用正算法評估劃撥土地使用權價格
——以蘭州紅古通用機械廠補交土地出讓金涉及土地使用權價格評估為例

王瑞成（定西市國土資源勘測規劃院，甘肅　定西　743000）

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用正算法評估劃撥土地使用權價格
——以蘭州紅古通用機械廠補交土地出讓金涉及土地使用權價格評估為例

王瑞成
（定西市國土資源勘測規劃院，甘肅定西743000）

摘要：近幾年來，隨著房地產市場經濟的快速發展，在各類房地產估價活動中涉及國有劃撥土地使用權的情況越來越多，對國有劃撥土地使用權價格評估中所涉及的相關問題，無論在理論上還是在實踐中均存在眾多模糊的認識。如何正確理解和處理劃撥土地使用權及其價格評估，是估價實踐中急需解決的問題，也是正確處理國家、使用權人、相關利益人之間利益關系的必然要求。簡要分析了劃撥土地使用權價格內涵及其構成、估價思路，重點以筆者在工作之余參與完成的實際估價案例為例，對劃撥土地使用權價格的評估進行具體的分析，旨在對劃撥土地使用權價格評估方法的探討。

關鍵詞：劃撥土地使用權價格；評估思路；正算法；倒算法

在計劃經濟時期，我國國有土地使用權均是通過劃撥方式取得的。隨著國有土地使用權制度改革后，國有土地使用權出讓已經成為目前取得土地使用權的主要方式。但是，由于舊體制下形成的劃撥土地仍由原產權單位繼續使用，再加上目前相關法律、法規規定的國家機關用地、軍事用地、城市基礎設施用地、公益事業用地、國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地以及法律、行政法規規定的其他用地，經縣級以上人民政府批準，仍可以以劃撥方式取得。因此，形成了目前土地使用權領域的“雙軌制”，即出讓土地使用權和劃撥土地使用權同時并存的局面。本文重點以筆者參與完成的實際估價案例為例，對實際不動產評估活動中劃撥土地使用權價格評估方法進行探討。

1　國有劃撥土地使用權價格評估的目的和意義

隨著我國城鎮國有土地使用制度改革和土地逐步市場化，但以劃撥方式取得土地使用權的情況仍然大量存在，致使土地市場化程度很低。大量劃撥土地的存在，不僅造成使用者之間不公平競爭、國有土地資產流失，還擾亂了正常的土地市場秩序，不利于城市土地資源的優化配置。本文以補繳土地出讓金的實際案例，對國有劃撥土地使用權價格進行了客觀的、具體的評估和分析，筆者認為正確理解國有劃撥土地使用權及其價格評估，是不動產評估活動中急需解決的問題，也是正確處理國家、使用權人以及相關利益人之間利益關系的必然要求。只有很好地開展國有劃撥土地使用權價格的評估，才能進一步規范房地產中介市場，才能更好地進行土地交易，更好地維護國家資產。

2　國有劃撥土地使用權價格內涵及其構成

2.1國有劃撥土地使用權價格內涵

2.1.1國有劃撥土地使用權價格

根據國土資源部國土資發[2001]44號文規定：“企業改制時，可依據劃撥土地的平均取得和開發成本，評定劃撥土地使用權價格，作為原土地使用者的權益，計入企業資產。”表明，劃撥土地使用權價格有兩個基本的組成部分，即土地平均取得成本和開發成本，除此之外沒有更明確的規定。但在實際生活中，土地使用者取得土地以及而后對其進行開發所花費的土地取得費和開發費等費用這些支出的費用必然要考慮其資金利息以及投資購買土地產生的利潤。因此，劃撥土地使用權價格的公式應為：劃撥土地使用權價格=土地取得費+土地開發費+利息+利潤。這個規定為國有劃撥用地的價格認定及其估價提供了政策和法律依據。

2.1.2劃撥土地使用年期的確定

眾所周知，在宗地價格評估中，都要對所評估的地價進行價格定義。也就是說，要把所評估的地價內涵界定清楚。對同一宗土地來說，不同的地價定義，會得到不同的估價結果，而在地價內涵中有一項就是對土地使用年期的界定。劃撥土地使用權價格評估作為特殊類型的宗地評估，也需要對劃撥宗地的使用年限進行界定。目前，對劃撥土地使用權價格評估中的使用年限的界定有兩種觀念：一是根據國家有關法律規定，劃撥土地使用年限應設定為無限年限；二是根據評估宗地的用途設定其年限為該用途的法定最高出讓年限。在實際土地評估活動中，計算劃撥土地使用權權益價格時，將劃撥土地使用年限設定為無限年期；當劃撥土地進入二級市場轉為有償使用時，為了能與一定年期有償使用土地的價格相比較，劃撥土地使用權價格評估中也應設定有限使用年期。一般地，其年限的設定與國家法定同類用途的最高出讓年期一致。

