穆子龍 楊園媛

（重慶交通大學(xué)，重慶 400074）

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基于CCRC模式的老年住宅管理系統(tǒng)設(shè)計(jì)

穆子龍 楊園媛

（重慶交通大學(xué)，重慶 400074）

摘要：住房問(wèn)題和養(yǎng)老問(wèn)題，兩個(gè)社會(huì)熱點(diǎn)問(wèn)題一直是社會(huì)各界關(guān)注的重點(diǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)不景氣，泡沫化嚴(yán)重，大型地產(chǎn)公司開(kāi)始尋求新的轉(zhuǎn)型，養(yǎng)老住宅無(wú)疑是一個(gè)新的方向。同時(shí)，老年人退休后可能出現(xiàn)的身體問(wèn)題和心理問(wèn)題也越來(lái)越引起人們的關(guān)注，區(qū)別于傳統(tǒng)意義上的養(yǎng)老院印象，這種新型的社區(qū)模式將會(huì)給老年人提供住宿、醫(yī)療等全方位的服務(wù)，同時(shí)滿足其照看第三代、進(jìn)入老年大學(xué)進(jìn)修等心理方面的需求，真正實(shí)現(xiàn)老有所得、老有所樂(lè)。同時(shí)老年社區(qū)一般選在遠(yuǎn)離喧囂、環(huán)境優(yōu)美的郊區(qū)，給老年人提供一處世外桃源、度假般的生活環(huán)境的同時(shí)也能減輕城市人口壓力，帶動(dòng)郊區(qū)的商業(yè)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)區(qū)域發(fā)展的平衡化。同時(shí)新型養(yǎng)老住宅需要大量相關(guān)醫(yī)療護(hù)理人員和物業(yè)管理人員，在另一方面也解決了社會(huì)部分人的就業(yè)問(wèn)題，可謂一舉多得。

關(guān)鍵字：CCRC模式；老年住宅；社區(qū)管理；系統(tǒng)設(shè)計(jì)

一、研究背景

（一）“未富先老”，中國(guó)人口老齡化問(wèn)題嚴(yán)重。

民政部、全國(guó)老齡辦權(quán)威數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)13億人口中，超過(guò)65歲的老人有1.55億，到2020年，預(yù)計(jì)該數(shù)字將會(huì)擴(kuò)大到約2.6億。僅2010年短短一年，我國(guó)60歲老年人口就增加了1000萬(wàn)。預(yù)計(jì)到2030年，我國(guó)進(jìn)入重度老齡化階段，老年人口將達(dá)4.37億，約占我國(guó)總?cè)丝?0%，平均每10個(gè)人中就有3～4個(gè)老年人。這將成為非常突出的社會(huì)問(wèn)題。“未富先老”，中國(guó)人口老齡化問(wèn)題將比日本和美國(guó)更加嚴(yán)重。

（二）空巢老人精神寂寞。

有數(shù)據(jù)顯示，2000至2010年十年間，中國(guó)城鎮(zhèn)空巢老人比例由42%上升到54%，農(nóng)村由37.9%升到45.6%。2013年中國(guó)空巢老人人口超過(guò)1億。隨著第一代獨(dú)生子女的父母陸續(xù)進(jìn)入老年，2030年中國(guó)空巢老人數(shù)將增加到兩億多，占到老人總數(shù)的九成。

隨著中國(guó)傳統(tǒng)家庭結(jié)構(gòu)的逐漸瓦解，比如以前還是兒子要負(fù)責(zé)父母的養(yǎng)老，現(xiàn)在因?yàn)樵S多子女婚后擁有自己的住房，與老人分開(kāi)居住以及大批農(nóng)民工離鄉(xiāng)，使一些老人成為“空巢老人”。

此外，中國(guó)的計(jì)劃生育政策自實(shí)行以來(lái)，中國(guó)的人口增長(zhǎng)速度相對(duì)緩慢了。現(xiàn)在好多家庭都是獨(dú)生子女，比較多的也就是兩個(gè)孩子。這些孩子成年后離開(kāi)家鄉(xiāng)另組新的家庭也容易造成“空巢老人”的產(chǎn)生。

