買賣不破租賃若干問題研究

李　云（河南廣奧律師事務所，河南　鄭州　　450000）

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買賣不破租賃若干問題研究

李云
（河南廣奧律師事務所，河南鄭州450000）

摘要：買賣不破租賃規則的確立目的是為了更好的維護承租人合法權益，從而使承租人對于買受人的無權占有變為有權的合法占有，使租賃權這種特殊的債權在一定程度上具備了對抗合同之外第三人的效力。買賣不破租賃規則適用范圍上不僅僅包括房屋，還包括在土地上設定強制拍賣行為、負擔行為等情形，例如抵押、確權、贈與、征收等。租賃權是基于租賃合同關系而產生的一種債權，是基于租賃合同關系而產生的一種債權，只不過是具備了物權的某些特征而已，從本質來講，并不是完全意義上的物權。

關鍵詞：買賣不破租賃規則；適用范圍；構成要件；效力

買賣不破租賃是指在租賃合同的有效期間內，標的物的所有權發生變動原來承租人與出租人之間的租賃關系不受影響，繼續有效。《中華人民共和國合同法》第二百二十九條明確規定，租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。該條款確立了我國買賣不破租賃規則，使得租賃權在一定意義上具備了物權的某些特征，可以直接對抗新的所有權人，要求租賃合同繼續有效，進而加強了對承租人利益的維護。

買賣不破租賃規則的確立主要是基于以下幾點：1.維護合法有效租賃法律關系的穩定，更好的保障市場交易安全；2.最大程度的實現物盡其用的原則；3.保障租賃關系中承租人的合法權益不受侵犯。

要想對買賣不破租賃規則進行進一步的研究，首先要明確買賣不破租賃的適用范圍是什么。

一、買賣不破租賃的適用范圍

（一）主要適用于不動產，不適用動產。

《合同法》第二百二十九條對適用范圍采用租賃物這個概念，從文義解釋的角度看，其不僅包括動產，也包括不動產。在司法實踐過程中，是否應當對該條文的“租賃物”作限縮解釋，僅僅包含不動產，而把動產排除在外。

對待這個問題上，學術界可謂仁者見仁，智者見智。有部分專家學者認為，這里的承租人不僅應當包括不動產上的承租人，還包括動產上的承租人，于此同時，又進一步的將不動產承租人可分為經營租賃權人、居住經營權人等更為細致的區分。

經過反復的認真研究，結合該規則的立法本意，筆者認為，將該規則中的租賃物限于不動產更為合理、恰當。主要理由有如下幾點：1.更符合該規則的立法本意，該規則立法本意就是要保障承租人的的居住權，滿足其最基本的生活要求，不能使其無家可歸；2.動產租賃的標的物往往具有很強的，流轉速度快，可替代性強的特點；3.動產物權的取得方式以及公示公信原則，其救濟方式往往可以通過其他的方式加以保護其利益。動產的承租人喪失承租權大部分情況下，不會危及承租人的基本生存利益，而且往往可以很容易的找到替代品，因此，對動產適用該規則沒有太大的必要性，也無法實現物盡其用的立法效果和目的。誠然，從保護弱勢群體以及人們最基本的居住權視角來分析，將買賣不破租賃規則的適用范圍僅僅限定在居住經營權更為合適。

（二）買賣不破租賃規則不應僅僅局限于買賣這一種法律行為。

從嚴格意義上看，買賣不破租賃這個說法并不嚴密，只不過是一種比較形象，并不斷的被人經常使用而已。從比較法的角度看，德國著名專家學者梅迪庫斯認為，德國民法典中的買賣不破租賃規則不僅僅包括房屋，還包括在土地上設定強制拍賣行為、負擔行為等情形，例如抵押、確權、贈與、征收等。我國買賣不破租賃規則也應借鑒其合理之處加以完善。

二、買賣不破租賃的構成要件

法律上確立該規則的本旨是為了保障承租人的居住權，維護合法有效的租賃關系的穩定。買賣不破租賃規則主要由以下幾個構成要件：第一，房屋租賃合同需要真實有效，不能是為了謀取不當利益惡意串通，事后補簽或者被確認無效。目前，我國的法律法規并沒有將登記備案作為租賃合同生效的必備要件，也沒有將其作為對抗善意第三人的要件，所以，并不要求租賃合同必須到有關部門登記備案。第二，必須在合法有效租賃期間發生所有權的變動，而且承租人須事實占有該租賃物，排除只簽訂合同，而不實際占有使用，防止道德風險。

三、買賣不破租賃規則的效力

根據《中國人民共和國合同法》第二百二十九條的規定，買賣不破租賃規則的效果是所有權轉移的情況下，租賃合同的效力不受影響繼續有效。對此的理解，主要存在以下三種模式：第一，法定概括移轉說。持這種觀點的人認為，租賃物所有權發生轉移后，合同的當事人發生變化，原租賃合同的出租人的權利義務將全部概括移轉給買受人買受人代替出賣人成為新的合同當事人。第二，有權占有說。持這種觀點的人認為，承租人占有租賃物是基于租賃合同，是合法占有，其占有的權利繼續有效，不應受到侵犯。合法租賃有權占有在先，轉移所有權在后，當然可以對抗后來的所有權轉移。第三，折中說。持這種觀點的人認為，應當對出租人是否告知受讓人，受讓人是否知曉加以明確區分。如果在買受人在與出租人訂立合同時，出租人明確告知或者其已經知曉標的物已經出租的事實，而買受人仍堅持執意購買的話，此時買受人已經不再是善意的第三人了，承租人當然有權對抗租賃物的買受人，其效力不受影響；反之，如果受讓人在訂立合同時并不知曉標的物已經租賃給第三人，屬于善意第三人，則承租人的權利不能對抗租賃物的新的所有權人。

筆者，比較贊成法定概括轉移說，概括轉移既包括債權的轉移，當然也包括債務的轉讓。買賣不破租賃規則采取的是法定的概括移轉，由法律直接做出明確的規定，而不再需要另外一方的認可即產生相應的效果。

是否可以這么認為，租賃權已經成為了一種新型的物權呢？筆者不以為然，真正的物權的對世性是對抗除自己之外所有不特定的第三人。而買賣不破租賃規只是使租賃權對抗特定的第三人即租賃物的買受人，不是毫無關系的第三人，是特定的第三人。

所以，租賃權是基于租賃合同關系而產生的一種債權，是基于租賃合同關系而產生的一種債權，只不過是具備了物權的某些特征而已，從本質來講，并不是完全意義上的物權。如果在履行合同中，租賃物發生損毀或者滅失，只能要求租賃合同的出租人承擔違約責任，而不是買受人。

綜上所述，買賣不破租賃規則的確立目的是為了更好的維護承租人合法權益，從而使承租人對于買受人的無權占有變為有權的合法占有，使租賃權這種特殊的債權在一定程度上具備了對抗合同之外第三人的效力。租賃權是基于租賃合同關系而產生的一種債權，是基于租賃合同關系而產生的一種債權，只不過是具備了物權的某些特征而已，從本質來講，并不是完全意義上的物權。這樣做的目的為了提高效率，節省費用，有利于維護合法有效的租賃關系的穩定，保障弱勢群體的居住權不受侵犯。

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中圖分類號：D932

文獻標識碼：A

文章編號：1671-864X（2016）07-0057-02

作者簡介：李云，女，河南廣奧律師事務所，律師。