面也解決了社會部分人的就業問題，可謂一舉多得。

關鍵字：CCRC模式；老年住宅；社區管理；系統設計

一、研究背景

（一）“未富先老”，中國人口老齡化問題嚴重。

民政部、全國老齡辦權威數據顯示，中國13億人口中，超過65歲的老人有1.55億，到2020年，預計該數字將會擴大到約2.6億。僅2010年短短一年，我國60歲老年人口就增加了1000萬。預計到2030年，我國進入重度老齡化階段，老年人口將達4.37億，約占我國總人口30%，平均每10個人中就有3～4個老年人。這將成為非常突出的社會問題。“未富先老”，中國人口老齡化問題將比日本和美國更加嚴重。

（二）空巢老人精神寂寞。

有數據顯示，2000至2010年十年間，中國城鎮空巢老人比例由42%上升到54%，農村由37.9%升到45.6%。2013年中國空巢老人人口超過1億。隨著第一代獨生子女的父母陸續進入老年，2030年中國空巢老人數將增加到兩億多，占到老人總數的九成。

隨著中國傳統家庭結構的逐漸瓦解，比如以前還是兒子要負責父母的養老，現在因為許多子女婚后擁有自己的住房，與老人分開居住以及大批農民工離鄉，使一些老人成為“空巢老人”。

此外，中國的計劃生育政策自實行以來，中國的人口增長速度相對緩慢了。現在好多家庭都是獨生子女，比較多的也就是兩個孩子。這些孩子成年后離開家鄉另組新的家庭也容易造成“空巢老人”的產生。

二、社會現狀

（一）中國的養老模式可以歸結為三類：家庭養老、社會養老和社區養老。

1.“家庭養老”逐漸寸步難行。

生育率下降、人均壽命延長直接導致家庭供養資源減少，子女養老的人均負擔成倍增長。“421”模式將成為中國今后幾十年的主流家庭模式。

2.“社會養老”不適應我國國情。

目前中國共有各類養老機構38060個，床位266.2萬張，收養各類人員210.9萬人。但是，養老床位總數僅占全國老年人口的1.59%，不僅低于發達國家5%～7%的比例，也低于一些發展中國家2%～3%的水平。社會養老一床難求，好一點的養老院甚至需排兩年的隊。

3.我國目前的國情決定了“社區養老模式”值得社會關注。

所謂社區養老，就是把家庭養老和機構養老的最佳結合點集中在社區，讓老年人住在自己家里，在繼續得到家人照顧的同時，由社區有關服務機構和人士為老人提供上門服務或托老服務。

（二）養老地產，房地產市場的最后一塊金礦。

老有所養，老有所居，老有所樂，養老地產概念應運而生，甚至有人將其稱為房地產市場的最后一塊“金礦”。目前，養老地產主要的產品形態包括：保險資金推出的升級版的養老機構，把養老地產視作商業地產項目長期經營；開發商推出的養老地產項目等。

三、基于CCRC模式的新型老年住宅社區理念

（一）CCRC模式介紹。

CCRC社區（Continuing Care Retirement Community）在美國有一百多年歷史。開始形成于19世紀中期，最初是為了退休后的神職人員人設立的，后來逐漸轉變為普通市民也可享受的養老模式。目前美國CCRC社區數量已超過2100個，約照顧62.5萬名退休老人。通過為老年人提供自理、介護、借助一體化的居住設施和服務，使老年人在健康狀況和自理能力變化時，依然可以在熟悉的環境中繼續居住，并獲得與身體狀況相對應的照料服務。[4]

（二）基于CCRC模式的新型老年住宅社區。

我們借鑒了美國CCRC社區的先進管理模式，結合我國公民人均壽命，期望設計出一種新型的老年住宅社區。這種新型社區主要針對50歲以上的中老年人，根據住民身體需求變化，居民從中得到5個級別的護理，這種新型社區可支持從活力長者、獨立生活、協助生活、專業護理和持續照料等5個階段的服務。我們的新型社區提供的服務涵蓋了老年生活的各個部分,兼顧了衣食住行,醫療健康,心理關注,自我價值再認識和社會生活各方面等在內的全面需求，營造的是老年人退休以后的新的生活方式。入住者的居住經歷往往是這樣的：開始的時候,在活力長者生活區居住和生活，此時社區主要提供的是地產功能，除此之外還有老年大學、圖書館等來豐富中老年人退休后的生活，同時方便他們照顧看管孩子，重點是接觸中老年住戶退休在家兒女不在身邊的孤獨感; 隨著他們年齡增加、身體機能下降,可以根據意愿遷到獨立生活區居住(也有例外)，此階段社區可以是酒店式公寓功能，可以提供日常的日常膳食、家政、健康管理等服務；然后,隨著身體狀況下降，部分老年人可能會出現生活自理有困難的階段，這時候他將入住協助生活階段，此時社區除獨立生活階段的服務外還提供無障礙的生活設施；最后，在老年人進入生命的最后一個階段身體及其虛弱時，我們將為其提供24小時專業的監視護理。持續照料階段主要針對有老年癡呆的住民。

這種新型社區提供的基本服務有住宅清掃、應急，生活健康，醫療護理等服務；持續照料退休社區的基本設施有醫療、休閑娛樂及生活配套。由于居住者年紀的增長與生理的需要逐漸從活力長者、獨立生活進入到協助生活最后到專業護理生活階段，可以提供一站式服務，這種方式非常切合老年人需求。

