鏈家式擴(kuò)張能走多遠(yuǎn)

秋葉

隨著業(yè)務(wù)規(guī)模的幾何倍數(shù)增長(zhǎng)，一直宣稱(chēng)暫無(wú)上市計(jì)劃的房地產(chǎn)中介巨頭鏈家集團(tuán)，對(duì)于資本市場(chǎng)的渴求卻愈發(fā)強(qiáng)烈，快速擴(kuò)張，持續(xù)并購(gòu)。與此同時(shí)，4月23日，上海市銀監(jiān)局開(kāi)出“罰單”，暫停鏈家房貸業(yè)務(wù)一個(gè)月，鏈家內(nèi)部管理問(wèn)題也隨之暴露。

僅去年一年的時(shí)間，鏈家這家北京地產(chǎn)中介，就閃電般闖進(jìn)了全國(guó)24個(gè)城市。但在上海發(fā)生的一個(gè)小事故，卻使這頭“巨獸”陷入了輿論風(fēng)暴。鏈家的急速擴(kuò)張模式、對(duì)一二線城市的房源壟斷地位，以及其背后的金融服務(wù)，都讓鏈家成為輿論話題的中心。

全國(guó)瘋狂并購(gòu)

2015年2月，鏈家先后與四川最大的二手房中介伊誠(chéng)地產(chǎn)、上海的德祐地產(chǎn)進(jìn)行合并，進(jìn)而迅速占據(jù)四川及上海市場(chǎng)。3月18日，鏈家宣布與深圳中聯(lián)地產(chǎn)完成股權(quán)置換，將后者2000名經(jīng)紀(jì)人和200家門(mén)店納入自己麾下，借此將華南門(mén)店擴(kuò)充至400家。

去年一年，鏈家是房地產(chǎn)中介里風(fēng)頭最勁的中介公司。僅僅一年時(shí)間，鏈家在全國(guó)一二線城市跑馬圈地，閃電并購(gòu)，先后收購(gòu)成都伊誠(chéng)、上海德佑、深圳中聯(lián)、廣州滿堂紅、北京高策、大連好望角等11家本地老牌中介公司，一口氣完成了華北、華東、西南、華南、華中的全國(guó)性布局，擴(kuò)張步伐之快、執(zhí)行能力之強(qiáng)，讓無(wú)數(shù)以快著稱(chēng)的互聯(lián)網(wǎng)公司都只能望其項(xiàng)背。

鏈家是傳統(tǒng)中介公司出身，深知門(mén)店密集帶來(lái)的品牌溢價(jià)和口碑效應(yīng)。每進(jìn)駐一城，采取的方式就是不計(jì)成本大規(guī)模地開(kāi)鋪。在上海，鏈家收購(gòu)德佑地產(chǎn)后門(mén)店總數(shù)由之前的200余家激增到 1200家。而在深圳，鏈家更是放出豪言希望將門(mén)店盡快開(kāi)到1000家。

租戶陳先生爆料說(shuō)，鏈家拿鋪就跟賭博一樣，不計(jì)成本，非常可怕。他長(zhǎng)期租了一個(gè)商鋪，每個(gè)月租金1.6萬(wàn)元。最近，鏈家的一名員工找到業(yè)主，表示愿意以每個(gè)月3萬(wàn)的租金租下商鋪，并額外給業(yè)主30萬(wàn)元的入場(chǎng)費(fèi)，同時(shí)愿意承擔(dān)業(yè)主一切違約損失。陳先生為了能繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，不得不接受業(yè)主抬高租金的條件，最后只能以每個(gè)月3萬(wàn)元的高價(jià)續(xù)租了這個(gè)店鋪。

業(yè)主劉先生也遇到同樣的事情。鏈家為了拿下他的一個(gè)還在出租的拐角鋪，竟然出到高達(dá)100萬(wàn)元的轉(zhuǎn)讓費(fèi)，而實(shí)際上正常情況下轉(zhuǎn)讓費(fèi)只需10萬(wàn)元左右，租金也只是一半。鏈家的人告訴他，這100萬(wàn)元的轉(zhuǎn)讓費(fèi)他負(fù)責(zé)向公司申請(qǐng)，但事成后要分給他一半。

另一名租戶王先生剛租下一個(gè)商鋪，便接到鏈家一名員工打來(lái)電話，聲稱(chēng)愿意多出40萬(wàn)租下他拿到的商鋪，因?yàn)楣居心娩伒目己四繕?biāo)，規(guī)定必須要在這個(gè)商圈部署10家門(mén)店。這個(gè)錢(qián)反正是公司出，他負(fù)責(zé)拿到鋪就好。

