淺談房地產開發企業的稅務內部控制

夏瑋

摘 要 房地產開發通常周期較長，業務相對復雜，且企業面臨的稅負壓力較大，健全的稅務內部控制制度可以確保房地產開發各階段稅務工作的合規性，從而降低涉稅風險。本文介紹了房地產開發企業稅務內部控制體系的基本要素，分析了當前房地產行業稅務內部控制中存在的若干問題，并為房地產開發企業完善稅務風險管理，更好地控制涉稅風險提出了相應的對策和建議。

關鍵詞 房地產開發企業 稅務風險 內部控制

一、房地產開發企業稅務內部控制體系的基本要素

根據COSO委員會提出的《內部控制整體框架》，內部控制是企業為了確保其財務報告的可靠性、經營的效率和效果以及遵循現有法律法規等目標達成而提供合理保證的過程，主要包括五個構成要素，即控制環境、風險評估、控制活動、信息與溝通、監督。稅務內部控制作為企業整體內控活動的重要組成部分，遵循合法性和效益性的原則，再利用涉稅內部流程和規范，旨在保證企業在防范稅務風險的基礎上實現稅務價值的最大化。其基本目標在于確保企業的經營管理活動符合國家法律法規的要求，避免偷稅、漏稅被稅務機關處罰，增加企業的稅務負擔和風險。依據COSO內部控制框架，一個完整的稅務內部控制體系應該包括以下幾個基本要素：

（一）稅務內部控制環境

內部控制環境是稅務內控的基礎要素，只有良好的稅務內控環境才能確保內部控制規范的有效實施，并使組織的管理層和員工都參與到稅務內控活動中來。房地產開發企業的稅務內控環境主要包含開發項目的稅務管理組織架構，集團及項目管理層的授權和職責分工，項目稅務員工的誠信和勝任能力，以及項目的人力資源政策等。

（二）稅務風險評估

稅務風險評估包括識別、分析以及評估稅務風險三方面。對于房地產開發項目而言，稅務風險評估貫穿項目的土地獲取階段、設計施工階段、預售階段、竣工結轉階段，以及清算注銷等全部階段。由于房地產開發行業涉及較多稅種，稅收政策相對復雜，持續的稅務風險評估有助于管理層及時發現經營活動中存在的涉稅問題并加以糾正。

（三）稅務內部控制活動

稅務內部控制活動是指企業為控制稅務風險采取的一系列活動。對于房地產開發項目，主要包括項目的初始稅務登記、涉稅相關的財務核算、稅收指標的監測與控制、稅款繳納的及時性、稅務資料的保存和管理，以及項目的定期檢查和稽查前的稅務自查等方面。房地產開發企業應根據項目的稅務測算指標，結合風險應對策略，對日常涉稅業務持續監督和控制，確保把稅務風險控制在一定范圍內。

（四）稅務信息管理與溝通

稅務信息包括內部信息和外部信息，房地產開發企業應及時、準確地收集重要的稅務信息，并利用相關機會與內外有關部門高效溝通。內部信息包括房地產的成本歸集、財務核算制度，項目銷售和采購票據管理規范，日常納稅要求和稅務定期分析報告等，外部信息則包括房地產行業的最新政策，稅務機關對開發項目的申報、稽查要求等。

（五）稅務風險的持續監督與改進

房地產開發企業應對項目的稅務內部控制制度的有效性進行持續監督，同時針對外部稅務政策的變化進行有效跟蹤。對項目在日常自查、稽查過程中發現的問題及時提出糾正方案，并向董事會、項目經理和各職能部門匯報。

二、目前房地產開發企業稅務內部控制存在的問題

（一）稅務內部控制環境不完善

良好的控制環境是房地產開發企業控制涉稅風險的基礎，目前多數房地產開發企業的稅務控制環境尚不完善，主要體現在以下兩個方面：

第一，稅務內部控制理念薄弱。很多房地產開發企業對稅務工作的理念仍停留在做好稅務登記、按時申報的程度，事前控制理念較為薄弱，對各項納稅行為及產生的納稅義務只是被動地接受，缺少系統性、整盤性的稅務籌劃與制度跟蹤。對于項目涉稅管理也停留在成本的附加支出，并未根據不同涉稅性質的業務設計相應的預算和采購方案。

第二，組織架構不完善，缺少稅務專業人才。很多房地產公司并未設置專門的稅務管理崗位，通常由項目會計人員兼任。這導致企業的稅務工作往往停留在登記、申報、納稅以及某一特定業務環節上，缺乏對項目流轉稅、土地增值稅以及企業所得稅的全盤籌劃。同時，由于房地產涉稅業務的特殊性和復雜性，稅法和會計制度存在較大的差異，特別是由于行業的預售制度，它導致預售階段的收入、竣工后的收入成本結轉在財稅方面大不相同，如果未能按稅法作相應的調整，很容易造成稅款少繳、漏繳的稅務風險。