二、社會(huì)現(xiàn)狀

（一）中國(guó)的養(yǎng)老模式可以歸結(jié)為三類(lèi)：家庭養(yǎng)老、社會(huì)養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老。

1.“家庭養(yǎng)老”逐漸寸步難行。

生育率下降、人均壽命延長(zhǎng)直接導(dǎo)致家庭供養(yǎng)資源減少，子女養(yǎng)老的人均負(fù)擔(dān)成倍增長(zhǎng)。“421”模式將成為中國(guó)今后幾十年的主流家庭模式。

2.“社會(huì)養(yǎng)老”不適應(yīng)我國(guó)國(guó)情。

目前中國(guó)共有各類(lèi)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)38060個(gè)，床位266.2萬(wàn)張，收養(yǎng)各類(lèi)人員210.9萬(wàn)人。但是，養(yǎng)老床位總數(shù)僅占全國(guó)老年人口的1.59%，不僅低于發(fā)達(dá)國(guó)家5%～7%的比例，也低于一些發(fā)展中國(guó)家2%～3%的水平。社會(huì)養(yǎng)老一床難求，好一點(diǎn)的養(yǎng)老院甚至需排兩年的隊(duì)。

3.我國(guó)目前的國(guó)情決定了“社區(qū)養(yǎng)老模式”值得社會(huì)關(guān)注。

所謂社區(qū)養(yǎng)老，就是把家庭養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的最佳結(jié)合點(diǎn)集中在社區(qū)，讓老年人住在自己家里，在繼續(xù)得到家人照顧的同時(shí)，由社區(qū)有關(guān)服務(wù)機(jī)構(gòu)和人士為老人提供上門(mén)服務(wù)或托老服務(wù)。

（二）養(yǎng)老地產(chǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的最后一塊金礦。

老有所養(yǎng)，老有所居，老有所樂(lè)，養(yǎng)老地產(chǎn)概念應(yīng)運(yùn)而生，甚至有人將其稱(chēng)為房地產(chǎn)市場(chǎng)的最后一塊“金礦”。目前，養(yǎng)老地產(chǎn)主要的產(chǎn)品形態(tài)包括：保險(xiǎn)資金推出的升級(jí)版的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，把養(yǎng)老地產(chǎn)視作商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)；開(kāi)發(fā)商推出的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目等。

三、基于CCRC模式的新型老年住宅社區(qū)理念

（一）CCRC模式介紹。

CCRC社區(qū)（Continuing Care Retirement Community）在美國(guó)有一百多年歷史。開(kāi)始形成于19世紀(jì)中期，最初是為了退休后的神職人員人設(shè)立的，后來(lái)逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)槠胀ㄊ忻褚部上硎艿酿B(yǎng)老模式。目前美國(guó)CCRC社區(qū)數(shù)量已超過(guò)2100個(gè)，約照顧62.5萬(wàn)名退休老人。通過(guò)為老年人提供自理、介護(hù)、借助一體化的居住設(shè)施和服務(wù)，使老年人在健康狀況和自理能力變化時(shí)，依然可以在熟悉的環(huán)境中繼續(xù)居住，并獲得與身體狀況相對(duì)應(yīng)的照料服務(wù)。[4]

