基于Hedonic模型的購物中心對普通商品住宅價格的影響分析

楊敏

摘 要：本文用Hedonic模型分析購物中心對普通商品住宅價格的影響，探究隨著與住宅間距離的增大，購物中心對住宅價格的影響。雖然北京外遷人口中大多是被迫外遷，但是購物中心也已經成為郊區居民購房時考慮的一個因素，郊區居民的消費行為已經轉變為一站式、多目的購物。

關鍵詞：住宅價格；Hedonic模型；郊區購物中心

購物中心是一種大型零售綜合體，由一系列獨立的零售店鋪、服務機構和停車場組成。由于對用地和人流的巨大需求，且北京商業結構布局不均衡[ 1 ]，這一業態往往布局在城市郊區，并靠近交通要道。

本文選取北城五環到六環間的購物中心及其周邊的購物中心為研究對象，嘗試以住宅價格為紐帶，借用分析交通[ 2，3 ]等因素對住宅價格影響的方法——Hedonic模型分析購物中心對住宅價格的影響，進而分析購物中心對居住的單向影響，揭示商業空間對居住空間的影響。

一、郊區住宅的Hedonic模型

（一）Hedonic模型

Hedonic住宅價格法由Rosen提出，之后在住宅價格與居住環境的研究中廣泛應用。一般影響住宅價格的因素有3類：區位（Location）、鄰里環境（Neighborhood）和建筑結構（Structure），因此。住宅價格P就可以用方程式表達為：

P=f（L，S，N） （1）

（二）方程形式

經濟理論沒有明確指出如何選擇函數形式，目前國內外用Hedonic模型分析住宅價格影響因素時用的比較多的是線性對數模型，且該模型也符合微觀經濟學理論中的商品的價格與其屬性之間存在邊際效用遞減規律。其方程式表達為：

Ln（P）=a0+a1Ln（X1）+a2Ln（X2）+ …+anLn（Xn）+μ （2）

其中，P為住宅的價格，Xi為住宅的屬性特征。

（三）選擇變量

由于是以整個居住小區為研究單元，假設各個普通商品住宅樓盤中的住房的建筑質量是相同的，所以涉及的變量只有住宅價格、區位、鄰里環境和購物中心四方面。

1.住宅價格

出于對數據可獲得性的考慮，本文選擇二手房的成交價格。為了減少住宅價格隨時間變化帶來的影響，選取某一年份的數據進行統計。

2.區位

影響變量包括市中心（S-wuhuan）、最近地鐵站（S-rail）、最近公交站（S-bus）、高速公路（S-highway）。四個變量都用小區出口到設施的最短直線距離的自然對數計算。

3.鄰里環境

包括物業管理費（S-manage），小區容積率（S-ratio）、小學的影響（S-primary）、中學的影響（S-highschool）、公園綠地的影響（S-green）、醫院的影響（S-hospital）、體育場館的影響（S-sport）等。

4.購物中心

指標選擇對小區居民生活產生影響的各購物中心對住宅價格的影響（S-shop），S-shop=Ln（Dsp1）+ Ln（Dsp2）+……其中Dsp1、Dsp2分別為兩個購物中心與住宅間的距離。選擇的購物中心要在住宅成交之前就已建好并投入運營。

（四）數據與處理

1.樣本獲取

以北京北城五環到六環間的購物中心及其影響范圍內的普通商品住房為研究案例。獲取研究區間購物中心的地理位置、規模等信息。判斷各購物中心的空間影響范圍，搜集購物中心影響范圍內普通商品住房的二手房成交價及其小區容積率、物業管理費、距地鐵的距離等屬性特征。

2.數據處理

對獲取的樣本數據進行初步處理獲得各住宅價格的影響因素；對數據進行相關性分析，剔除其中相關性顯著的因素；用Hedonic線性對數模型對選擇的影響因素進行回歸分析。

二、結果分析

（一）預期結果

隨著與住宅間距離的增大，購物中心對住宅價格的影響可能先以負面影響為主；到達一定距離后正、負影響相當，綜合影響為零；繼而以正面影響為主。但是隨著距離的增大，正、負影響都是遞減的。

但是由于是以整個居住小區為研究單元，而購物中心對住宅價格的負面影響范圍有限，可能在這個規模上綜合影響不會出現負值，隨著與住宅間距離的增大，購物中心對住宅價格的影響也增大。

（二）現階段結果

研究區的購物中心空間分布不均勻，主要沿立湯路、五環線等高速公路展開龍德廣場、北方明珠大廈、易事達購物休閑廣場和北苑陽光新城市廣場沿立湯路分布，明天購物中心分布在五環沿線，天陸購物中心則位于五環和接口處。

集聚現象明顯，如龍德廣場和北方明珠大廈間只隔一條道路，易事達購物休閑廣場和北苑陽光新城市廣場亦如此。

三、討論

本文嘗試以住宅價格為紐帶，連接商業用地和居住用地；通過定量分析購物中心對住宅價格的影響，揭示商業用地對居住用地的復雜影響。這對居住用地郊區化不斷深入，商業郊區化也已初現端倪的北京而言具有實踐借鑒意義，對中國其他大城市的郊區建設也有借鑒作用。具體實踐過程中還有以下幾個問題有待解決：目前獲取的小區住宅平均價格是估計值，而不是成交價，還應繼續尋找住宅成交價。

參考文獻：

[1] 任東麗.由“Dead Mall”看中國郊區購物中心的發展 [J].建筑創作，2004，（9）：30-33.

[2] 張水清.商業業態及其對城市商業空間結構的影響[J].人文地理，2002，17（5）：36-41.

[3] 郝前進，陳杰.到CBD距離、交通可達性與上海住宅價格的地理空間差異[J].世界經濟文匯，2007，（1）：22-35.