我國開征房產稅的目標、爭議及建議

翟一

摘要：文章簡述了我國開征房產稅的可能目標，結合試點的情況分析了這些目標達成的可能性和存在的爭議，并論述了我國開征房產稅有待解決問題。主要結論如下：房產稅的抑制房價和提高地方財政收入的作用都很有限，應設置合理的稅制以防止房產稅的征收加重低收入家庭的負擔。征收房產稅除了要合理合法并建設配套設施和機構外，更重要的是要采取謹慎的態度，確保房地產產業和社會的穩定發展。

關鍵詞：房產稅；爭議；建議

一、前言

目前，開征房產稅的財政政策越來越得到廣泛的關注。2003年我國開始了32個縣市的房產稅空轉工作，直到2011年重慶和上海才頒布了《個人住房征收房產稅試點的暫行辦法》。試行幾年來，試點地區房價似乎沒有受到明顯的影響，房產稅總額也較小，于是房產稅是否應該全面開征又一次受到爭議。2014年兩會期間，全國政協委員黃澤明就提議“終止房產稅試點”，而清華大學蔡繼明教授則認為應該盡快開征房產稅。

房產稅是否應該征收應考慮其是否能實現預定目標。故本文先介紹我國開征房產稅可能的目標，結合試點情況來看房產稅的目標實現情況，并討論與之相關的爭議。然后本文列舉了開征房產稅所必須面對的問題。

二、我國開征房產稅的目標及其爭議

目前學界認為我國開征房產稅的目標主要是抑制房價上漲。除此之外還有若干其他目標，最主要的是調節收入分配和提高地方政府的財政收入。對于不同的目標，稅收的設置就會不一樣，比如如果是為了調節收入分配，則應該將房產稅看成是行為稅，設定合理的減免條款，保證低收入人群對住房的需求；如果是為了提高政府的財政收入，那么免稅面積和低稅基就無法保證房產稅的足量和穩定。無論是基于哪一個目標，對于我國開征房產稅依然爭議不斷。

（一）房產稅能抑制房價么？

我國大部分城市都在前十幾年經歷了房價的快速增長階段，目前住房價格過高已經成為不爭的事實。為了解決居民買房難和防止房地產泡沫，中央和地方政府、央行制定了一系列旨在抑制住房價格上漲的若干措施，目前看來收效有限。于是開征房產稅以解決房價過快上漲成了業界猜測的房產稅的主要目標。但是學界對于房產稅究竟能不能抑制房價上漲仍沒有統一的答案。理論界對此有三種不同觀點：傳統觀點、收益觀點和新觀點。傳統觀點認為房產稅最終會由消費者承擔，因而房產價格會上升；收益觀點認為稅收將用于提升公共建設，進而內化為房產價值；新觀點認為房產稅對房價影響不確定，有可能會使房價下降。實證方面，況偉大（2012）對OECD國家的實證分析發現房產稅的確降低了房價，但發達國家的經驗可否用于我國還未可知；彭加亮（2015）采用上海的數據得出房產稅雖抑制了房價的過快上漲，但收效甚微。況偉大（2012）認為預期才是決定房價的關鍵問題，他采用問卷調查方法分析了北京居民對房產稅和房價關系的預期，認為總體而言開征房產稅對抑制房價作用有限。

另外為了保證居民的基本生活和防止稅收的累退制傾向，目前試點均設置了免稅面積或免征額，使得該項稅收的征收范圍有限，只能對部分房價進行調控。在上海大戶型住房價格有所抑制，而小戶型住房在短期內由于需求的上升而價格上漲，反而抵消了房產稅對住房價格的抑制效果。

住房除了居住功能外，許多家庭買房是為了投機。普遍認為在中國征收房產稅要盡量保證居民基本的居住要求，真正要打擊的是房產的投機行為。目前上海和重慶的試點所采用的征收范圍并不相同，上海是采用增量征收，即只對新增住房征收，而重慶采用的高端存量增收，即對高端住房征收。兩種征收范圍都不能很好的抑制房產投機行為。比如在上?？梢再I賣二手房進行投機，在重慶可以買賣非高端的住宅進行投機。投機行為不能很好的抑制，就無法做到對房價的有效抑制。因此若要發揮房產稅的抑制房價功能，就要將各種房產投機行為考慮進去。