據(jù)業(yè)內(nèi)接近鏈家的知情人士稱(chēng)，鏈家正在全力進(jìn)軍深圳市場(chǎng)，今年打算在深圳燒10億元，實(shí)現(xiàn)“2016年二手住宅市場(chǎng)占有率追平中原”的終極挑戰(zhàn)。1月份，鏈家官方公布的數(shù)據(jù)顯示，2015年傭金收入7億元，鏈家提成是50%—85%，除掉經(jīng)紀(jì)人工資、從全國(guó)各地空降過(guò)來(lái)的1000名員工的補(bǔ)貼、門(mén)店租金、約占總收入30%的公司運(yùn)營(yíng)支出、廣告投入，鏈家?guī)缀跏侨氩环蟪觥?/p>

擴(kuò)張后的管理難題

鏈家通過(guò)收購(gòu)兼并的形式實(shí)現(xiàn)了快速擴(kuò)張，但不同公司的文化融合并沒(méi)有那么容易。企業(yè)培訓(xùn)不到位，價(jià)值觀不統(tǒng)一，導(dǎo)致內(nèi)部管理混亂，比如盲目開(kāi)店，翻倍哄抬租金、抬高店鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)，中高層管理人員腐敗無(wú)作為，通過(guò)轉(zhuǎn)讓費(fèi)中飽私囊大撈一筆等。

縱觀鏈家的發(fā)展史，其于2001年成立第一家分店時(shí)，僅有37名員工。受益于行業(yè)洗牌帶來(lái)的機(jī)遇，在其他企業(yè)保守求穩(wěn)的情況下，鏈家門(mén)店從2003年的20多家分行急速擴(kuò)張至300多家。2010年，鏈家門(mén)店再次擴(kuò)張到600多家。

而截至2016年3月，鏈家線下門(mén)店數(shù)量近6300家，其中北京1400家，上海為1300家，鏈家經(jīng)紀(jì)人數(shù)量已超10萬(wàn)。鏈家去年全年交易額達(dá)7000億，年收入超過(guò)150億。

但隨著快速擴(kuò)張帶來(lái)的問(wèn)題也在不斷出現(xiàn)。2016年2月23日，在上海市消保委召開(kāi)的上海市房產(chǎn)中介消費(fèi)者滿意度調(diào)查發(fā)布會(huì)上，鏈家因房源問(wèn)題被點(diǎn)名批評(píng)。

兩名消費(fèi)者代表認(rèn)為，上海鏈家存在隱瞞房源真實(shí)信息、把即將被法院查封的房子出售給消費(fèi)者的行為，同時(shí)還提供高息貸款服務(wù)。發(fā)布會(huì)后，鏈家的上海分公司受到了調(diào)查和處罰，涉事的兩家門(mén)店被暫停網(wǎng)簽資格。

大范圍的頻繁收購(gòu)對(duì)于鏈家的管理挑戰(zhàn)是必然的，而中介行業(yè)本就是人員密集型的行業(yè)，人員整體素質(zhì)不高，在全國(guó)化的過(guò)程中，人員素質(zhì)的把握就更難，很難有一個(gè)統(tǒng)一和明確的標(biāo)準(zhǔn)和尺度，所以對(duì)人的管理上本身就是一個(gè)巨大難題。

有專(zhuān)家指出，鏈家此等盲目、瘋狂、內(nèi)部腐敗、人員素質(zhì)的程度，必將成為鏈家快速發(fā)展的掣肘。

籌備為上市鋪路

今年4月中旬，多家媒體先后報(bào)道鏈家目前已成立上市團(tuán)隊(duì)，由負(fù)責(zé)資本和并購(gòu)的副總裁單一剛領(lǐng)導(dǎo)，會(huì)計(jì)事務(wù)所已選定大華，券商則將于4月底公布。

而將時(shí)間撥至2015年12月3日，鏈家網(wǎng)CEO彭永東在接受媒體采訪時(shí)透露，鏈家融資肯定是在進(jìn)行中的，整個(gè)融資規(guī)模相對(duì)于市場(chǎng)上其他創(chuàng)業(yè)的融資規(guī)模會(huì)更大。

按照投資計(jì)劃，鏈家將在5年內(nèi)完成上市。但據(jù)東方證券分析師竺勁分析，鏈家可能在這兩輪融資后再有一輪融資，或者直接上市。這個(gè)時(shí)間可能是2017年底到2018年。