2.2國有劃撥土地使用權價格構成

根據上述對土地使用權價格的描述，可以看出，劃撥土地使用權價格構成應包括土地取得成本、開發成本、投資利息和利潤，其使用年限設定應為無限年限或該類用途土地的法定最高出讓年限，從估價時點算起。

3　國有劃撥土地使用權價格評估的思路

3.1正算法

正算法思路是直接根據“平均取得和開發成本”進行評估計算。依據成本逼近法的計算公式可知，這種方法是以取得和開發土地所耗費的各項費用之和為基礎，再加上一定的利息、利潤、稅金來確定土地價格的估價方法。這種思路非常清楚明確，易于被社會各界理解、認可。因此，劃撥土地使用權價格應為土地成本價格，即土地取得費用、土地開發費用、稅費、利息和利潤之和。

國土資發[2001]44號文對國有劃撥土地使用權價格的構成界定為“土地取得成本”和“開發成本”。此方法中一般由成本逼近法評估，在用成本法計算國有劃撥土地使用權權益價格時，其價格為土地成本價格應為土地成本和開發成本費用。其中，土地成本價格為土地使用者在取得土地使用權時支付的平均成本。因此，國有劃撥土地使用權價格應為土地成本價格，包括土地取得費、土地開發費、有關稅費、利息和利潤。

3.2倒算法

這種思路是將國有劃撥土地設定為出讓，然后采用收益還原法、市場比較法、剩余法和基準地價系數修正法等常用宗地價格評估方法，計算出一定年期、一定開發程度及容積率水平下的出讓土地使用權價格。再按地方政府規定的固定比例或金額扣減出讓金。這種從出讓價格入手的思路稱之為“倒算法”。該法可操作性強，成為廣泛使用的傳統方法。其計算公式為：

國有劃撥土地使用權價格=出讓土地使用權價格—土地出讓金=出讓土地使用權價格×（1-出讓金比例）

目前，我國很多地方都是以評估地價的一定比例收取土地出讓金（土地增值收益)，出讓金比例比較固定。例如，蘭州市政府就下發了文件，規定了不同級別、不同用途的國有土地使用權出讓金比例。其中工業為：15%；住宅為：20%；商業為25%。

4　案例分析

4.1估價目的

蘭州紅古通用機械廠位于紅古區海石灣鎮上海石村，土地面積為1428m2，用途為工業用地。是甘肅蘭州市紅古區注冊的一家公司，其經營范圍為非標準件加工。由于其改變了原劃撥土地的用途，不再符合劃撥土地的范圍，故擬將其使用的位于紅古區海石灣鎮上海石村的1428m2國有工業用地補辦土地出讓手續，為確定繳納的土地使用權出讓金，特委托甘肅新方圓不動產評估咨詢有限公司對上述土地使用權進行價格評估。

4.2地價定義

該案例中估價對象實際用途為工業用地，設定用途為工業用地；實際開發程度為宗地紅線外“四通”（通電、通路、通訊、供水），宗地紅線內“四通一平”（通電、通路、通訊、供水和場地平整）。設定開發程度為宗地紅線外“四通”（通電、通路、通訊、供水），宗地紅線內“場地平整”。土地使用年限按設定用途法定最高使用年期50年設定。

綜上所述，本次評估價格是指在上述設定用途、設定開發程度和設定使用年期條件下，于估價基準日為二〇一二年三月一日的土地使用權價格。

4.3估價方法選擇

根據《城鎮土地估價規程》及《關于完善企業改制土地估價報告備案有關事宜的通知》，劃撥土地使用權價格應采用兩種方法評估。評估人員經過調查，目前招拍掛的成交案例情況，沒有劃撥土地成交案例，故難以采用市場比較法評估；當地國土部門沒有制定劃撥土地的收益金標準，評估人員難以從目前房地產租金中剝離出劃撥土地的租金，故難以采用收益還原法評估；目前市場上還沒有劃撥土地上建筑物的交易案例，劃撥土地上建筑物的售價難以確定，故難以采用剩余法評估；當地沒有制定劃撥土地的基準地價及修正體系，現行的基準地價為最高年期的出讓價格，故不能采用基準地價系數修正法。

由于待估宗地所在地的土地取得費可依據所在地的有關征地補償案例，綜合確定土地取得費，故可采用成本逼近法評估。

綜合上述分析，由于受劃撥土地流轉的限制，劃撥土地資料較少，難以收集，評估人員按照實事求是的原則，本次評估測算劃撥土地使用權價格僅采用成本逼近法一種方法。

4.4土地估價過程

成本逼近法是以開發土地的各項費用之和為主要依據，再加上一定的利潤、利息以及應交納的稅金和土地增值收益來確定土地價格的一種評估方法。其計算公式為：

劃撥土地使用權權益價格=（土地取得費及相關稅費+土地開發費+利息+利潤）×個別因素修正系數

4.4.1參數確定及相關說明

1）土地取得費及相關稅費，以目前紅古區的征地土地平均費用為依據，并參照區域內同等類型項目的征地實例，經綜合比較來確定。

2）土地開發費以評估對象所在區域及宗地目前的實際開發程度，依據正常的費率標準，計算出各項開發條件所發生的正常開發費，并參照區域同等開發程度的開發費，經綜合比較來確定的。