（二）基于CCRC模式的新型老年住宅社區(qū)。

我們借鑒了美國(guó)CCRC社區(qū)的先進(jìn)管理模式，結(jié)合我國(guó)公民人均壽命，期望設(shè)計(jì)出一種新型的老年住宅社區(qū)。這種新型社區(qū)主要針對(duì)50歲以上的中老年人，根據(jù)住民身體需求變化，居民從中得到5個(gè)級(jí)別的護(hù)理，這種新型社區(qū)可支持從活力長(zhǎng)者、獨(dú)立生活、協(xié)助生活、專(zhuān)業(yè)護(hù)理和持續(xù)照料等5個(gè)階段的服務(wù)。我們的新型社區(qū)提供的服務(wù)涵蓋了老年生活的各個(gè)部分,兼顧了衣食住行,醫(yī)療健康,心理關(guān)注,自我價(jià)值再認(rèn)識(shí)和社會(huì)生活各方面等在內(nèi)的全面需求，營(yíng)造的是老年人退休以后的新的生活方式。入住者的居住經(jīng)歷往往是這樣的：開(kāi)始的時(shí)候,在活力長(zhǎng)者生活區(qū)居住和生活，此時(shí)社區(qū)主要提供的是地產(chǎn)功能，除此之外還有老年大學(xué)、圖書(shū)館等來(lái)豐富中老年人退休后的生活，同時(shí)方便他們照顧看管孩子，重點(diǎn)是接觸中老年住戶退休在家兒女不在身邊的孤獨(dú)感; 隨著他們年齡增加、身體機(jī)能下降,可以根據(jù)意愿遷到獨(dú)立生活區(qū)居住(也有例外)，此階段社區(qū)可以是酒店式公寓功能，可以提供日常的日常膳食、家政、健康管理等服務(wù)；然后,隨著身體狀況下降，部分老年人可能會(huì)出現(xiàn)生活自理有困難的階段，這時(shí)候他將入住協(xié)助生活階段，此時(shí)社區(qū)除獨(dú)立生活階段的服務(wù)外還提供無(wú)障礙的生活設(shè)施；最后，在老年人進(jìn)入生命的最后一個(gè)階段身體及其虛弱時(shí)，我們將為其提供24小時(shí)專(zhuān)業(yè)的監(jiān)視護(hù)理。持續(xù)照料階段主要針對(duì)有老年癡呆的住民。

這種新型社區(qū)提供的基本服務(wù)有住宅清掃、應(yīng)急，生活健康，醫(yī)療護(hù)理等服務(wù)；持續(xù)照料退休社區(qū)的基本設(shè)施有醫(yī)療、休閑娛樂(lè)及生活配套。由于居住者年紀(jì)的增長(zhǎng)與生理的需要逐漸從活力長(zhǎng)者、獨(dú)立生活進(jìn)入到協(xié)助生活最后到專(zhuān)業(yè)護(hù)理生活階段，可以提供一站式服務(wù)，這種方式非常切合老年人需求。

四、基于CCRC模式的老年住宅管理系統(tǒng)設(shè)計(jì)

基于CCRC模式，我們對(duì)養(yǎng)老社區(qū)進(jìn)行了“環(huán)境+配套設(shè)施+專(zhuān)業(yè)服務(wù)”的一體化設(shè)計(jì)。

（一）養(yǎng)老社區(qū)五大構(gòu)件，退休老人五個(gè)等級(jí)。

一般養(yǎng)老院的消費(fèi)層次是低水平的，而養(yǎng)老社區(qū)則是面向中高端人群。

我們認(rèn)為，養(yǎng)老社區(qū)不是技術(shù)、房子，而是一種有活力的養(yǎng)老生活方式。據(jù)國(guó)外的報(bào)道，在現(xiàn)代養(yǎng)老社區(qū)，由于具備了專(zhuān)業(yè)化的老年醫(yī)療保障服務(wù)，社區(qū)居民的壽命往往較社會(huì)平均水平高出8歲至10歲，同時(shí)醫(yī)療保健支出減少30%。

