房地產投資基金現狀及對策探究

韓彩虹

（廣州凱得控股有限公司，廣州 510063）

?

房地產投資基金現狀及對策探究

韓彩虹

（廣州凱得控股有限公司，廣州 510063）

［摘 要］本文從拓展投資空間、優化市場結構以及增加融資渠道幾個方面分析了房地產投資基金的必要性；隨后從宏觀經濟方面、法律規范方面以及房地產業本身分析了房地產投資基金現狀，在此基礎上從加強對宏觀政策的分析、健全法律法規制度以及重視風險的評估與規避等方面闡述了房地產投資基金的對策。

［關鍵詞］房地產；投資基金；風險；分析

0 引 言

隨著世界經濟的發展，全球范圍內的房地產業均已經進化到“地產資本”的新階段。尤其是在2008年美國次貸危機來臨之后，很多關聯國家的金融體系受到重創，其房地產業也難以避險。世界各國的主流觀點均認為必須以資本的方式，獲取充足的貨幣，以支撐房地產業健康有序的發展，國家的經濟基本面才可以得到維持。具體到我國，一個顯而易見的問題是房地產行業占據了很大比例的金融貸款，由此也滋生了不容忽視的經濟風險。隨著我國經濟發展步入深水區，證券業與房地產業成為支撐我國經濟發展的強有力的動機。尤其是房地產行業，一方面與國民的生活息息相關，另一方面則能夠對國內其他的相關行業起到明顯的拉動效應。而現實情況則是當前我國房地產價格處于攀升期，中小城市則面臨著去庫存的巨大壓力。曾經有一段時間，為了使房價避免急劇增長，我國出臺了許多控制房地產價格的政策，尤其是在一些一線城市和強二線城市，金融機構出于減少風險的目的，對房地產貸款的門檻提高了很多。在這樣的背景下，房地產企業為了獲取充足的資金，往往尋找銀行以外的途徑，這就涉及房地產投資基金。本文在這樣的背景之下進行研究:根據目前我國房地產公司的融資現狀以及投資基金的發展現實，分析和闡述投資基金現狀及對策。

1　房地產投資基金的必要性分析

1.1拓展投資空間

隨著我國國內經濟持續穩定和健康的發展，城鄉居民的收入也在逐年遞增，很多人目前已經不再滿足于傳統的儲蓄保值方式，他們逐漸將目光轉向另外的更加多樣而靈活的投資模式。然而現實的情況是當前我國居民的投資空間較小，市場上尚未出現很多足夠值得信賴的投資對象。以當前的證券市場為例，允許交易的產品類別僅有兩成左右，且均屬于風險不高的債券類，其余的八成則均為存在較大風險的股權類對象。而與之相對比的是，房地產投資則一方面需要的資金數額很高，另一方面則獲利的周期很長。因此對于實力不夠強大的投資者而言，其所擁有的資金數額是難以實現對房地產行業進行直接投資的，即便是能夠進行一定程度的投資，往往也限于單個的項目，因此反而帶來了不容忽視的風險，較難以雞蛋放在多個籃子里的方式，通過組合型的投資來減少風險。這種現狀客觀上說，也為房地產投資基金提供了成長的土壤，以信托的方式來發行合法化的受益憑證，實現資金的募集，然后再以基金公司將這些零散的投資進行整合，最終能夠形成投資風險可控，市場價格維持穩定，且擁有一定收益的投資產品，很適合大部分不具備很強實力的投資者選擇。他們可以在房地產投資基金公司的平臺上，方便地實現房地產投資，獲取合理合法的投資收益。

