安徽省房地產價格研究

◇高田

?

安徽省房地產價格研究

◇高田

摘要：隨著房地產經濟的不斷發展，人們也給與了房地產經濟更多的關注。本文對安徽省近幾年的房地產價格進行了分析，對安徽省近十年來的房價收入比進行統計，找到影響安徽省房地產價格的因素，為安徽省房地產業的健康發展提出合理化建議。

關鍵詞：房地產價格；房地產經紀；安徽省

10.13999/j.cnki.scyj.2016.05.021

為實現我國房地產業的健康發展，我國住建管理部門于上世紀90年代開始進行住房制度改革，從而結束了我國住房分配制度，商品房開始走進了我們的生活。然而，我國房地產業的發展并不穩定，房地產價格的波動毫無規律，并且，我國房地產價格逐漸走高，導致居民壓力不斷增加。安徽省地產價格具有較高的代表性，在對安徽省房地產價格進行研究的基礎上，使用科學的統計手段，在分析安徽省房地產價格所面臨的問題的同時，也為安徽房地產價格的穩定發展提出指導性意見。

一、從房價收入比看安徽省房價波動

隨著我國新的住房制度改革措施的推行，住房分配制度取消，住房商品化使房地產業獲得了快速發展，截止到2015年，全國商品房的平均價格已經達到了6400元/平方米，而這一數字在1998年卻只有2100元/平方米。而對于北京、上海這些超大型城市來說，房地產平均價格已經分別達到了27000 元/平方米和31000元/平方米，較2015年安徽省的統計結果6000元/平方米來看，安徽省房地產價格處于全國平均水平以下。

由于房地產價格可以通過居民消費價格指數和投資價格指數進行判定，安徽省在執行商品房制度后，安徽省居民消費價格指數與固定資產投資價格指數呈現出不斷上升的趨勢，然而，安徽省居民消費價格指數的漲幅卻始終高于固定資產投資價格指數。而當居民消費價格指數穩定的情況下，居民固定資產價格指數卻出現了一定程度的波動，這意味著安徽省房地產價格處于不穩定狀態。

由于安徽省居民平均收入的漲幅無法與房地產價格漲幅相比，安徽省房價收入比從2000年的2.8開始不斷上漲，2015年，安徽省房價收入比已經達到破紀錄的8.7，由于安徽省居民收入水平增長幅度不斷降低，因此可以看出，安徽省房價的波動主要以上漲為主，安徽省近十年的房價收入比變化趨勢如下圖所示：

附圖　安徽省近十年房價收入比

二、安徽省房地產價格波動的原因

影響房地產價格波動的原因是多方面的，安徽省房地產價格近十年來基本保持上漲趨勢，這不僅與我國人均收入的提高直接有關，也受其他方面因素的共同影響。因此，針對安徽省房地產價格波動情況的研究應當從以下幾個方面進行。

1．房地產用地供給

由于安徽省是我國農業大省，隨著房地產行業的大力開發，安徽省耕地面積逐漸縮小，因此，為保證安徽省耕地面積滿足國家相關規定，安徽省政府減少了房地產行業建筑用地的供給數量。由于政府能夠提供的建筑用地越來越少，因此，房地產開發商在建筑用地的競標過程中不惜成本，這就使得房地產價格不斷被推高。

2．社會剛需

20世紀80年代，我國人口出生率高居不下，為控制人口，我國政府于1982年將計劃生育寫入《憲法》，在二十年后，這些出生于我國最后一次生育高峰的嬰兒已經到了談婚論嫁的年齡。受我國傳統思想的影響，結婚的必要前提就是房子，這為房地產行業的發展帶來了契機，由于房地產供給與社會需求之間的失衡，導致房地產價格不斷攀升，而購買婚房的年輕人依然趨之若鶩。

3．配套建設影響

房地產價格受多種因素的影響，其中就包括周圍配套設施完善程度的影響，以安徽省合肥市為例，由于合肥市屬安徽省省會，其教育、醫療資源具有較大優勢，相比較安徽其他地區的房地產價格，合肥市要高出許多。這種情況在合肥市內部也較為明顯，交通便利、靠近醫院、學校的商品房價格要遠高于交通并不便利的郊區，由此可以看出，房地產價格受配套設施建設的影響。正因為此，房地產開發商在配套建設方面投入大量資金，并將房地產開發區域選擇在主要交通樞紐周圍，借此提高商品房售價。

4．人口遷移的影響

安徽省共轄16個地級市和6個縣級市，總人口數量高達6100萬，屬于人口數量較大的省份。然而，由于受經濟發展水平的影響，經濟欠發達地區人口逐漸向經濟發達地區遷移，合肥市作為安徽省省會城市，其常住人口已經超過800萬，這就很好的說明了合肥市房地產價格高居不下的原因。由于經濟發達城市具有較多的就業機會，人均收入較高，教育資源豐富，醫療水平較好，這也導致了一定數量的人口向經濟發達城市的遷移，間接推高了部分城市的房地產價格。而對于人口凈流入為負值的城市來說，人口遷出導致房地產價格持續下滑，地區經濟發展后勁不足。

三、安徽省房地產價格風險預防

安徽省作為我國東部地區重要省份之一，在發展房地產經濟的同時，應當密切注意房地產價格波動。為實現房地產行業的健康發展，政府首先應當幫助經濟欠發達地區發展經濟，提供更多就業機會，優化地區資源配置，合理引導人口流動。其次，實現房地產價格的穩定，避免出現房地產經濟危機。再次，政府應當加大公租房和經濟適用房的建設，逐漸降低商品房庫存量，減少新建商品房的數量。最后，加快安徽省內快速交通網的建設，使省內交通更加快速、便捷。

通過以上幾種措施，安徽省房地產價格將能夠在一定時期內保持穩定，房地產經濟能夠實現平穩過渡，避免因房地產價格異常波動而形成的房地產經濟危機，使安徽省經濟實現健康、穩步發展。

參考文獻：

［1］高燕.房地產價格波動與居民收入差距間的關系探討［J］.住宅與房地產.2015（25）.

［2］黃振宇.我國住宅市場供給對住宅價格影響的實證分析——基于1998—2007年我國房地產市場數據［J］.宏觀經濟研究. 2011（03）.

［3］詹明安，田云飛.房地產價格的市場決定和政府調控［J］.現代物業（中旬刊）.2014（09）.

（作者單位：安徽財經大學）