（二）稅務風險識別流程缺失

在獲取土地階段，應根據不同的使用權取得方式，綜合考慮市政配套建設費和各類補償費用，測算契稅的稅基。同時注意開發項目中涉及廉租房、經濟適用房及普通住宅的條款，測算不同情況下對項目土地增值稅、土地使用稅的影響，避免獲取土地后發現與既有財務測算產生較大的差異。

在開發建設階段，應關注關聯企業的材料采購，及時評估是否存在轉移定價、虛開發票的情況。在成本核算方面，需要定期評估成本對象認定的準確性，相關費用是否得到合理分攤，期間費用是否真實，以及資本化和費用化的時點。

在預售階段，應關注預收房款是否及時、足額繳納流轉稅，是否按預計毛利率預繳企業所得稅。收取的意向金、定金和違約金，是否按時轉入房款或價外費用繳納稅金。同時應關注是否存在視同銷售行為或低價銷售給內部職工的行為。竣工結轉后，應重點關注企業所得稅匯算清繳中對預售收入階段稅金的調整，設計相關指標監督項目整體稅負率的異常性。應定期檢查賬套里的“暫收款”和“預收款”科目，是否有長期未結轉收入的款項。企業還應當設置專門人員，定期檢查各項目的銷售情況，核實是否達到土地增值稅的清算條件。

（三）信息溝通不流暢，內部監控力度不足

目前大多數房地產企業對稅務風險的管理仍然主要集中在財務部門，其余如采購、成本等部門的認知和參與度不足，財務部門和其他部門就稅務風險缺乏溝通機制，各部門往往只關注本部門的利益，而忽視企業的整體利益。例如，成本部門在制定預算時并沒有充分考慮稅收因素，缺乏流轉稅、企業所得稅、土地增值稅的預算等。同時企業缺乏嚴格的內部控制監督和檢查機制，即使總部財務中心會有定期檢查，但往往缺少對稅務管理情況的專項核查，使稅務風險問題得不到及時處理。

三、完善房地產開發企業稅務內部控制的建議

（一）改善稅務內部控制環境

房地產開發企業的管理層應該充分認識并重視稅務內部控制的有效性，轉變理念，制定完善的規章制度，規范授權行為和職責分工制度。財務中心需要編制內控制度，配合預算部門制定稅務成本預算，并編制稅務分析報告，定期上報財務總監進行審批。成本部門應編制成本預決算明細表，對相關票據、單據進行整理和總結，核算項目工程和稅務總成本。同時人事部門應當制定較為完善的招聘和培訓政策，確保稅務人才的建設滿足企業戰略發展的要求。運營部門應當監控各部門稅務風險控制的執行情況，匯集稅務資料并綜合分析，給管理層的分析和參考。（下轉第頁）（上接第頁）

（二）建立完善的稅務風險評估體系

完善的稅務風險評估體系應涉及項目的所有階段，并通過指標量化評估是否存在稅務異常。首先，企業應根據計算的實際稅負率與所處同一區域的同行業進行比較，也可與歷史數據進行環比分析，檢查稅負變化是否符合所處的經營環境變化情況。其次，企業應計算分析主營業務成本與收入的增長率變化是否相同，以發現是否存在虛增成本或收入成本結轉不匹配等問題，同時分析費用的增長率與歷年相比是否符合正常的項目開發周期。另外，針對各類稅種，企業還應當根據財務數據相互印證，分別建立預警指標，如流轉稅稅負率、流轉稅與印花稅增長率的比例、流轉稅與土地增值稅增長率的比例等，確保企業不存在少繳、漏繳等不合規的情況。

（三）加強稅務內部控制活動

準確的財務核算體系是稅務風險控制的基本要求。房地產開發企業應重點關注預售模式下財務核算的特殊性，準確進行財務、稅務核算，特別注意預售收入和結轉收入的邏輯關系，以及其對企業所得稅、土地增值稅的影響。在財務核算準確的基礎上，及時、準確地申報并繳納稅款。同時，應當定期整理、核查發票與憑證，對各類財務報表、會計賬簿、憑證、費用明細表、財務分析報告等資料實施專項管理，以備稅務機關的檢查。

除了稅務稽查外，房地產開發企業還應主動實施定期的稅務自查。稅務部門應根據稅務風險評估體系確定自查的要點，并由專門的稅務自查人員進行實地核查，并就核查出的稅務問題提出解決措施，并上報管理層。

（四）加強稅務信息溝通和反饋

首先，房地產開發企業應保持和主管稅務機關之間的信息交流和溝通。企業應充分利用稅企互動平臺，就新政策和把握不準的稅務事項及時與稅務機關聯系，提高稅收政策和法規掌握上的精準性。特別是“營改增”之后，營銷部門、采購部門、成本部門的業務活動將直接影響稅務的合規與否，稅務人員應及時就稅收政策及實務操作指引與其他部門進行分享，確保稅務內部控制的全員參與。

其次，房地產開發企業還應保持和同行之間的交流和溝通。同行之間面臨的稅務問題通常較為相似，與同行專業人員之間的探討有助于自身及時識別稅務風險，尋求稅務問題的解決方法。

（作者單位為上海旭康置業有限公司）

參考文獻

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