1.2優化市場結構

當前放眼我國的證券市場，很多產品均具有較高的風險，而風險可控的部分產品，則一方面種類很少，另一方面也不具備很好的受眾面。為了維持證券市場的健康穩定，一大要務便是優化目前的產品種類和產品結構，提升風險較低的產品的比重，使其能夠占有一定的比例。因為房地產投資基金本身的屬性，必然能夠大幅度提升低風險產品的數量，使市場的結構得到梳理和優化。從流動性的角度來說，房地產投資基金往往并不涉及新物業的開發，而是對已經成型的物業中，通過科學化地管理與運營來獲取包括租金在內的各種利潤，這種模式可以顯著降低資金占用而導致的種種風險。房地產投資基金和股票在某種程度上具有相似性，也能夠以證券交易所作為平臺實現交易，可以說其具備很靈活的流動性。而從風險防范的視角來看，房地產投資基金在募集的過程中往往來自多個方面，而其投資時所選擇的具體項目則不但包括公寓，還包括商務寫字樓、賓館甚至養老院等。在對投資項目進行評估和遴選的過程中，房地產投資基金公司結合所投資項目的屬性來確定針對性的管理防范，從而在很大的程度上減少隱藏的風險。

1.3增加融資渠道

當前，我國的不少房地產企業對資金有著很大的需求，但是融資的渠道卻并不寬闊，在房地產開發項目的全生命周期中，都離不開商業銀行的參與。由此可知房地產信貸能夠在很大程度上決定商業銀行的風險值，因此各大商業銀行均在自身的風險管理過程中十分重視對房地產信貸風險的評估防控和規避。目前的現狀是，房地產企業獲取資金的渠道過于狹窄，為商業銀行帶來了貸款方面的結構性風險，也使銀行的抗風險能力受到較大影響，同時也影響了房地產公司進行資本運作的效率。為了改變融資渠道過于單一的現狀，房地產投資基金的運營是以信托為基礎的，其實質是對他人的資金進行代理運作，從而給對資金有巨大需求的房地產企業籌集閑散貨幣，在客觀上使短期貨幣能夠長期持有，在此基礎上以合理科學的運作來獲得盡可能大的合理收益的一個過程。由此可知房地產投資基金能夠在很大程度上增加房地產企業獲取資金的渠道，使傳統的信貸模式得到了升級。

2　房地產投資基金現狀分析

從本質上來說，房地產投資基金屬于信托的范疇，因此也會具有信托產品的一些特性:首先，不得不在經濟形勢與相關政策之下進行運作；其次，負責具體業務開展的信托實體以及房地產業本身也存在著若干不確定的風險，再加上我國目前的房地產投資基金很多方面發展成熟，這就使目前的房地產投資基金存在若干必須防范的風險。下面對其現狀進行分析。

2.1來自宏觀經濟方面的風險

我國當前的整體經濟形勢較為平穩，但因為市場經濟的規律就是具有周期性的特征，因此經濟的波動是在所難免的。房地產投資基金必然會受到宏觀經濟大勢的影響。除了宏觀經濟，其他的關聯行業同樣也會對房地產投資基金產生較大的影響。如果相關的另外行業，尤其是聯系密切的房地產行業由于經濟的波動而產生了變化，投資基金便會被這些變化所影響。并且，由于我國去庫存的壓力較大，近幾個月國家對房地產的調控力度逐漸加大，這均能夠對房地產投資基金造成明顯的影響。

2.2來自法律規范方面的影響

在我國，信托業起步與其他國家相比較遲，但客觀地講，其發展壯大的速度是十分快的，尤其是在近年來，信托產品從種類上來說正在不斷增多，除了發展勢頭一直較猛的資金信托以外，還逐漸出現了很多種類的其他產品。但從另一方面來看，其相關的法律規范的發展卻未能實現同步，這就造成在某些地方的法律真空，我國與房地產投資基金有關的一些法律法規還有很多亟待完善和填補的地方，一些制度還遠遠未發展到完善階段。

2.3來自房地產業本身的影響

不得不說房地產業是我國經濟拉動的引擎之一，然而任何行業都有發展的周期和規律，也蘊含著與本行業有關的風險。具體到我國的房地產業，這些風險可以概括為:首先，作為所有行業的一個成員，房地產行業同樣具有周期性波動發展的屬性，隨著經濟大勢的發展也會出現不斷的起伏，而在房地產業處于波谷的階段，房價便會逐漸處于下行通道，因此企業新開發的規模便隨之減少，在這樣的情況之下房地產投資基金的收益顯然也會受到影響，投資者的利潤也會減低；其次，房地產業的鏈條很長，涉及很多的上游和下游行業，無論是規模還是結構均各有特點，如果一些企業由于自身的管理問題導致了較高的負債水平，便會減弱抗風險的能力，一旦出現風險，就會造成難以估量的巨大損失。

