房地產開發項目的融資成本及風險防范

郭欣

摘 要：房地產業由于其行業的特殊性，一個項目從開發到施工再到最終銷售完成，所需要的資金動輒上億，大部分的企業都不可能依靠自有資金實現資金流轉，因此，融資成為了房地產企業首先需要考慮的問題。現在大部分的房地產企業會在開發項目的投標、設計、施工、營銷階段都花費大量的資金和人力，但是對一開始的融資階段卻并沒有足夠的重視。現實中的很多房地產企業的例子證明，一個良好的融資計劃會對整個房地產企業產生舉足輕重的作用。通過對現在房地產開發項目融資中的借貸中的不利地位、融資渠道單一、自有資金不足、融資成本管理不完善等問題進行分析，可以得到提高經營效益、融資方式多元化、改善融資條件、加強融資成本管理等改善現狀的策略。

關鍵詞：房地產；融資成本；風險防范

中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2016）11-0036-02

引言

房地產業的發展早于金融業，但是卻在金融業發展之后才得到迅猛發展。近年來，房地產業與金融業更是密切相關，房地產業的發展已經離不開金融業，甚至成為了金融投資中另類投資組合的一部分，牽一發而動全身，都隨著經濟周期的波動而波動。房地產業行情好，說明貨幣政策寬松，投資資金充足，投資機會相應增多，證券業、銀行業、基金和保險等金融行業也可以得到很多發展機會，資金流動性增強，可以保證資源的有效分配，把有限的資源分配到無限的投資機會中的最高效的機會上去，從而發揮資源的最大效用。

管理高效的房地產企業會利用與金融業聯系緊密的優勢，抓住發展機會，從金融資本市場獲取資金，發展壯大自己的企業。但是對于大部分房地產企業來說，對于開發項目應該融資多少、如何融資、采取不同的融資方式會有什么融資風險、對于融資風險應該如何防范等問題都并沒有一個清晰的認識。大部分企業都存在處于借貸中的不利地位、融資渠道單一、自有資金不足、融資成本管理不完善等問題，對這些問題進行分析探討，可以得到提高經營效益、融資方式多元化、改善融資條件、加強融資成本管理等改善現狀的措施。

一、房地產開發項目融資成本現狀

（一）借貸中處于不利地位

銀行作為借貸方要考慮的因素很多，如貸款方的信用額度、貸款額度、還款情況、經營情況，擔保人信息等。目前大部分房地產企業不是上市企業，企業的經營者和所有者都是同一個人。這種情況下，當企業獲得項目開發貸款資金時，如果企業所有者不將資金用于項目開發而是用于其他高風險投資，就會形成違約成本低、違約機會多、違約風險大的局面。同時，由于經營情況和資金使用情況等信息披露不充分、企業經營情況不穩定、管理者信用備案不全面等原因，企業向銀行申請貸款的時候，銀行會因為這種嚴重的信息不對稱承擔更多的風險，在對企業發放貸款時就會有更多顧慮，同時會對企業進行多方面的限制，而且還會提高貸款的利率，也就會導致房地產企業的融資成本增加。

（二）融資渠道單一

銀行貸款、商品房預售和施工墊資占了目前房地產企業項目開發總資金的80%，其中銀行貸款占了房地產企業項目開發總資金的60%，這種單一的融資渠道顯然有很大的融資風險。當企業周期性經營效益不好、資金流動受限，貸款還款不及時，就會導致企業在銀行的貸款信用降低，給以后的貸款帶來更多的限制。如果企業在銀行規定時間內都不能還款，銀行就會強行使企業進入破產清算程序。商品房預售依托于市場環境，行情好預售情況就好，預售額就多；行情不好預售情況就不好，預售額就少。資金的這種不確定性會給融資帶來很大風險。同時，國家有關部門近年來依次公布多項禁令，明令禁止建筑企業墊資施工。以上種種，都給企業的融資帶來很大風險。

（三）自有資金不足

目前，大部分房地產企業的資本金投入普遍小于總投資的20%，平均的資產負債率在85%左右。這樣的資本結構并不是企業有意為之，而是迫于無奈。每個項目的開發到施工再到銷售完成，都必須匹配相應的預算開支，企業的資金基本沒有閑置狀態。當為新的項目開發融資時，企業自身能夠投入的資金自然沒有太大額度。

根據融資順序的理論，任何企業都會首選內部融資，當內部融資不能滿足融資額度要求時才會選擇外部融資，而外部融資中的債務融資和股權融資又首選債務融資，因為債務融資不會稀釋企業的股權，而且債務融資的手續相比股權融資更簡單，因此，大部分房地產企業都放棄了股權融資的方式，導致自有資金不足。

（四）融資成本管理不完善

我國目前各房地產企業雖然規模不同，但是管理機制類似，管理能力也相似。管理者們在融資成本管理方面的表現都不盡如人意。融資結構的不合理、融資成本過高、資金融入與支出的不配合還有代理成本等原因，都說明融資成本管理系統漏洞百出，融資成本管理人員的不專業、企業融資管理的不完善，加劇房地產企業項目融資風險，無法為后續的項目開發提供保障。

