德國房價為什么“沉睡”

在相當長一段時間內，德國穩定的房價都是一個神話，國際經濟學界甚至用“沉睡”一詞來形容。正如楊佩昌先生在《德國房價為何能夠保持長期穩定？》一文中提到的：從1975年至2011年，德國房價平均上漲了60%，剔除通脹因素，德國實際住房價格累計增長-21.6%，而同時期美國、英國、法國、意大利的實際房價累計增幅分別為5%、145%、123%和50%。

為什么德國如此例外？楊文將這個原因歸結于德國政府的制度性因素，那就是高額稅收、土地控制、鼓勵租房和支持自建房。在我看來，在這四個因素中，只有支持自建房這一點可能是與降低房價有關。

我們先來看高額稅收的影響。高額稅收會抑制房價嗎？顯然不能。因為稅收是成本，成本增加當然是會導致房價增加，而不是相反。只不過當房產供過于求的時候，這部分成本是賣方承擔，而當供不應求時，這部分成本由買方承擔而已。

不批大塊地給開發商也能降低房價？一般來說，大開發商的規模化經營往往能夠降低成本，也就意味著在需求不變的情況下，不批大塊地給開發商只會造成成本上升，進而推高房價，而不是相反。

至于鼓勵租房就能降低房價，更是無稽之談了。在德國租房者的利益受到法律的嚴格保護，就像德國民法典規定的那樣，出租者無權將租戶趕走，租金上漲幅度3年內不得超過20%。是的，一旦租客與房東簽訂合同，那么租客的利益就受到法律保護，但是這并不意味著房客在租賃市場上更加容易找到房子，更為可能的一個情況是：因為一旦簽訂合同就無法漲價和違約，那么房東會對房客更加挑剔，從而增加房客的搜尋時間。

事實上，對租賃市場的價格管制在相當長一段時間內也在美國等國家實施過，但是由于這種管制侵害了租客的利益，因此美國絕大多數的州都已經取消，美國有32個州禁止其下轄城市制定房租管制法規。現在，美國市場上只有4個州的城市還沿用房租管制：加州、馬里蘭州、紐約州和新澤西州，而加州和紐約州恰恰是美國租金最高的兩個地區。

既然這些因素都是在推高成本，為什么德國房價在過去35年時間里并沒有飛速增長？最為主要的原因是目前德國的住房市場供給充分，需求不旺。維基百科的數據顯示：1971年德國的人口總量為7831萬，2011年為8180萬，整整40年間德國人口才增加349萬，增長率為4.46%。尤其需要考慮到的現象是，從1972年以后，德國的自然人口增長率是負數，現在增加的人口都是移民的結果。

由于房價是屬于典型的邊際撬動：如果101個人爭奪100套房子，那么房價就會快速增加；但如果是100個人面對101套房子的時候，房價就沒有上升的空間。我們可以想象一下，當一個國家的城市化早已完成，人口數量也不再增加的時候，房價下降是一個大概率事件。

由此可見，楊文將德國過去近40年的房價“沉睡”狀態稱之為德國政府增加成本的努力并不正確，如果以訛傳訛引入中國，會導致不少地區的房價更不理性。原因很簡單，到目前為止中國的城市化率還只是超過55%，今后還是會有更多的人口進入城市，這部分人群對住房有著強烈的需求，如果在需求旺盛的時候控制供給和增加成本，房價只能是往天上走，而不是往下降。

最后需要提及的是，在2011年以后，德國的房價也開始上漲了。根據德國著名統計網站statista發布的報告，2013年德國大中城市的平均房價相較于2007年幾乎翻倍。2014年和2015年，德國房價依然呈現上漲趨勢。為什么在人口基本面沒有發生大的變化的時候房價變了？因為歐盟貨幣寬松，為了對抗危機刺激復蘇，歐洲央行把基準利率降至0.25%。這意味著存款的回報幾乎為零。為此，現在德國流行“混凝土黃金”這個名詞，意即房子就相當于黃金，有保值功能：由于存款沒有利息，你所能做的事情只有買混凝土不動產。

“房產是個貨幣現象”這句話不假，連對租賃市場情有獨鐘的德國人都忍不住要買房了。不過這從另外一個側面說明，楊文的邏輯和事實都錯了。