活力長(zhǎng)者社區(qū)獨(dú)立生活社區(qū)協(xié)助生活社區(qū)專(zhuān)業(yè)護(hù)理社區(qū)持續(xù)照護(hù)社區(qū)服務(wù)對(duì)象相對(duì)年輕、身體健康并愿意與自己同齡人居住的人群身體健康，希望得到社會(huì)服務(wù)與交往的老人需要日常生活協(xié)助和有限醫(yī)療護(hù)理的居民身心極度衰弱或者患有疾病的老人老年癡呆病人主流支付類(lèi)型一般出售產(chǎn)權(quán)，也有少量按月支付租金3/4按月支付，1/4入門(mén)費(fèi)除小部分入門(mén)費(fèi)外，主要按月支付租金主要按日支付租金，基本無(wú)上門(mén)費(fèi)大部分需要上門(mén)費(fèi)平均入住時(shí)間長(zhǎng)期　10年　5～10年　1～5年　　長(zhǎng)期提供的基本服務(wù)一般不提供照護(hù)服務(wù)，但配有相關(guān)生活配套設(shè)施，注重滿足老年人的身心需求包括提供膳食、家政打掃、2 4小時(shí)居家和醫(yī)療在內(nèi)的服務(wù)除獨(dú)立生活社區(qū)提供的服務(wù)外，還包括洗衣即日常生活幫助除協(xié)助生活社區(qū)提供的服務(wù)外，還包括2 4小時(shí)的醫(yī)療監(jiān)視護(hù)理除專(zhuān)業(yè)護(hù)理社區(qū)提供的服務(wù)外，還包括幫助病人恢復(fù)記憶的設(shè)施等

（作者整理）

（二）優(yōu)勢(shì)。

可以提供完備的健康照護(hù)服務(wù)。多數(shù)老年人選擇進(jìn)入這種新型社區(qū)的重要理由，是因?yàn)榭梢缘玫介L(zhǎng)期照護(hù)服務(wù)。基于CCRC模式的新型養(yǎng)老社區(qū)針對(duì)老年人的生理特點(diǎn)布置智能化的設(shè)施，社區(qū)給老人建立健康檔案，派出醫(yī)護(hù)人員定期入戶巡診，根據(jù)身體狀況為每位老人做出健康評(píng)估，并且將會(huì)針對(duì)老年人需求提供不同類(lèi)型的支持，主要有醫(yī)學(xué)治療、康復(fù)輔助技術(shù)、交通服務(wù)、居家護(hù)理、住房改善、長(zhǎng)短期照護(hù)機(jī)構(gòu)和活動(dòng)場(chǎng)所等。

可以提高生活質(zhì)量。除了對(duì)健康管理方面有益之外，這種新型養(yǎng)老社區(qū)還能明顯改善生活質(zhì)量，提供各式各樣的社交活動(dòng)以期達(dá)到居民的自我實(shí)現(xiàn)，減少老人的孤獨(dú)感和沮喪感。我們的社區(qū)能充分利用各類(lèi)休閑娛樂(lè)、康體健身設(shè)施實(shí)現(xiàn)健康向上的生活情趣，促進(jìn)居民對(duì)社區(qū)的歸屬感和家庭感。社區(qū)旁邊還可以配備幼兒園、商場(chǎng)等社會(huì)公共設(shè)施，滿足老年人照看第三代的需要的同時(shí)讓他們與自己的同齡人甚至各年齡階段的人交往，真正實(shí)現(xiàn)天倫之樂(lè)。

可以獲得連續(xù)性的照顧。新型社區(qū)提供老年不同階段的連續(xù)照料，從獨(dú)立生活到必要時(shí)的輔助生活和護(hù)理院，老年人可以只在熟悉的樓層間或建筑物間搬動(dòng)，不會(huì)因?yàn)榻】禒顩r衰退而必須遷出社區(qū)，重新去適應(yīng)陌生地區(qū)[5]。

這種社區(qū)不僅是技術(shù)、房子，更是一種有活力的養(yǎng)老生活方式。美國(guó)一項(xiàng)學(xué)術(shù)調(diào)查顯示，在CCRC養(yǎng)老社區(qū)，由于具備了專(zhuān)業(yè)化的老年醫(yī)療保障服務(wù)，社區(qū)居民的壽命，往往較社會(huì)平均水平高出8歲至10歲，同時(shí)醫(yī)療保健支出減少30%。至今，美國(guó)全國(guó)共有超過(guò)2100個(gè)CCRC，總共照顧約 62.5萬(wàn)退休老人，其增長(zhǎng)速度比養(yǎng)老院和輔助生活機(jī)構(gòu)的總和都要高。 由此可見(jiàn)，在中國(guó)發(fā)展這種新型養(yǎng)老住宅將會(huì)有巨大的前景，實(shí)現(xiàn)社會(huì)養(yǎng)老、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的雙贏，甚至依托房地產(chǎn)帶動(dòng)郊區(qū)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展。