（一）提高經營效益

房地產企業想要融資，無非是為了發展壯大企業；而發展壯大的前提是目前經營情況十分可觀，否則企業就沒有融資的必要。企業想要實現經營利潤的提高，首先就要保證企業的經營利潤率高于成本率，兩者之間的差距越大，說明的企業的經營情況越好，企業的經營情況好，在向銀行申請貸款時就可以提高自身的信用額度，從而可以提高貸款的資金額度，減少貸款限制。

拉大經營利潤率與成本率之間的差距，一種方法是降低成本率，但是隨著土地價格的公開和透明，企業想要在成本控制上著手越來越難；另一種方法就是提高經營利潤率，不同的房地產企業可以根據自身的特點各顯神通。有的企業由于有其自身的資源，可以拿到低于平均地價水平的資源，就可以實現可觀的成本降低。有的企業在產品營銷方面很有競爭力，完全掌握消費者的需求，市場推廣全面，從產品的各個方面都給消費者制造很大的吸引力。例如，中糧置地有限公司在成都的中糧鴻云項目，把握住了攀成鋼區域消費者對生活的高品質要求，宣傳產品時強調項目處于高端商業區，周圍住宅都是高端商品房，配套全方位的幼兒園到大學的名校環境，還有非常大的綠化面積，較低的容積率等；還在樓盤預售期間請國外團隊在售樓部打造了一個城市雨屋，邀請很多看房的人免費體驗。這些都吸引了大量的年輕白領來看房，樓盤在預售期就已經取得非常好的成績。

（二）融資方式多元化

我國的房地產企業必須打破對于股權融資的偏見，認識到一個企業想要發展壯大，股權融資是必須得走的一步。隨著我國房地產業的發展，國家政策對行業的要求也會越來越嚴格。我國目前規定房地產業的平均自有資金比率的最低限值是35%，這個比率是符合發達國家的平均水平的，既可以實現財務杠桿的作用，又能夠保證資金的安全性。但是想通過銀行貸款實現大量融資的情況下還能保持35%的自有資金比率是不現實的。

一個企業的原股東想要確保企業的所有權不落入其他人手里，只要保證自己的股份處于企業的絕對控股權地位就可以。從長遠來看，即使企業不上市，只要擴大股東權益、企業資金來源更廣泛、投資者對企業更有信心，對于企業的經營也會帶來附加的良性影響。隨著企業的經營狀況越來愈好，企業給原股東創造的利益只會越來越多。

隨著金融市場的不斷發展，金融產品的不斷豐富，企業對于股權融資方式的選擇也越來越多，除了直接擴股、股票上市等傳統方式外，企業還可以選擇投資信托、投資基金等新興的融資方式。

（三）改善融資條件

房地產企業之間可以選擇相互之間有業務關聯、資產質量相似、經營狀況相近的房地產企業結成融資聯盟。聯盟中的企業仍可以保證自身經營上的獨立性，關鍵是要相互之間實現資源共享，使企業之間能夠實現資金盈余的企業可以借調資金給資金短缺的企業，緩解暫時的資金問題。同時，融資聯盟中的房地產企業可以互相擔保或抵押，這要可以增強彼此在銀行的貸款信用額度，改善在銀行貸款中所處的不利地位。

房地產企業在銀行貸款的信用調查中主要是出現信息不對稱問題，因此，企業可以主動披露自己的經營狀況等信息，通過適宜的社會活動，建立負責任的企業形象，收集全面的市場信息，了解消費者的需求，結合自身企業特點，樹立獨特的企業品牌，使企業深入人心。這不僅對企業融資能夠帶來便利，也是企業營銷宣傳時的無形的財富。例如，重慶的龍湖地產，其起家于山城重慶，抓住了重慶人民熱情仗義的特點，在全國各個地方開發項目時都強調這個特點，不僅吸引了當地的重慶人民，就連本地百姓也被這種熱情和仗義所打動，這種獨具特色的企業形象為公眾所接受，且深入人心，形成了其他企業無法比擬的優勢。

（四）加強融資成本管理

房地產企業的融資成本可以分為兩部分，一部分是可以控制的，一部分是不可控制的。加強融資成本的管理主要是加強可以控制的部分。

可以控制的部分一方面是預售成本。預售的情況對于現售有很重要的影響。預售前企業就應該對市場價格進行準確的預測，從而制定合理的預售價格。預售價格過低，會使企業預售成本過高；預售價格過高，會影響預售進程。所以，房地產企業不僅要選擇合適的時機開始預售，更重要的是制定合理的預售價格，從而控制預售成本。

另一方面是資金融入與支出的配比。房地產企業在經營活動過程中，一定會有資金盈余和短缺的情況發生，企業應實施對資金的動態管理，提高對項目計劃的精度，減少會產生利息負擔的閑置資金，更要減少資金缺口產生的融資需求，將企業的資金余額控制在一個合理的水平。

目前，房地產企業融資中存在的借貸中處于不利地位、融資渠道單一、自有資金不足、融資成本管理不完善等問題，如果房地產企業管理者們能夠采取提高經營效益、融資方式多元化、改善融資條件、加強融資成本管理等措施對現狀加以改善，一定可以降低企業的融資成本，防范融資風險，實現企業的資本結構最優化，為企業創造更大的利益。

參考文獻：

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