我國商業地產發展現狀及未來發展前景探析

孟亞

[摘要]隨著市場經濟的發展，近年來，我國房地產業尤其是商業地產的發展較為迅速。而且，無論是在擴大內需，還是提升城市品質、增加稅收等方面，商業地產都做出了巨大貢獻。雖然現階段我國政府出具了一系列對房地產業的宏觀調控政策，但從長期來看，商業地產依然具有很大的發展空間。我國商業地產的發展時間并不長，且在發展中存在管理低下、經營水平不高等問題，亟待改革。鑒于此，文章立足于商業地產，針對其發展現狀試展開分析，并提出了相關未來建議。希望有助于我國商業地產的發展。

[關鍵詞]商業地產；管理；發展；現狀；措施

[DOI]1013939/jcnkizgsc201625176

1我國商業地產獲得大幅度發展的主要原因

我國的商業地產經歷了由冷變熱的過程。隨著人們生活水平的提高和市場經濟的發展，人們對商超、餐飲、休閑、娛樂等方面的需求越發強烈。商業地產的供需關系獲得了大幅度改善。究其原因，主要源于以下幾點：

首先，市場經濟發展迅猛，城市化進程與人們的生活水平都獲得了大幅提升。這些因素成為商業地產快速發展的首要推動力。其次，目前我國整體的房產宏觀經濟政策利好，雖然之前出具了一系列房產調控政策，但政府在宏觀上依然是“救市”、“護市”的態度。比如，政府出具的房產新政明確要求人們購買二套商品房與二套商業地產，無論首付款還是利率的要求均相同。而新政之前購買商業地產的首付比例相對較高。

2我國商業地產發展過程中的問題分析

21我國商業地產始終缺乏有效的資金保障

由于房地產宏觀調控的影響，商業地產的融資受到一定制約。目前，我國商業地產的開發資金主要依靠向銀行等金融機構進行貸款，商業地產開發商對這些機構的信賴度較高。但這也暴露出我國商業地產融資渠道單一的問題，并且容易造成商業地產在地產開發和商業經營過程中容易脫節。

22我國商業地產的經營效率普遍不高，供求市場失衡

目前，我國商業地產的開發都是單一的投資建造模式。缺乏前期的調查論證，而且地產開發缺乏針對性，沒有有效考慮商業地產未來的商業類型。這一狀態直接導致我國商業地產的營運存在一定困難。近年來，隨著市場經濟的發展，在我國城市中出現了大量商超、大型購物廣場、娛樂休閑中心等。但是，倒閉現象也較多。營運困難是其一大誘因。此外，受國際金融危機和通貨膨脹的影響，很多房產開發商將商業地產視為“避風港”，結果造成商業地產投資迅猛、供求失衡。

23商業地產開發借鑒住宅開發模式，地產開發與商業經營的關聯度不高商業地產既包含地產開發又包含商業經營，尤其是商業經營還直接關系著商業地產的贏利。目前，我國商業地產的開發參照的是住宅開發模式，即“征地—規劃—施工—驗收—銷售”。“短周期”、“快回籠”是商業地產開發商的目標。在此目標觀念下，對商業地產本身的特點、對商業業態的需求考慮相對欠缺。而且對商業地產采取“建筑設計在前、招商在后”的運作模式，沒有考慮商業地產的功能。總之，諸上考慮不足再加上固有的開發模式，并不利于商業地產的可持續健康發展。

3我國商業地產的未來發展

31從宏觀政策方面考慮

在國家對房地產市場的政策方面，近一段時間內不會有利空投資的消息傳出。從2014年國家放開二線、三線城市的房屋限購，到出臺有關家庭個人貸款的優惠政策，鼓勵個人貸款，再到后來銀行的普遍降息，都無疑暗示了中央對于房地產市場的扶持。2016年“全國兩會”又傳遞出六大房地產利好信號：“一線城市限購”、“增加土地供應”、“推出首付貸”、“房地產稅立法”、“房貸利息抵稅”以及“落實營改增”。這一系列政策全部落實可能需要一段較長的時間，但從這些政策消息來看，國家對于房地產市場的穩定十分關注，也對房地產市場的未來發展起到了十分積極的推動作用。