3）投資利息。

投資利息率按評估基日中國人民銀行公布的短期貸款（六個月至1年）利息率6.56%計，以復利計息。

4）利潤率，參照紅古區工業企業的平均利潤率，考慮到該區社會經濟增長率等因素，本次評估取土地開發的年投資回報率為8%。

5）土地成本中的各項費用，均是以區域平均狀況為計算依據，故應作個別條件的修正。

6）本次估價基準日及計算基準設定在項目開發建設完成后，投入正常使用時，設定正常開發周期為一年。

7）本次評估設定土地取得費及相關稅費費、土地開發費用的基礎設施配套費在征地后、施工建設前一并支付，計開發期內全額利息，場地平整費在開發期內連續均勻投放，按1/2周期計算利息。

4.4.2土地取得費及相關稅費

土地取得費及相關稅費，指征用土地所支付的各項費用。通過對評估中對宗地周邊區域的土地利用情況及取得費用進行了調查，目前獲得類似土地，需支付的費用主要有土地補償費、安置補助費和青苗及地上附著物補償費、耕地占用稅、造地費、征地管理費等，詳見表1。

表1　土地取得稅費一覽表

4.4.3土地開發費

本次評估所界定的土地開發費指估價對象宗地外達到“四通”，宗地內為“場地平整”所需支付的費用。宗地外“四通”主要指區域配套設施的輻射影響；宗地內“場地平整”費指目前所實現宗地內設定開發條件應支付的正常費用。

根據（《甘肅省城市基礎設施配套費收費管理暫行辦法的通知》甘價服務[2002]216號規定，結合估價對象的實際情況以及調查紅古區類似項目“四通”基礎設施配套費用，確定該區域基礎設施配套費為每平方米15元。

宗地內“場地平整”費用：評估人員根據待估對象的實際情況，并參考類似項目的費用，確定為每平方米10元。

4.4.4投資利息

根據待估宗地開發程度和開發規模，確定土地開周期為1年，投資利息率按評估基準日中國人民銀行公布的短期貸款（六個月至壹年）利息率6.56%計。假設土地取得費及相關稅費、土地開發費中宗地紅線外基礎設施配套費在征地時一次投入，場地平整費在開發期內均勻投入，則：

投資利息=（土地取得費及相關稅費+宗地紅線外基礎設施配套費）×[(1+投資利息率)開發周期-1]+場地平整費×[(1+投資利息率)開發周期/2-1] =(119.6+15)×[(1+6.56%)1-1]+10×[(1+6.56%)0.5-1] =9.15元/m2

4.4.5投資利潤

土地作為一種生產要素是以無形資產投入的形式進入企業的總資產,根據等量資金應獲得相應收益的原理,土地資產同其他生產要素相結合,共同對企業和利潤做出貢獻。所以土地的投資利潤率應與企業正常的投資利潤率相一致。據調查,最近幾年紅古區工業企業投資利潤率平均為8%,取8%作為此次評估的投資利潤率。據前述假設,則:

投資利潤=(119.6+15+10)×8%=11.57元/m2

4.4.6個別因素修正系數

由于土地無限年期價格是指宗地所處區域的平均價格，計算待估宗地的土地價格還需對影響土地價格的個別因素（如面積、形狀、地形、工程地質、交通條件、臨路狀況等）進行修正。我們編制了估價對象個別因素修正系數表2《待估宗地個別因素修正系數表》。

表2　待估宗地個別因素修正狀況表(%)

4.4.7測算待估宗地土地使用權價格

據前述公式，計算出估價對象的試算價格，則：劃撥土地使用權權益價格=（土地取得費及相關稅費+土地開發費+利息+利潤）×個別區位修正系數

=（119.6+15+10+9.15+11.57）×（1+0.03）

=170.28元/m2

4.5地價的確定

根據以上評估過程，劃撥土地使用權的價格評估只采用了成本逼迫法進行測算。估價對象所在區域周邊有農用地,評估人員進行現場勘察和對鄰近地區土地市場的調查后，根據當地征地資料和掌握的資料,分析估價對象所在區域的地價水平。成本逼近法的測算結果依據充分，政策規定性強，比較符合當地土地市場實際情況；因此，成本逼近法的測算結果作為劃撥土地使用權價格估價結果。見表3。

表3　待估宗地劃撥土地使用權價格估價結果確定表單位：元/m2

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