鄭州市房地產開發投資與經濟增長關系分析

張倩

摘要：為了研究房地產投資與經濟增長的互動關系，筆者利用鄭州市1994～2014年的統計數據，建立模型，運用回歸分析、協整檢驗、格蘭杰因果檢驗、向量誤差修正模型等計量方法分析鄭州市房地產投資與經濟增長之間的關系。通過研究發現二者存在協整關系及長期動態均衡關系，并且存在相互因果關系。同時發現鄭州市經濟增長較大程度的依靠房地產投資來拉動，應樹立正確的經濟增長觀念，提高城市核心競爭力；保持合理的發展規模，統籌經濟和房地產業協調發展。

關鍵詞：房地產投資；經濟增長；計量分析

中圖分類號：F224 文獻標識碼：A

文章編號：1005-913X（2016）04-0050-02

一、引言

國內關于房地產投資與經濟增長之間的關系研究頗多，但歸納起來可以分為三種觀點：第一種觀點認為經濟增長導致房地產投資的增加；第二種觀點認為房地產大規模投資促使經濟增長迅速發展；第三種觀點認為經濟增長和房地產投資互為因果關系。因此，弄清二者的關系對政府決策具有一定的指導意義。國內學者在進行二者關系研究時，立足數據，多采用實證研究的方法。運用計量經濟學理論，建立經濟模型，立足客觀數據來分析求證。具有代表性的學者主要有高鐵梅、劉紅、劉洪玉等。這些學者的研究為后來者提供了寶貴經驗，也對房地產市場的發展起到的積極作用，為政府決策者提供一定的理論支撐。

近年來，河南省的經濟呈現快速上漲的勢頭，而鄭州市作為省會城市，隨著鄭汴一體化、鄭東新區的發展，航空港區的建設，并憑借其在中原經濟區的區位優勢等各種利好因素，經濟也不斷增長，房地產投資所占比重總體亦不斷提高。那么鄭州市的房地產投資和經濟增長之間是什么關系，本文著重研究二者之間的關系。二者存在相關性還是沒有任何關系，或呈互動關系？通過此研究以期為鄭州市房地產健康發展及政府調控提供理論依據。

二、鄭州市房地產投資與GDP現狀分析

一是從絕對值上分析。1994～2014年，鄭州市年度完成投資額不斷增長，其GDP變化趨勢與年度完成房地產投資額的變化趨勢一致。近十五年，鄭州市經濟總量不斷增加，2000年GDP為728.4億元，到2014年增長至6777億元，是2000年的9.3倍。鄭州市年度完成房地產投資總額在近十五年也不斷增長，從2000年的33.7億元到2014年的1743.5億元，增長迅速。二是從增長率分析。通過分析能夠得出，2000～2014年，鄭州市GDP增長率與年度完成房地產投資增長率變化趨勢基本一致。十五年來GDP增速較快，絕大多數在20%以上，增長率最低的是2009年和2014年。而年度完成房地產投資額增長率在2009年也較低。

鄭州市GDP和年度完成房地產投資額的規模及增長率的變化基本一致，但是二者是否具有協整關系、格蘭杰因果關系等，需要通過計量分析的方法來檢驗。

三、實證分析

（一）變量指標和數據的選取

通過查找相關的文獻，發現經濟增長指標大多用區域生產總值來表示，房地產投資的衡量一般采用區域年度完成房地產投資額表示。因此，本文選取1994～2014年鄭州市生產總值和年度完成房地產投資額作為樣本數據，分別用GDP和RI表示，利用計量軟件來研究鄭州市房地產投資與經濟增長的關系。

（二）數據的平穩性檢驗

由于研究選取的經濟數據呈現上升的趨勢，因此在分析前，對所選取的經濟數據取對數，這樣能夠消除異方差和平滑數據，有利于模型的建立和回歸分析。該研究涉及到的數據均為時間序列，需要對數據進行平穩性檢驗，這樣做能夠有效避免數據的不穩定，確保分析結果可靠。如果不進行平穩性檢驗，那么回歸分析結果有可能沒有意義，是一個偽回歸。接下來對變量進行ADF檢驗，檢驗結果如表1所示。

首先對LNGDP進行穩定性檢驗，可以發現其是不平穩的。這時需要對其進行一階差分，通過檢查結果可知數據仍然不平穩，需要進行二階差分。通過二階差分發現，ADF值為-4.124797，小于1%的臨界值，因此LNGDP在1%的顯著水平上二階單整，所以LNGDP是二階平穩時間序列。接下來采用同樣的方法對LNRI進行ADF檢驗，可知LNRI在1%的顯著水平上二階單整。

（三）協整檢驗

進行協整檢驗時，首先對LNGDP和LNRI進行最小二乘回歸，然后再對其殘差序列進行ADF檢驗。如果是平穩的，說明二者具有協整性，否則二者非協整。檢驗結果如表2表示。

從檢驗結果可以看出，殘差序列在10%的顯著水平下是平穩的，所以LNGDP和LNRI具有協整性，即鄭州市經濟增長（生產總值）與房地產投資之間具有長期均衡的關系。對LNGDP和LNRI進行回歸分析，得出公式：