32從商業地產市場的自身發展考慮

2014年，我國的商業地產市場進入變革期，由于一線、二線城市的地價持續上漲，商業地產價格也隨之水漲船高；而三線、四線城市的居民生活水平略低，人們對休閑娛樂、購物、健身等的需求相對較少，商業地產的供給遠遠大于需求。2014年年底，根據國家統計局發布的信息，全國房地產企業數量高達13萬之多，但各企業的實力參差不齊。2014年房地產市場的變革使得實力較弱、產業結構不合理的部分房地產企業被擠出市場。而部分實力雄厚的房產企業則抓住優惠政策的有利契機，充分利用好一線、二線城市的房產市場，銷售業績穩步增長，并通過企業兼并重組等方式逐步壯大，行業發展趨于平穩。[1]

33加速推進“供給側”改革

“供給側”是近期出現的高頻詞匯，供給側由勞動力、土地、資本、創新四要素組成，供給側改革旨在優化產業結構，提高資源優化配置，提升經濟增長的質量。消化產能過剩、降低企業成本、去除地產庫存和降低金融風險是供給側改革的四大主線。優化土地資源配置有利于土地確權的推行，有利于提升土地使用效率，抑制房產泡沫的產生。如今，一線、二線城市房產供給緊張，而三線、四線城市的房產庫存則在持續積壓，國家在推出住房制度改革的同時，不斷加快城鎮化進程，逐步消化地產庫存。“去庫存”政策將會使房產泡沫逐步被擠出，使房地產行業逐步回歸到健康穩定的良性發展軌道上來。

34探求商業地產開發的新思路，促進我國商業地產的發展如今，中國已正式步入老齡化社會，新建商品房小區開始注重對養老設施的投入。政府應針對這一狀況加快推出關于養老設施建設、老舊社區養老改造等方面的積極政策，促進民營企業對養老院等針對老年人項目的開發建設。另外，中國已基本完成了從溫飽社會到小康社會的轉變。地方政府可以將部分空氣質量優良、風景秀麗、交通便利的地區開發為旅游度假村、療養中心等適合養老、旅游度假的地區，不僅能促進我國商業地產的發展，同時也有利于當地旅游市場的發展，為地方政府創收。

35完善房產信托基金制度，為商業地產提供資金保障

房地產信托投資基金（Real Estate Investment Trusts，REITs）是一種以發行基金證券的方式募集投資者資金，由專門投資機構進行投資經營管理，最終將投資收益按投資比例分配給投資者的一種信托基金制度。REITs起源于美國，主要運用于商業地產企業，從資產配置角度出發，REITs資產可起到分散風險及穩定收益的作用。目前，我國并沒有真正的REITs基金，只有兩只以REITs基金為主要投資標的的基金，屬于基金中的基金。未來，我國政府應在房產信托資金制度方面提供更多關注，積極引進REITs基金的資金管理運作模式，逐步完善商業地產行業的資金信托管理制度，為商業地產提供強有力的資金保障。

4結論

隨著市場經濟的發展，近年來，我國房地產業尤其是商業地產的發展較為迅速。而且，無論是在擴大內需，還是提升城市品質、增加稅收等方面，商業地產都做出了巨大貢獻。雖然現階段我國政府出具了一系列對房地產業的宏觀調控政策，但從長期來看，商業地產依然具有很大的發展空間。筆者認為，我國政府應繼續加強對宏觀調控政策的研究與運用，結合商業地產的商業業態和未來功能定位，加速推進“供給側”改革，積極探求商業地產開發的新思路。相信我國商業地產依然具有廣大的發展空間。

參考文獻：

[1]閆東梅，孫德升淺議當前我國房地產行業的主要問題與對策[J].環渤海經濟瞭望，2014（8）

[2]花小班初探市場經濟的發展對商業地產行業的影響[J].新經濟，2015（29）

[3]張少林，劉波關于我國商業地產發展問題探析[J].經營管理者，2015（12）