“營業稅改增值稅”對房地產行業的影響

王宇

摘 要：2016年3月23日國家稅務總局，財政部聯合下發文件（財稅〔2016〕36號），文件規定原來繳納營業稅的四大行業（金融業，服務業，建筑業，房地產業）于5月1日正式改繳納增值稅，這標志著營業稅正式退出歷史舞臺。如何應對“營改增”帶來的機遇與風險成為各大房地產公司所必須面對的新課題！

關鍵詞：營改增；房地產行業；影響

一、“營改增”為企業帶來的福利

在“營改增”之前房地產開發公司原來繳納營業稅，稅率5%，每流轉一個環節，就對收入的全額征收稅一次。稅改后公司改繳納增值稅（一般納稅人，稅率11%），是差額納稅，就是以銷售收入乘以稅率減去可以抵扣的進項稅額后計算繳納稅款。同營業稅相比增值稅只對增值部分征稅，有利于減少重復征稅問題，使市場細化和分工協作不受稅制影響；

二、增值稅一般納稅人與增值稅小規模納稅人

一般納稅人是指年應征增值稅銷售額超過財政部規定的小規模納稅人標準的企業和企業性單位。一般納稅人的特點是增值稅進項稅額可以抵扣銷項稅額。

小規模納稅人是指年銷售額在規定標準以下，并且會計核算不健全，不能按規定報送有關稅務資料的增值稅納稅人。所稱會計核算不健全是指不能正確核算增值稅的銷項稅額、進項稅額和應納稅額。

根據《增值稅暫行條例》及其《增值稅暫行條例實施細則》的規定，小規模的認定標準

（一）從事貨物生產或者提供應稅勞務的納稅人，以及以從事貨物生產或者提供應稅勞務為主，并兼營貨物批發或者零售的納稅人，年應征增值稅銷售額（以下簡稱應稅銷售額）在50萬元以下（含本數，下同）的；“以從事貨物生產或者提供應稅勞務為主”是指納稅人的年貨物生產或提供應稅勞務的銷售額占全年應稅銷售額的比重在50%以上。

（二）對上述規定以外的納稅人，年應稅銷售額在80萬元以下的。

（三）年應稅銷售額超過小規模納稅人標準的其他個人按小規模納稅人納稅。

（四）非企業性單位、不經常發生應稅行為的企業可選擇按小規模納稅人納稅。

根據財稅〔2016〕36號 附件2，

（五）一般納稅人資格登記。

有下列情形之一者，應當按照銷售額和增值稅稅率計算應納稅額，不得抵扣進項稅額，也不得使用增值稅專用發票：

1、一般納稅人會計核算不健全，或者不能夠提供準確稅務資料的。

2、應當申請辦理一般納稅人資格認定而未申請的。

除國家稅務總局另有規定外，一經認定為一般納稅人后，不得轉為小規模納稅人。

案例3：

D公司經營用車去E加油站加油，金額9000元。

如果E加油站是一般納稅人，開具增值稅專用發票

如果E加油站是一般模納稅人，開具增值稅普通發票

如果E加油站是小規模納稅人，去稅務局代開開具增值稅專用發票

如果E加油站是小規模納稅人，開具增值稅普通發票

答案：

D公司計入管理費用金額=9000/（1+0.17）=7692.31

D公司計入管理費用金額=9000（不是專用發票沒法抵扣）

D公司計入管理費用金額=9000/（1+0.03）=8737.86

D公司計入管理費用金額=9000（不是專用發票沒法抵扣）

E加油站應該繳納多少稅金呢？

情況繳納稅金=9000/（1+0.17）*0.17=1307.69

情況繳納稅金=9000/（1+0.17）*0.17=1307.69

情況繳納稅金=9000/（1+0.03）*0.03=262.14

情況繳納稅金=9000/（1+0.03）*0.03=262.14

所以得出結論，無論是否向供應商索要增值稅專用發票，對方單位所繳納的稅金都是相同，但是未取得增值稅專用發票會導致本單位的增值稅進項稅減少，進而增加稅負率。

三、“營改增”對公司日常業務的影響

根據以上增值稅的特點，對公司的經營管理提出了更高的要求：

（一）確保公司的采購都要開具“增值稅專用發票”。 （采購是指包括辦公用品，住宿費，管理咨詢，水電氣暖，無形資產采購，固定資產采購，工程采購，設計采購等）供應商如果是小規模納稅人應要求它們去稅務局代開“增值稅專用發票”，如果小規模納稅人不去稅務局代開，除特殊情況外應將其在供應商中剔除。稅法規定進項稅額要想抵扣必須取得合法的完稅憑證。

（二）確保專用發票上所注明的供貨商及貨物，與合同，付款憑證一致，否則不能用于抵扣。

（三）確保經辦人員及時將取得的增值稅專用發票交予財務部。稅法規定取得的增值專用發票要在開具之日起180日之內去稅務機關認證，否則不能用于抵扣。

以上做法的目的是合法的取得更多的進項稅票，進而合法合理的少交稅款，但這需要公司全體人員的配合！

四、對公司“項目預算”和“合同簽訂”的影響

（一）營業稅為價內稅，即包含在售價里面，增值稅為價外稅，即售價與稅分開。原來公司繳納營業稅，在簽訂合同時注明的合同金額就是發票上的金額，就是結算金額，而改為增值稅后會出現含稅金額和不含稅金額兩個金額，如果簽訂合同時不明確可能會造成不必要的經濟糾紛！（這種情況在設備等采購合同上可能風險更大，工程類的采購合同都有預算）

（二）在簽訂采購合同時如果有混合銷售行為時應該分別核算，未分別核算從高適用稅率。例如電梯采購及安裝業務，電梯采購業務的稅率是17%，安裝業務的稅率是11%，如沒有分開核算，統一按照17%征收。

（三）在房地產銷售時經常“有買房子送車位”，或者“買房子送陽臺”這樣的標語，但是如果出現在合同中則容易產生涉稅風險，因為稅法規定捐贈也是需要交納增值稅的。

參考文獻：

[1]張倫.房地產業營業稅改征增值稅的稅負效應分析[D].浙江大學，2014.

[2]黎靜文.我國房地產業營改增問題研究[D].西南財經大學，2014.