五、新型老年住宅社區(qū)運(yùn)營(yíng)及優(yōu)化

（一）新型老年住宅的運(yùn)營(yíng)。

地產(chǎn)公司或金融機(jī)構(gòu)等投資方在注入資本后交付運(yùn)營(yíng)商管理，這為地產(chǎn)項(xiàng)目提供了資金來(lái)源，可有效解決資金占用較長(zhǎng)的問(wèn)題，并為開(kāi)發(fā)商提供了更好的退出機(jī)制。在社區(qū)的運(yùn)營(yíng)方面，我們提供了兩種思路[6]：

凈出租模式，投資方將社區(qū)出租給運(yùn)營(yíng)商，每年收取固定租金費(fèi)用，而直接運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、社區(qū)維護(hù)費(fèi)、稅費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等一切由運(yùn)營(yíng)商承擔(dān)，由其獲取剩余利益并承擔(dān)相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)。

委托經(jīng)營(yíng)模式，投資方將旗下物業(yè)托管給運(yùn)營(yíng)商，運(yùn)營(yíng)商每年收取一定管理費(fèi)，但不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)虧損的風(fēng)險(xiǎn)，也不獲取剩余收益，所有經(jīng)營(yíng)收入歸投資方所有。[7]

這種新型社區(qū)的盈利來(lái)源主要包括房產(chǎn)銷(xiāo)售出租，健康管理和提供的老年大學(xué)配套設(shè)施作為附屬產(chǎn)業(yè)并不是新型社區(qū)的主要收入來(lái)源。

（二）后期運(yùn)營(yíng)優(yōu)化。

考慮到融資渠道的風(fēng)險(xiǎn)性和群眾的認(rèn)可度，這種新型的養(yǎng)老住宅可以運(yùn)用PPP模式進(jìn)行管理。PPP（Public-Private Partnership,簡(jiǎn)稱(chēng)PPP）項(xiàng)目是指“政府和社會(huì)資本合作”的項(xiàng)目，即由政府出資組織，私人部門(mén)只承擔(dān)整個(gè)項(xiàng)目的工程建設(shè)部分，通過(guò)住宅銷(xiāo)售和出租渠道收回資本完成盈利目標(biāo)，以及后期政府付費(fèi)來(lái)實(shí)現(xiàn)收益。由政府運(yùn)營(yíng)的養(yǎng)老住宅社區(qū)更能體現(xiàn)社會(huì)公益性，同時(shí)能更好地為大眾所接受。

參考文獻(xiàn)

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[2]保險(xiǎn)公司瘋狂圈地，瞄準(zhǔn)養(yǎng)老地產(chǎn)，搜房網(wǎng)，2011-02-20

[3]養(yǎng)老房成樓市重要需求，生態(tài)養(yǎng)生大盤(pán)搶占市場(chǎng)先機(jī)，生活日?qǐng)?bào)，2010-12-01

[4]CCRC：一站式退休養(yǎng)老社區(qū)，百度文庫(kù)，2014-03-03

[5]高 輝、相亞成，基于美國(guó)CCRC的我國(guó)養(yǎng)老房產(chǎn)開(kāi)發(fā)研究[J].現(xiàn)代物業(yè)，2014，13（6）.

[6]劉美霞等，老年住宅開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)模式[M]，北京：中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2008.

[7]薛勝文、沈哲彥等，2015-2019年中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資分析及前景預(yù)測(cè)報(bào)告[J]，中投顧問(wèn)產(chǎn)業(yè)研究，2012（5）.

中圖分類(lèi)號(hào)：[F287.8]

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1671-864X（2016）06-0038-02