房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的現(xiàn)實困難與優(yōu)化路徑

李德現(xiàn)

摘 要：當前我國社會經(jīng)濟快速發(fā)展，城市化進程不斷加快，房地產(chǎn)行業(yè)也取得了極大的進步，房地產(chǎn)項目建設(shè)規(guī)模越來越大。而企業(yè)要想獲得良好的經(jīng)濟效益就必須要做好成本管理與控制工作，降低工程的成本投入，目前房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制方面仍存在一定的不足，制約了企業(yè)的發(fā)展。因此本文主要對此進行了簡要的分析，并提出一定的建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；成本控制；現(xiàn)實困難；優(yōu)化路徑

一、成本管理的定義

工程的項目成本管理是在進行工程項目的實際實施過程中，通過有效地方法和措施將工程項目進行合理的安排。通過對工程項目進行成本估算和預(yù)算，進行有效地計劃和安排。工程項目成本管理是一種有效地管理活動，通過科學(xué)的手段和和管理方法，對工程施工活動進行有效地制約和控制保證項目的施工有效性和控制項目的成本。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的現(xiàn)實困難

1、企業(yè)的成本控制理念已經(jīng)不符合當前實際要求。當前房地產(chǎn)企業(yè)成本管理與控制理念普遍較為落后，只重視施工階段的成本控制，而其他階段則沒有采取相應(yīng)的管理措施，相應(yīng)的管理方法也較為落后。2、成本控制體系仍不完善。房地產(chǎn)項目成本控制是一項涉及到各個環(huán)節(jié)的工作，沒有完善的成本控制體系，難以實現(xiàn)全方位、全過程的成本控制。3、企業(yè)員工成本控制意識缺乏。當前在房地產(chǎn)項目成本控制中，僅僅是成本管理部門或者財務(wù)部分的事情，缺乏全員的參與，沒有樹立全體員工成本控制意識，從而成本控制工作難以有效開展，難以取得良好的效果。

三、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理與控制措施

（一）項目投資決策階段的成本管理

1、合理確定建設(shè)規(guī)模、建設(shè)標準和建設(shè)地點

對于房地產(chǎn)項目而言，決策階段是進行成本控制的重要階段，在這一階段過程中，要做好項目的投資環(huán)境、市場分析、建設(shè)規(guī)模以及配套設(shè)施等方面的決策工作。

任何一個工程項目建設(shè)都會受到各種因素的影響，存在一定的風(fēng)險，因此在投資決策階段時必須要充分調(diào)查項目以及市場的實際情況，合理確定工程項目的建設(shè)規(guī)模，充分考慮到工程建設(shè)中可能遇到的問題，制定合理的防范措施，對工程建設(shè)當中的風(fēng)險進行嚴格的把控，降低工程的成本投入。而合理的建設(shè)標準以及地點直接關(guān)系到房地產(chǎn)項目的成本、質(zhì)量、工期以及建成后的經(jīng)營狀況等。

2、對策劃方案進行比選。企業(yè)在完成市場調(diào)查研究之后，根據(jù)工程項目的具體情況作出幾種前期的策劃方案，同時將方案的技術(shù)經(jīng)濟指標相對比，從中選擇經(jīng)濟效益最佳的設(shè)計方案。

（二）項目設(shè)計階段的成本管理

1、推行工程設(shè)計招標和優(yōu)選設(shè)計方案

一些設(shè)計部門為了達到設(shè)計的要求，不考慮到成本的高低，只盲目的追求設(shè)計指標，從而增加了工程成本，這種現(xiàn)象是比較常見的。可以采用設(shè)計招標的方式，通過公平、公正的市場競爭，以組織專家綜合評比的形式選擇最佳的設(shè)計單位。通常評價指標包括項目的業(yè)績情況、項目的重視程度、項目任務(wù)的飽滿度、同行評價情況等，綜合分析各個參與設(shè)計單位，選擇最佳的設(shè)計單位，這個設(shè)計單位在信譽、責(zé)任、溝通方面又能夠滿足企業(yè)的要求，從而能夠有效的保證工程的設(shè)計質(zhì)量，將設(shè)計當中的缺陷、錯誤降到最低，盡可能的減少工程后期變更以及簽證的出現(xiàn)，進而降低房地產(chǎn)項目的成本投入。在對設(shè)計方案的經(jīng)濟性、合理性進行評價時，首先要保證設(shè)計方案滿足項目的具體要求，然后才能夠進行經(jīng)濟性以及合理性的評比，在設(shè)計方案選擇時可采用成本效益分析法進行，若是設(shè)計方案都滿足工程質(zhì)量以及使用功能的要求，則優(yōu)先考慮壽命較低的方案。在設(shè)計招標當中，可以將設(shè)計方案結(jié)合工程造價，讓設(shè)計單位在滿足基本要求的基礎(chǔ)上盡可能的降低工程成本，通過對多家設(shè)計單位的篩選，從中選擇最佳的設(shè)計單位，樹立設(shè)計單位的成本意識，在保證設(shè)計質(zhì)量的前提下，高度重視項目的成本控制，設(shè)計出經(jīng)濟合理的方案，促進工程項目成本的控制，減少投資，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。