3　房地產投資基金對策探究

3.1加強對宏觀政策的分析

因為國家的宏觀政策是結合一個時期的經濟形勢而制定的，因此具有復雜性。房地產投資基金應該隨時關注國家相關部門的經濟發展政策，對這些政策的走勢和含義進行深入準確的分析及把握。這就要求房地產信托企業能夠具有決策與風險控制的能力，通過對國家出臺的相關政策的分析，結合基金公司的實際情況來評估可能帶來的風險。并且，基金公司應該提前制定必要的措施來規避和應對風險。通過隨時關注國家的政策變化，增強抗擊風險的能力，也增強自身發展的決策意識。

3.2完善法律法規制度

因為我國的一些特殊情況，信托業的發展比發達國家遲一些，因此尚未在全民的范圍之內形成信托意識，而相關的法律法規之內也存在一些需要進一步確定的地方。因為歐美一些發達國家與地區已經形成了較為成熟的房地產投資基金市場，也擁有較為豐富的運作經驗，形成了比較完善的法律制度。所以，我國完全可以在一定的程度上合理吸收和借鑒這些成型的法律法規，然后結合我國的實際情況，將其轉換為適合于我國房地產投資基金的法律法規。

3.3重視風險的評估與規避

因為房地產行業發展具有一定的不可預知性，因此帶來了一定風險，必須加以防范。為了使房地產投資基金能夠安全運作，就必須進行風險的評估和規避。為了使巨額的資金得到科學化的管理，就應該不斷關注宏觀市場的發展現狀，并且隨時結合各類參數的變化，在分析之后獲知當前的風險水平，制定出有針對性的防控策略。增加對市場發展規律的了解，權衡利弊，提高對本行業發展風險的高度認識，確保不會因為自身的風險問題而使房地產投資基金陷進發展的死胡同。

主要參考文獻

［1］丁建臣，徐捷，張維.中外房地產投資信托基金（REITs）研究文獻綜述［J］.經濟研究參考，2013（54）.

［2］王浩.我國房地產投資信托基金（REITs）法律制度困境及對策研究［J］.財經理論與實踐，2013（2）.

［3］何展流.房地產投資信托基金的研究進展及啟示［J］.市場經濟與價格，2015（2）.

［4］戴卉.我國房地產投資信托基金的風險管理［J］.中國總會計師，2014（1）.

［5］王建軍，蘇超.房地產投資信托基金融資模式研究——以越秀REITs為例［J］.行政事業資產與財務，2013（8）.

［6］肖曉紅.我國房地產投資信托基金（REITs）發展障礙與對策研究［J］.山東行政學院學報，2013（2）.

［7］胡軍.中國引入REITs之可行性分析［J］.商場現代化，2007（3）.

［8］黃柏翔.不動產投資信托——臺灣經驗［J］.銀行家. 2006（11）.

［9］王安，余亮.關于在中國金融市場發展房地產信托投資基金的思考和研究［J］.金融經濟. 2006（20）.

［10］張嵐.他山之石，能否攻玉——中美房地產基金發展狀況對比及啟示［J］.城市開發，2006（6）.

［11］孫飛，孫立.中國房地產信托市場回顧與展望［J］.河南金融管理干部學院學報，2006（2）.

［12］高菲.我國發展房地產投資信托的法律障礙與對策［J］.宜賓學院學報，2006（2）.

doi:10.3969/j.issn.1673 - 0194.2016.12.094

［中圖分類號］F293.3；F832.49

［文獻標識碼］A

［文章編號］1673-0194（2016）12-0140-02

［收稿日期］2016-05-12