四、基于CCRC模式的老年住宅管理系統設計

基于CCRC模式，我們對養老社區進行了“環境+配套設施+專業服務”的一體化設計。

（一）養老社區五大構件，退休老人五個等級。

一般養老院的消費層次是低水平的，而養老社區則是面向中高端人群。

我們認為，養老社區不是技術、房子，而是一種有活力的養老生活方式。據國外的報道，在現代養老社區，由于具備了專業化的老年醫療保障服務，社區居民的壽命往往較社會平均水平高出8歲至10歲，同時醫療保健支出減少30%。

活力長者社區獨立生活社區協助生活社區專業護理社區持續照護社區服務對象相對年輕、身體健康并愿意與自己同齡人居住的人群身體健康，希望得到社會服務與交往的老人需要日常生活協助和有限醫療護理的居民身心極度衰弱或者患有疾病的老人老年癡呆病人主流支付類型一般出售產權，也有少量按月支付租金3/4按月支付，1/4入門費除小部分入門費外，主要按月支付租金主要按日支付租金，基本無上門費大部分需要上門費平均入住時間長期　10年　5～10年　1～5年　　長期提供的基本服務一般不提供照護服務，但配有相關生活配套設施，注重滿足老年人的身心需求包括提供膳食、家政打掃、2 4小時居家和醫療在內的服務除獨立生活社區提供的服務外，還包括洗衣即日常生活幫助除協助生活社區提供的服務外，還包括2 4小時的醫療監視護理除專業護理社區提供的服務外，還包括幫助病人恢復記憶的設施等

（作者整理）

（二）優勢。

可以提供完備的健康照護服務。多數老年人選擇進入這種新型社區的重要理由，是因為可以得到長期照護服務。基于CCRC模式的新型養老社區針對老年人的生理特點布置智能化的設施，社區給老人建立健康檔案，派出醫護人員定期入戶巡診，根據身體狀況為每位老人做出健康評估，并且將會針對老年人需求提供不同類型的支持，主要有醫學治療、康復輔助技術、交通服務、居家護理、住房改善、長短期照護機構和活動場所等。

可以提高生活質量。除了對健康管理方面有益之外，這種新型養老社區還能明顯改善生活質量，提供各式各樣的社交活動以期達到居民的自我實現，減少老人的孤獨感和沮喪感。我們的社區能充分利用各類休閑娛樂、康體健身設施實現健康向上的生活情趣，促進居民對社區的歸屬感和家庭感。社區旁邊還可以配備幼兒園、商場等社會公共設施，滿足老年人照看第三代的需要的同時讓他們與自己的同齡人甚至各年齡階段的人交往，真正實現天倫之樂。

可以獲得連續性的照顧。新型社區提供老年不同階段的連續照料，從獨立生活到必要時的輔助生活和護理院，老年人可以只在熟悉的樓層間或建筑物間搬動，不會因為健康狀況衰退而必須遷出社區，重新去適應陌生地區[5]。

這種社區不僅是技術、房子，更是一種有活力的養老生活方式。美國一項學術調查顯示，在CCRC養老社區，由于具備了專業化的老年醫療保障服務，社區居民的壽命，往往較社會平均水平高出8歲至10歲，同時醫療保健支出減少30%。至今，美國全國共有超過2100個CCRC，總共照顧約 62.5萬退休老人，其增長速度比養老院和輔助生活機構的總和都要高。 由此可見，在中國發展這種新型養老住宅將會有巨大的前景，實現社會養老、房地產經濟的雙贏，甚至依托房地產帶動郊區當地的經濟發展。

五、新型老年住宅社區運營及優化

（一）新型老年住宅的運營。

地產公司或金融機構等投資方在注入資本后交付運營商管理，這為地產項目提供了資金來源，可有效解決資金占用較長的問題，并為開發商提供了更好的退出機制。在社區的運營方面，我們提供了兩種思路[6]：

凈出租模式，投資方將社區出租給運營商，每年收取固定租金費用，而直接運營費用、社區維護費、稅費、保險費等一切由運營商承擔，由其獲取剩余利益并承擔相應風險。

委托經營模式，投資方將旗下物業托管給運營商，運營商每年收取一定管理費，但不承擔經營虧損的風險，也不獲取剩余收益，所有經營收入歸投資方所有。[7]

這種新型社區的盈利來源主要包括房產銷售出租，健康管理和提供的老年大學配套設施作為附屬產業并不是新型社區的主要收入來源。

（二）后期運營優化。

考慮到融資渠道的風險性和群眾的認可度，這種新型的養老住宅可以運用PPP模式進行管理。PPP（Public-Private Partnership,簡稱PPP）項目是指“政府和社會資本合作”的項目，即由政府出資組織，私人部門只承擔整個項目的工程建設部分，通過住宅銷售和出租渠道收回資本完成盈利目標，以及后期政府付費來實現收益。由政府運營的養老住宅社區更能體現社會公益性，同時能更好地為大眾所接受。

參考文獻

[1]外資大鱷搶食國內養老地產，預建10億美元中國基金，搜房網，2011-02-20

[2]保險公司瘋狂圈地，瞄準養老地產，搜房網，2011-02-20

[3]養老房成樓市重要需求，生態養生大盤搶占市場先機，生活日報，2010-12-01

[4]CCRC：一站式退休養老社區，百度文庫，2014-03-03

[5]高 輝、相亞成，基于美國CCRC的我國養老房產開發研究[J].現代物業，2014，13（6）.

[6]劉美霞等，老年住宅開發和經營模式[M]，北京：中國建筑工業出版社，2008.

[7]薛勝文、沈哲彥等，2015-2019年中國養老產業投資分析及前景預測報告[J]，中投顧問產業研究，2012（5）.

中圖分類號：[F287.8]

文獻標識碼：A

文章編號：1671-864X（2016）06-0038-02