2、加強設(shè)計階段成本優(yōu)化

需要在設(shè)計開始之前和委托設(shè)計單位充分的溝通，對工程項目的品質(zhì)和成本要求進行明確，并要求設(shè)計單位樹立成本控制意識。在設(shè)計當中設(shè)計人需和企業(yè)的技術(shù)人員進行充分的溝通，商定結(jié)構(gòu)設(shè)計方案、技術(shù)參數(shù)，對計算結(jié)果、優(yōu)化結(jié)構(gòu)方案進行分析，設(shè)計人員在基數(shù)上要按結(jié)構(gòu)優(yōu)化方案，需和企業(yè)的技術(shù)人員對計算結(jié)果進行確定。

在項目設(shè)計完成以后，要由成本管理參與者和設(shè)計人員、工程管理人員對設(shè)計的結(jié)果進行成本方面的預(yù)算，在預(yù)算的時候一定要充分利用價值工程理論對設(shè)計方案以及施工方案或者施工工藝、材料方面進行科學(xué)的比較與分析，并且進行方案的優(yōu)化設(shè)計，以便有效的節(jié)省投資成本以及提高經(jīng)濟效益。在對成本測算方面，要求成本管理人員一定要對建筑材料預(yù)算的價格有詳細的了解，無論是在建材的選用方面還是室內(nèi)的一些選材方面，比如室內(nèi)給水管、電纜等，以及建筑工程的基坑支護，智能化等方面充分利用公司內(nèi)部以及外部的資源，從而有效的加強對成本的有效控制。

（三）項目實施階段的成本管理

1、工程招投標階段成本控制

（1）組建招標小組。一個建筑工程項目會設(shè)計很多個分項，很多的專業(yè)，所以在招投標小組的建立方面也要有各種專業(yè)的人員構(gòu)成，一個招標小組必須要包括：公司的總經(jīng)理，運營部門的領(lǐng)導(dǎo)，財務(wù)方面的領(lǐng)導(dǎo)，項目的總工程師，工程管理部的領(lǐng)導(dǎo)，成本管理部的領(lǐng)導(dǎo)，招投標工程師以及采購成員等組成。招投標小組的成員必須嚴格貫徹公司關(guān)于招投標方面的相關(guān)條例，以維護公司利益為出發(fā)點，進行招投標的全過程管理。招投標小組的領(lǐng)導(dǎo)要對招投標的申請書、以及招投標方面的文件進行簽字，同時對招投標的最高限價以及標底給予確定，并對在招投標過程中出現(xiàn)的一些問題進行解決。

（2）招標方式及形式進行合理的確定。在進行工程招投標時，通常會以公開招標或者邀請招標的方式進行，而因為一般的集團企業(yè)，會對建筑材料的采購進行集中采購，所以在采購時也要考慮到一定的聯(lián)合策略，尋找相關(guān)的合作單位進行聯(lián)合采購，資源的共享，從而實現(xiàn)企業(yè)的雙贏。在我國，在工程量清單方面的招標制度相對比較成熟，這樣進行招標競爭能夠在很大程度上提高投標單位的整體素質(zhì)，這樣也有助于合同價款與結(jié)算方面的管理，所以很多的企業(yè)在招投標方面大多使用工程量清單招投標，工程量清單招標對工程的標底與標書的編制極為的嚴格，這樣能夠有效的避免漏項發(fā)生，還能對后期的工程結(jié)算進行有效的控制。

（3）對招投標計劃進行詳細的編制。因為招投標工作會涉及很多的項目，而且程序性也比較強，在進行招投標過程中肯定會遇到很多的問題，所以在編制招投標計劃時一定要盡可能的詳細，要具有很高的綜合性，對每一個階段需要進行的工作以及需要完成那些項目的招投標工作都要有詳細的描述，只有這樣才能對招投標的各項工作有很好的控制，才能保證招投標工作能夠順利的進行。

2、材料及設(shè)備采購階段的成本管理

企業(yè)材料采購主要有以下幾種方式，見表1所示。

材料及設(shè)備采購方面的措施如下：

（1）對于甲方提供的材料或者設(shè)備可以擴大集中招標采購的范圍，使用集中采購，這種方式能夠在很大程度上降低采購的成本，同時也能夠?qū)χ饕牧弦约霸O(shè)備的質(zhì)量進行有效的控制。