（二）房產稅能調節收入分配么？

目前業界認為房產稅的征收一定會有免稅面積或者免征額的。如果沒有免稅面積并實行統一稅率，則并不能實現稅收的累進。反而因為低收入家庭可能將全部財力放到住房中，而高收入家庭有更多的剩余資金投入到其他資產中，使得財產稅的征收讓低收入的家庭的稅負上升幅度大于高收入家庭，這便失去了收入分配調節功能。另外如果稅率定的過低，也不能有效調節收入分配。因此目前對中國開征房產稅的爭議之一便是免稅面積、免征額和稅率到底怎么確定。這些都將影響房產稅的收入分配調節功能。

另外房產稅的征收同樣會影響租房市場，由于出租房往往是房東的二套房，房產稅會使出租房的保有成本上升，而上升的成本在中短期內很有可能會轉嫁到租房者身上。

重慶試點后的實證分析顯示，開征房產稅之后低收入家庭的儲蓄率反而變高了。這有幾個方面的原因，第一個可能是由于免征稅的住房更加緊俏，從而使這些房產價格上升，而這些房產的主要購買者就是低收入家庭；第二個可能是這些家庭要為未來可能增加的房產稅的支出做準備；第三個可能是沒房族要面臨更高的租金。這說明房產稅雖然可以調節收入分配，但若設置不好可能也會增加低收入家庭的負擔。

如前文所述，目前房產稅試點條款并不能有效抑制房產投機行為，高收入家庭依然可以找到規避房產稅的辦法，因此很多高收入家庭并沒有通過房產稅進行收入分配的調節。

總之要想房產稅能很好的調節收入分配，還需要對房產稅的征稅范圍、稅基等要素仔細斟酌。

（三）房產稅能提高地方政府財政收入么？

目前試點城市的房產稅都存在起征點高、稅基低的問題。這直接導致了房產稅的總額很小。上海稅務局2012年的統計資料顯示，雖然繳納比例很高，但2012年上海個人住房房產稅收入僅為2.25億元，這僅相當于上海市本級一般預算收入的千分之一不到。重慶的情況也極其相似，2011年重慶的個人住房房產稅收入為1.5億元，僅相當于當年地方財政收入的0.05%。這與在很多國家房產稅是整個稅收的主體地位的情況大相近庭。比如在澳大利亞、英國和愛爾蘭，房產稅是地方政府的唯一稅種。

有學者認為征收房產稅的一個重要目的就是用房產稅來代替目前的土地出讓金。因為土地出讓金由于土地資源的稀缺性而不可持續，而房產稅穩定而且可持續。但從目前的試點情況來看，房產稅收入遠小于土地出讓金收入。如國土資源部公布2013年房產稅繳納額僅為1億元，而土地出讓金收入為2000億元。

那么能否通過提高征稅范圍和稅基來增加稅收呢？由于我國人均收入尚未達到較高水平，提高征稅范圍和稅基無疑會加重普通百姓負擔，很可能會降低他們的生活水平，故這種方法是不可取的。綜上所述，目前在中國將房產稅看成是增加地方稅收的途徑并不現實。

另外一個值得注意的問題是從試點情況看，房產稅的實施難度很大，成本很高。因為繳納人的情況各不相同，需要一個一個核實，而且房產市場價值需要專業的人士或者機構進行評估。由于房產稅是每年征收，因此每年都需要進行審核。除此之外，防止房產稅相關腐敗的滋生也需要投入大量的人力物力。而花費如此之大卻只能增加不到千分之一的地方稅收，很可能得不償失，這也將降低稅收部門工作的積極性。

