北京自住房面臨斷頓 房價下降或已無可能

凡志喜

近幾年，不斷上漲的房價一直是人們關注的焦點，北京自住房也一直是被爭搶的重頭戲。

根據近年來媒體報道的資料，可以看到，在2014年，北京市住建委曾表示自住房供應不會斷頓，2015年，則多是“北京土地市場量跌價漲，土地供應斷頓”，到了2015年下半年，“自住房斷頓在即”，時間走到今天，北京自住房終于還是要斷頓了！

自住房對平穩北京房價功不可沒

中國指數研究院發布的7月份百城住宅價格指數，北京以38307元的樣本均價排名全國21位。在全面進入豪宅時代的北京樓市，38307元/平方米的價格在六環沿線都買不起房，這個均價是如何得出的？“難道又是我們低收入者拖了后腿？”網絡上調侃聲又起。沒錯，北京平均房價 為什么看著如此“親民”，而且在穩房價的當口屢屢獻上“穩中有降”的漂亮數據，恰恰是因為具有“北京特色”的自住商品房的存在。

“低于周邊房價30%左右，面向全市符合限購條件的家庭；購買此類住房后五年內不得上市，五年后上市收益的30%上交財政”的自住型商品房在這幾年對平穩北京房價起到了不可磨滅的歷史貢獻。但是，這塊兒北京高房價的遮羞布很快就要被扯掉了，隨著建設指標的逐年減少，入市項目遲遲不見動作，自住型商品房或許很快將退出樓市舞臺，北京房價，終于要露出真面目了。

沒了自住房

北京房價“要上天”的節奏到了

北京房地產市場在2016年房價上漲加速，由于自住型商品房越來越少，平均房價也開始飆升。原本應該計入統計的自住型商品房也因為遲遲不入市而拉高了北京整體房價，當然，入市了又是另一番景象。但是有一點可以預見，這些盤入市售罄后，失去“遮羞布”的北京房價很可能成為脫韁的野馬。

中原地產首席分析師張大偉表示，2013年年底北京市政府宣布：兩年將供應7萬套自住房的土地供應，現在看，這個指標基本完成了。2014-2016年，自住房合計供應了54624套，疊加上未來還有1萬套上下的潛在供應，基本可以說，當時7萬套的確是完成了。這7萬套本來可以賣出 3-4萬的商品房住宅，按照實際低于市場價格超過30%，接近50%入市了，數字上，相當于北京用1000億的財政收入損失，換來了北京房價漲幅低于其他 一二線熱點城市的結論。

作為北京房價的定海神針，過去3年，張大偉計算了一下，自住房對房價的上漲影響多大？

在過去三年，含自住房的商品房住宅均價與不含自住房的商品房住宅均價，價格差距分別為1922、2758、1549。折算成價格漲幅比例也 就是2014年，自住房讓北京房價下調了7.7%。2015年，自住房讓北京房價下調了10.3%。2016年，自住房讓北京房價下調了4.6%。

自住房土地2013-2014年，是供應高峰期，從數據看，可以說是天量，分別達到了187.4萬平方米、295.4萬平方米。而到了2015年只有52.8萬平方米。2016年截至目前更是只有6.65萬平方米。

這就意味著，指標即將用盡，隨著未入市項目的不斷入市，自住型商品房很可能如經濟適用房一樣退出房地產歷史的舞臺，畢竟，隨著土地價格的不 斷升高，這種形式的房源即使低于周邊30%，在日益豪宅化的今天，旁邊的商品房賣10萬一平方米，自住型賣7萬一平方米，不說普通買房人負擔不起，即使可 以購買，那也將成為自住型豪宅。

此外，由于自住型商品房的價格也隨著周邊房價上漲，對有大量庫存的商住房形成了強烈的沖擊，尤其在房山、大興、石景山等地。在國家“去庫存”政策方針指引之下，再推出大量自住型商品房，看來已經是小概率事件了。

新盤供應減少 新房市場聚焦五環外

據分析，北京新房市場成交主要聚焦于五環外，且近幾個月來，公寓類產品、自住房和豪宅輪番成為新房市場成交的焦點，北京新房成交均價主要受成交結構的影響，波動較大。

在區域分布上，截止30日，北京新建商品住宅（不含保障房）成交量最多的是順義區，2509套；其次為門頭溝區，2029套；再次為房山區，1607套；大興區、昌平區也超過了1000套；其它各區均不足1000套，東、西城區不足50套。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析認為，進入7月后，因全面限購傳言而攪動的市場理性逐步回歸，公寓類產品熱度下降，但交易量較歷史而言仍處高位，尤其是順義，公寓類產品交易量依然火爆。

亞豪君岳會統計數據顯示，7月北京商品住宅僅27個項目入市，相比上月減少5個。7月最后一周（7月25日-7月31日）北京商品住宅（不含保障房與自住房）市場僅有兩個項目入市。全月新增供應套數4326套，環比減少180套。不過與此同時，7月商品住宅的供應面積達到41.8萬平方米，環比出現17%的上漲。

亞豪機構市場總監郭毅分析，7月供應相比6月最為明顯的變化就是商住項目的減少，受到政策預期的刺激，催升6月多達18個商住項目入市，而7月則迅速下滑至8個。中大戶型純商住宅項目供應的快速補位，也使得7月在入市項目量與供應套數下滑的同時，供應面積卻出現環比上升，而7月，包括商住在內的商品住宅，套均供應面積達到97平方米，創下今年以來的新高。

從未來供應趨勢來看，在目前北京住宅庫存不足、土地供應短缺背景之下，開發商在業績無憂的前提下，普遍放慢了銷售節奏，在下半年沒有新政策出臺的前提下，預計未來幾個月北京市場供應仍將保持低速運行的狀態，入市項目價格則會繼續上漲。