（2）在對建筑材料與設(shè)備進行采購時，一定要以滿足施工的要求為前提，對甲方提供的材料和設(shè)備，要嚴格控制好材料與設(shè)備的品牌、規(guī)格以及型號。對于乙方采購的材料與設(shè)備也要嚴格按照甲方規(guī)定的去進行采購。同時在甲方確定建筑的材料與設(shè)備時，不能僅僅考慮成本，還有考慮材料與設(shè)備的性價比，比如質(zhì)量、材料的價格以及運輸成本還有使用壽命等多個方面，要進行有效的對比，在保證質(zhì)量的前提下有效的控制好采購的成本。

（3）對于那些在合同中明確規(guī)定出的材料，要建立材料樣品庫，材料采購人員要與供應(yīng)商確認以后進行蓋章來確定其為樣板，同時把樣板提供給乙方一份，并以此作為后期驗收的依據(jù)。

3、工程施工階段的成本管理

（1）對于施工中出現(xiàn)的設(shè)計變更要進行嚴格的控制。主要方法就是在施工之前對圖紙進行仔細的審核，對圖紙中發(fā)現(xiàn)的問題要及時的予以糾正，減少圖紙變更，盡可能的控制在施工項目開工之前，這樣能夠在很大程度上避免施工變更的出現(xiàn)，有效的減少施工的成本和加快工程進度。

（2）對于實在無法避免的變更，要采取嚴謹?shù)膽B(tài)度，對施工現(xiàn)場的簽證以及設(shè)計的變更要進行嚴格的審核，只有在其可行性、費用以及對整體項目開發(fā)成本沒有很大影響的前提下才能予以批準。

（3）在對施工圖紙的預(yù)算進行編制時，也要對月工程進度的款項進行仔細的審核。對施工圖紙的預(yù)算以及進度款項要嚴格按照企業(yè)的相關(guān)規(guī)定進行審核。對于需要報審的進度款項必須有監(jiān)理提供的工程量計算表或清單以及預(yù)算表等相關(guān)的資料，嚴格執(zhí)行計價臺賬，對于其中存在的不合格的工程一定不能給其進行計量工作。

4、對動態(tài)成本進行控制

（1）對待施工中出現(xiàn)的設(shè)計變更和簽證一定要及時的錄入相關(guān)系統(tǒng)，并且保證其存在的金額是準確的、及時的以及真實的，并且對其進行拆分到相應(yīng)的成本科目中。

（2）在動態(tài)成本控制中，需要對施工材料的價格以及工程量的變化都進行歸口統(tǒng)計，并在成本分析報告中有效的呈現(xiàn)出來。同時也要求企業(yè)的管理人員對建筑材料的價格以及其變動情況有比較詳細的了解，因為在每個月都需要對相關(guān)數(shù)據(jù)進行歸口統(tǒng)計，而且歸口統(tǒng)計中關(guān)于材料價格的變動也需要對照目標成本。在對照的過程中需要項目公司把引起建筑材料價格發(fā)生變動的因素進行有效的匯總，并且及時的上報給總公司，成本管理部門也需要在每個月對公司的動態(tài)成本進行匯報。最后企業(yè)要定期的對成本進行總結(jié)，并對接下來的成本控制重點進行有效的確認，依據(jù)動態(tài)成本的管理使其處在受控的狀態(tài)。

（四）竣工結(jié)算階段的成本管理

1、對工程預(yù)結(jié)算需要的材料要及時整理好，以便保證預(yù)結(jié)算工作的順利進行。

2、在工程竣工結(jié)算方面，一樣要選擇有責(zé)任心和具有豐富專業(yè)知識的造價人員進行竣工結(jié)算的編制工作。

3、在竣工結(jié)算階段要做好造價的審核工作，并進行二級復(fù)核的審核。首先要對工程量進行有效的審核，避免高估、缺項的現(xiàn)象，還要對建筑材料的價格進行收集整理，確定材料的價位差，避免重復(fù)計算。對于施工中出現(xiàn)的變更，只有經(jīng)過項目負責(zé)人經(jīng)過審核簽字的變更才能進行結(jié)算當中。建立可行的二次復(fù)核與審計機制，這樣能夠加大內(nèi)部的制約，還能在很大程度上減少失誤的現(xiàn)象出現(xiàn)。

四、結(jié)語

綜上所述，成本控制是房地產(chǎn)項目管理當中的重要環(huán)節(jié)，也是一項十分復(fù)雜的工作，當前在房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中仍存在一些問題，制約了企業(yè)經(jīng)濟效益的提升，為此我們需要結(jié)合實際情況，制定合理的成本管理與控制措施，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益，促進公司房地產(chǎn)企業(yè)的健康長久發(fā)展。

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