鏈家董事長(zhǎng)左暉曾在多個(gè)公開(kāi)場(chǎng)合表示，上市對(duì)于鏈家來(lái)說(shuō)并不是最重要的事情，而是率先需要將鏈家打造成價(jià)值驅(qū)動(dòng)的平臺(tái)。

房地產(chǎn)中介行業(yè)培訓(xùn)講師徐東華認(rèn)為，“上市只是一個(gè)方法，而不是結(jié)果。鏈家?guī)啄昵氨憧缮鲜校驗(yàn)樨?cái)務(wù)報(bào)表長(zhǎng)期處于盈利狀態(tài)。但隨著時(shí)間的推移，鏈家對(duì)于上市反倒沒(méi)有那么渴求。這個(gè)行業(yè)痛點(diǎn)太多，一旦上市，你做任何變革，都要向股民和投資人解釋。但中介行業(yè)解釋成本很重，所以上市并不是一個(gè)極優(yōu)選擇。”

不過(guò)在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，鏈家上市卻早有預(yù)兆。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出：“實(shí)際上從2015年開(kāi)始鏈家便持續(xù)并購(gòu)門(mén)店，就基本上說(shuō)明有上市的動(dòng)作，因?yàn)殚T(mén)店規(guī)模指標(biāo)是此類(lèi)輕資產(chǎn)企業(yè)上升的一個(gè)重要考核內(nèi)容。”

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅也表示，“大范圍的頻繁收購(gòu)，實(shí)際上是為上市鋪路。投資者需要一個(gè)比較動(dòng)聽(tīng)的上市故事，鏈家擴(kuò)張加速就是要讓投資者相信，他們的模式是可以復(fù)制的，他們的規(guī)模化也是可以實(shí)現(xiàn)的。”

根據(jù)曝出的投資計(jì)劃書(shū)顯示，B輪融資前，鏈家股權(quán)結(jié)構(gòu)為董事長(zhǎng)左暉占股61.2%，執(zhí)行董事單一剛占股3%，復(fù)興創(chuàng)投占股1.7%，員工股權(quán)激勵(lì)及并購(gòu)股東分別占股18.1%和16%。

從投資方列表中不難發(fā)現(xiàn)，本輪融資吸引了包括華晟資本、百度、騰訊、浙民投、海峽基金、經(jīng)緯中國(guó)在內(nèi)的多家知名公司機(jī)構(gòu)參與，其中海峽基金擬在B+輪融資中投資3億元。

在投資計(jì)劃書(shū)中，鏈家金融業(yè)務(wù)成為一大亮點(diǎn)。現(xiàn)階段，鏈家內(nèi)部將金融業(yè)務(wù)分為兩部分，分別是以鏈家理財(cái)為代表的互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)和以理房通為代表的第三方支付。

其中，鏈家理財(cái)為鏈家旗下互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)，在鏈家取得房地產(chǎn)支付牌照后于2014年11月29日上線，負(fù)責(zé)提供 P2P 的借貸服務(wù)，為購(gòu)房者以及房主提供短期資金周轉(zhuǎn)，占鏈家集團(tuán)總收入的10%左右。鏈家理財(cái)系其P2P平臺(tái)，截至2016年2月24日，平臺(tái)累計(jì)投資金額達(dá)到177億，已發(fā)放收益達(dá)到1.75億。

不過(guò)，在評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)大公國(guó)際2015年9月的一次評(píng)定中，把鏈家理財(cái)平臺(tái)列入了黑名單，大公國(guó)際認(rèn)為其存在重大信息披露不充分、涉嫌設(shè)立資金池、債務(wù)人償債能力無(wú)法評(píng)估和風(fēng)控措施有效性存疑等問(wèn)題。

實(shí)際上，在鏈家的金融業(yè)務(wù)中，已經(jīng)成為眾矢之的的首付貸是最不能被忽略的一項(xiàng)，即中介機(jī)構(gòu)、開(kāi)發(fā)商、小額貸款公司、互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)等發(fā)放用于購(gòu)房首付款的貸款。首付貸的大量涌現(xiàn)，在推動(dòng)房?jī)r(jià)瘋狂上漲之余也進(jìn)一步加大了金融風(fēng)險(xiǎn)。

數(shù)據(jù)顯示，鏈家去年138億元P2P金額里，新房首付貸占了約3億元，在途余額1.2億。鏈家推出的首付貸指的是新房信用貸產(chǎn)品，截至2月，其首付貸累計(jì)發(fā)放不到3億元，僅在北京發(fā)放，目前在途余額1.2億元，未對(duì)二手房交易提供首付貸服務(wù)。