三、我國開征房產稅面臨的問題和建議

（一）合理性和合法性問題

我國開征房產稅的合理性和合法性一直備受爭議，主要有以下幾個方面問題：

首先，房產稅雖然是我國新的稅種，但在推出之前，有關房地產的稅收就已經存在多種，還有附加在土地上的各種費用，其中有許多都與房產稅是相關的。若不對當前的稅制進行改革，開征房產稅無疑會造成重復征稅。而重復征稅會使稅收喪失公平和效率，是任何一個稅制都應該極力避免的。因此在開征房產稅前，就需要對當前的稅制進行調整，而這是個艱難而復雜的過程。

另外，在試點中，省級政府對試點地的稅法有解釋權，并能制定征收細則，而這與當前的《立法》是相違背的。雖然省級政府可以獲得授權，但授權的最高的五年期限即將滿。未來的房產稅如何實施，還需要相關法律的支持。

再者，法律的制定有“法不溯及既往”的原則，即不能用當前的法律去指導人們過去的行為。根據這個原則，在征收房產稅之前購買的住房不應該被征收房產稅，因此只能對新購買的住房征稅。這就會產生一個問題，那就是征收房產稅之前和之后，購房者所受待遇可能大不一樣。如不能做好征稅前后的平穩過渡，可能會對導致房價的大幅波動，造成房地產市場的動蕩。這是我國開征房產稅需要注意和討論的問題。

（二）配套問題

征收房產稅需要解決一系列配套問題，這主要有三點：

第一是需要建立和完善全國聯網的房產信息系統，登記所有家庭及其房產等信息。這可以使稅務機關掌握真實準確的應納稅信息，防止偷稅漏稅情況的發生，并簡化稅務機關的審核工作，降低征稅成本。

第二是建立專業的房產價值評估機構。該機構可以由政府設立，也可以委托獨立機構評估。目前我國還沒有專門的評估機構，若無法準確的對房產市場價格和動態進行衡量，則可能導致稅收的公平性。無論是采用何種方法，其評估成本較高也是要開征房產稅所要解決的問題。

第三是需要一系列相關部門的協助。因為住房和個人信息需要逐戶進行審查，這就容易滋生稅收人員和評估人員的腐敗問題，需要有專門的機構進行監督。另外還需要設立專門機構處理稅務部門和納稅人有關房產稅的糾紛。

（三）風險問題

目前我國經濟的發展依然需要房地產產業做支撐，特別是如今我國經濟發展已從快車道進入到中速車道，房地產產業的穩定對于我國經濟的平穩發展十分重要。房產稅制度如果構建的不好，可能會導致一系列的風險的發生。這里要著重關注兩個方面的問題：第一是要保證低收入家庭的稅負不加重，防止社會動蕩；第二是要保證房地產市場的平穩發展，保證中國經濟的穩定。因此在房產稅的設置上應該謹慎，盡量考慮全面，處理好各方面的矛盾，不能急功近利，避免沒有做好充分準備就全面開征房產稅，而忽略其可能產生的風險。

四、總結

我國開征房產稅可能有三個主要的目標，從理論分析和試點情況來看，降低房價的作用很薄弱，且也無法有效提升地方政府的財政收入。雖然依然存在爭議，但調節收入分配是目前我國房產稅唯一可能實現的目標。房產稅具體如何去實施，應該圍繞其要實現的目標謹慎安排。

房產稅試點已經經歷了五年時間，暴露了不少問題，包括稅收過少、對房價上漲抑制作用不大、征收成本高、難度大等。在全面推廣之前都需要得到妥善解決。除此之外也要做好立法和配套的建設。筆者認為征收房產稅的一切制度和原則都應該建立在謹慎的基礎之上，考慮各種風險并切實采取對策，以確保稅收制度的安全改革和國家經濟的平穩發展。若無法保證其實施的安全性，不如等到時機更為成熟之后再考慮。

參考文獻：

[1]彭加亮，高雅琦，胡金星.房產稅對上海房價的調控效應分析——基于LLS模型的實證研究[J].華東經濟管理，2015（02）.

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（作者單位：江蘇經貿職業技術學院）