LNGDP=4.100554+0.643076LNRI （式1）

（36.94985） （30.06564）

R2=0.98 F=903.94 W=0.432622

式1被稱為協整方程，反映的是LNGDP與LNRI之間長期均衡的關系。說明生產總值與房地產投資在長期內變動的趨勢是一致的，盡管短期內二者可能偏離均衡，但是隨著時間的推移最終將回歸均衡。該方程反映出房地產投資每增加1%，GDP將會增加0.65%。

（四）格蘭杰因果檢驗

通過協整檢驗能夠發現鄭州市GDP與房地產投資長期內具有均衡的關系，但是該檢驗沒有反映二者之間是否存在因果關系以及相互作用方向，所以接下來進行格蘭杰因果檢驗，檢驗結果如表3表示。

從檢驗結果能夠看出：當滯后期為2時，顯著性水平為10%時，房地產投資不是經濟增長原因的概率為0.0954，即房地產投資是拉動經濟增長的原因。同理，經濟增長即GDP增長也是房地產投資不斷增加的主要原因。聯系到實際，說明鄭州市GDP增長主要是由房地產投資所拉動。從目前經濟形勢看，這并不是很好的經濟現象，說明鄭州市經濟較多依靠房地產投資拉動，將會影響其他產業的發展，甚至出現經濟衰退。

（五）誤差修正模型

誤差修正模型一方面能夠反映時間序列之間長期均衡關系，另一方面還能夠反映出短期偏離長期的修正機制。根據上述相關分析，建立誤差修正模型如下所示。

△LNGDPt=0.139847+0.099301△LNRIt-

0.242583ecmt-1 （式2）

（5.454113）（1.057343） （-1.953316）

R2=0.34 F=4.35 DW=1.42

該模型表明LNRI的短期波動對LNGDP有顯著的正向影響。模型中ecm的系數為負數（-1.953316），符合反向修正機制，說明長期均衡趨勢偏離的收斂機制發揮作用。當生產總值的短期波動偏離長期均衡時，經濟系統將非均衡狀態拉回均衡狀態的力度為24.3%，即LNGDP的實際值與長期均衡值的偏差有24.3%得到修正。因此可以得出鄭州市生產總值與房地產投資存在動態均衡機制。

四、結論與建議

（一）結論

通過對鄭州市房地產投資與 GDP 進行描述統計分析，發現鄭州市房地產投資與GDP 的發展趨勢基本一致，增速變化趨勢也基本一致。基于上述分析結果，選取 1994～2014 年鄭州市房地產投資和 GDP 作為樣本數據，應用協整檢驗、誤差修正模型、格蘭杰因果檢驗等計量方法，對鄭州市房地產投資與經濟增長之間的相互關系進行實證分析，結果表明。

1.鄭州市房地產投資和 GDP 序列存在協整關系，即二者在長期內是穩定的、均衡的。通過建立模型發現鄭州市房地產投資對數每增加 1%，GDP 對數增加約 0.65%，由此可見鄭州市房地產投資對拉動經濟增長有著巨大的作用。

2.鄭州市經濟增長與房地產投資之間存在著動態均衡機制。由誤差修正模型可知，房地產投資增長率每變化一個點，可以拉動GDP增長率變化0.099個百分點。當期自變量和因變量的長期均衡關系會在下期得到修正，修正的程度由誤差修正系數來體現。本研究的誤差修正系數為0.242583，當生產總值的短期波動偏離長期均衡時，經濟系統將非均衡狀態拉回均衡狀態的力度為24.3%，即LNGDP的實際值與長期均衡值的偏差有24.3%得到修正。因此可以得出鄭州市生產總值與房地產投資存在動態均衡機制。這一結論的意義在于房地產的投資需要宏觀政策的良好引導才能夠更好的發揮支柱產業的作用，同時，也應該重視房地產自身的調節機制。

3.格蘭杰因果檢驗表明：當滯后期為2時，顯著性水平為10%時，房地產投資不是經濟增長的原因的概率為0.0954，即房地產投資是拉動經濟增長的原因。同理，經濟增長即GDP增長也是房地產投資不斷增加的主要原因。聯系到實際，說明鄭州市GDP增長主要是由房地產投資所拉動。從目前經濟形勢看，這并不是很好的經濟現象，說明鄭州市經濟較多依靠房地產投資拉動，將會影響其他產業的發展，甚至出現經濟衰退。

（二）建議

1.應樹立正確的經濟增長觀念，提高城市核心競爭力。通過分析發現鄭州市經濟增長較大程度依靠房地產投資，這樣不僅不利于房地產業的良性發展，而且也不利于經濟的可持續發展。因此，政府不能將房地產投資作為城市發展的主打力量，應樹立正確的房地產投資觀念，以生產力水平的提高作為核心競爭力，來推動經濟的穩定增長，提高城市的綜合發展水平。

2.保持合理的發展規模，統籌經濟和房地產業協調發展。房地產業對經濟增長的貢獻是顯而易見的，同時房地產業受政府政策的影響也十分顯著。因此政府在制定政策時不能夠僅局限在完成經濟增長目標而不考慮房地產的良性發展。在制定宏觀政策時，一方面要考慮房地產投資對國民經濟增長的重要作用，同時也要防范房地產泡沫，統籌經濟和房地產的協調發展。

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[責任編輯：譚志遠]