在上海銀監(jiān)局的抽查中，今年1、2月份，僅上海鏈家對(duì)公業(yè)務(wù)就有101筆墊資業(yè)務(wù)，涉及滬上多家銀行，總金額1.14億元。隨著監(jiān)管層一系列“叫停”政策的出臺(tái)，嚴(yán)打“首付貸”，2月底，鏈家已停止新房首付貸。

在鏈家金融業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人魏勇看來(lái)，鏈家金融所在的行業(yè)非常龐大，目前個(gè)人住房貸款每年以10%以上的速度增加，這塊市場(chǎng)是房地產(chǎn)金融非常廣闊的領(lǐng)域。“不能否認(rèn)房地產(chǎn)交易中間有一定風(fēng)險(xiǎn)，這對(duì)房產(chǎn)交易中介金融也提出了必須要具備很強(qiáng)處置能力的要求。”

再遭重創(chuàng) 危機(jī)浮出

目前，政府對(duì)首付貸的絞殺還在繼續(xù)，中介巨頭鏈家成為了最大的犧牲品。4月23日，上海銀監(jiān)局發(fā)出了針對(duì)中介機(jī)構(gòu)和商業(yè)銀行的處罰通知。從4月25日起，太平洋房屋、仁豐、我愛(ài)我家、佳歆、漢宇、鏈家等六家房地產(chǎn)中介將暫停與商業(yè)銀行的合作1個(gè)月，七家商業(yè)銀行的分行將暫停個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)2個(gè)月。

從通告中可以看出，我愛(ài)我家、鏈家等地產(chǎn)中介受到處罰的原因是通過(guò)首付貸及墊付資金等方式為房屋交易雙方墊資。在受罰的六家機(jī)構(gòu)中，鏈家無(wú)疑是損失最大的。

鏈家公關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人稱(chēng)：“鏈家會(huì)為成交的房屋進(jìn)行網(wǎng)簽，如果銀行發(fā)現(xiàn)這筆交易是由我們代理，就會(huì)拒絕放貸。”這意味著，鏈家的撮合成交業(yè)務(wù)將完全無(wú)法開(kāi)展。

這樣的打擊顯然難以承受，鏈家在上海1300間門(mén)店的房租、2萬(wàn)名員工的工資將成為沉重的負(fù)擔(dān)。鏈家公關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人說(shuō)，鏈家接下來(lái)會(huì)采取和第三方合作的方式，讓業(yè)務(wù)盡可能運(yùn)轉(zhuǎn)下去，形式和細(xì)節(jié)還正在研究中。

從2015年3月吞并了上海德祐之后，鏈家在上海的門(mén)店在短期內(nèi)從300間擴(kuò)張1300間，幾乎是上海中原地產(chǎn)門(mén)店的3倍。要知道，鏈家深耕了15年的北京市場(chǎng)，也不過(guò)擁有1346間門(mén)店（截至2016年3月底）。

一名要求匿名的鏈家內(nèi)部人士告訴，鏈家在北京多年來(lái)沒(méi)有出過(guò)這么大的事，現(xiàn)在在上海接連不斷出事，和當(dāng)初快速合并時(shí)埋下的隱患有關(guān)，上海鏈家在管理規(guī)范上確實(shí)存在一些問(wèn)題。

上海市場(chǎng)的淪陷將對(duì)公司打擊巨大，鏈家在北京和上海的傭金收入就已占到全國(guó)二手房總傭金收入的40%。按照上海鏈家的計(jì)劃，2016年門(mén)店將達(dá)到2000家，要新增4000個(gè)經(jīng)理，5000個(gè)客戶經(jīng)理，6000個(gè)客戶主管，在上海的市場(chǎng)占有率將達(dá)到50%。如今在接連受到重創(chuàng)之后，這一目標(biāo)也變得不那么現(xiàn)實(shí)。

現(xiàn)在，上海鏈家就因?yàn)槠浣鹑趩?wèn)題被輿論推上了風(fēng)口浪尖。對(duì)鏈家來(lái)說(shuō)，擺脫上述事件對(duì)品牌所造成的負(fù)面印象，顯然是當(dāng)務(wù)之急。更重要的是，鏈家已經(jīng)開(kāi)始籌備上市，這種隱藏的政策風(fēng)險(xiǎn)是否會(huì)改變資本市場(chǎng)對(duì)鏈家的看法，仍然將取決于它如何度過(guò)這次危機(jī)。