寫字樓：打敗自制的“怪獸”

于洋

要想打敗我們自己制造的“怪獸”，談何容易？

寫字樓素有城市經(jīng)濟“晴雨表”之稱，因為，透過寫字樓的規(guī)模與租金水平，便可一窺這座城市的經(jīng)濟實力、產(chǎn)業(yè)變動和健康狀態(tài)。

眾所周知，寫字樓聚集的地方，就是財富聚集的地方；寫字樓的檔次，代表了財富的檔次；寫字樓的高度，就是地區(qū)財富高度的最經(jīng)典具象。

也許，正是因為這樣，近年來，高端寫字樓如雨后春筍般在全國各大城市迅速崛起。寫字樓的高度也在各大城市間不斷地被刷新，仿佛天空才是它的極限。一種關(guān)于寫字樓的樓宇經(jīng)濟形態(tài)也悄然興起，成為政府與百姓關(guān)注的熱點。

故事總是驚人的巧合。“熱舞”過后，寫字樓市場也走上了住宅的老路，在不同城市已經(jīng)兩極分化。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)言，一場“寫字樓危機”已經(jīng)開始蔓延……

如何應(yīng)對？要知道，一旦走錯了方向，那注定又將是一場輪回。

冰火兩重天

“今年寫字樓的招租情況挺好的，你看上班的人群就行了。”在香港中路遠雄大廈，一名“看車人”告訴記者，“這可是青島最黃金的區(qū)域，寫字樓不愁租。”多年來，他在這片區(qū)域的多個甲級寫字樓停車場工作過，在他印象中，每個大樓入駐的企業(yè)都不少，特別是2015年。“每天都很多人上下班，很多業(yè)務(wù)車輛進出。你想想，要是沒那么多車，老板也不會請我啊。”

這話說得在理，想想曾經(jīng)去過的那些企業(yè)入駐率較低的寫字樓，著實找不到“看車人”的身影。

受益于國內(nèi)金融類企業(yè)持續(xù)強勁的辦公租賃需求，今年的甲級寫字樓很火。在青島的辦公核心區(qū)香港中路上，遠洋大廈、香格里拉、海航萬邦中心等優(yōu)質(zhì)的甲級寫字樓，空置率始終保持較低水平。甚至，一旦有企業(yè)主想租賃2000平方米兩層的辦公空間，都很難找到一個選項，“火爆”的程度可窺一斑。

只是，這半火焰的燃燒面積太小了。眼下，在青島，甲級寫字樓可謂鳳毛麟角，緣何如此？這要從甲級寫字樓的標準談起。

所謂甲級寫字樓，實為一種通行叫法，并沒有固定標準。通俗地講，要“高大上”。它硬件上有較高標準，大業(yè)主持有，在城區(qū)辦公核心區(qū)且租戶組合要合理上檔次。

顯然，單單一項大業(yè)主持有，便直接宣判了青島寫字樓市場的主流非乙級寫字樓莫屬。而相較于“眾人拾柴火焰高”的甲級寫字樓而言，乙級寫字樓的日子就不那么好過了。

眼下，遠離城市核心區(qū)、同質(zhì)化嚴重且大多“散售”面市的乙級寫字樓市場正經(jīng)歷一場供應(yīng)過剩帶來的寒冬，恐怕不是誰都能熬得過去。

2015年12月9日，仲量聯(lián)行發(fā)布2015年全年青島房地產(chǎn)市場報告，報告顯示，截至2016年底，青島即將竣工的辦公面積將達77萬平方米，均為乙級寫字樓。而其中90%的新項目集中于嶗山和市北這兩個新興商務(wù)區(qū)，市場去化壓力較大，預(yù)計空置率將會有兩位數(shù)的提升。

對此，仲量聯(lián)行青島分公司董事總經(jīng)理白路表示，乙級寫字樓市場租金或面臨較大的下行壓力，新興區(qū)域的寫字樓空置率或被繼續(xù)拉高。

“一半是海水，一半是火焰。”用這句話形容眼下的青島寫字樓市場再恰當不過了。

蔓延中的危機

近年來，隨著城市化進程的推進，城市進一步外擴，大量新區(qū)規(guī)劃脫穎而出，寫字樓作為拉動城市發(fā)展、促產(chǎn)業(yè)的重要一環(huán)得以野蠻生長，可這對于原本就招商困難的新興商務(wù)區(qū)而言，實乃雪上加霜，一場“寫字樓危機”已經(jīng)開始蔓延……

“‘一成首付、‘十年返租等營銷手段都用上了，可依舊賣不動，著實慘烈啊。”一位青島地產(chǎn)人士不無擔憂地說，“2016年，單單嶗山金家?guī)X金融區(qū)便計劃新開工金融樓宇面積100萬平方米。要知道，寫字樓租賃是跟第三產(chǎn)業(yè)相關(guān)的，青島的第三產(chǎn)業(yè)目前還沒有發(fā)展到足夠規(guī)模，短期內(nèi)根本無法吸納如此多的寫字樓。”

庫存未去，又增新量，市場的風險可想而知。為了化解即將到來的風險，收回前期投資，開發(fā)企業(yè)往往放棄自持而選擇散售。

“散售，賣給小業(yè)主一般都是小面積，在80-300平方米之間。如此一來，無形中給后期的租賃與運營帶來了隱患。”白路舉例，可能有三個業(yè)主，兩人同擁有300平方米，另一人持有200平方米。市場上有客戶需要求租800平方米的辦公空間，那么必須同時征得三個業(yè)主的同意，而且需要同時保證三人同樣價格、同樣租賃周期、同樣的商務(wù)條款，這顯然不是易事。更何況，即使與三個人談好了，萬一3年后企業(yè)想續(xù)約，可到時三個人各有各自想法無法完成續(xù)約。那樣，企業(yè)就面臨搬家，自然企業(yè)的裝修成本就損失掉了。

事實上，這種現(xiàn)象在青島比比皆是。盡管市場有巨大的存量，但符合企業(yè)租賃要求的樓盤卻很少。坦率地講，二三線城市的寫字樓項目以散售的形式快速回籠資金，是最直接的方法。但寫字樓不比住宅，它的受眾是企業(yè)，剛剛起步的小企業(yè)租不起寫字樓，大型企業(yè)自有寫字樓，這便導(dǎo)致寫字樓的客戶群非常窄。

青島之困，亦是全國之困。

有業(yè)內(nèi)人士坦言，在中國唯一有成熟趨向的寫字樓市場只有北京和上海，二線城市大多數(shù)都存在盲目開發(fā)、供應(yīng)量過剩的情況。天津、沈陽、重慶、青島都有這種情況，龐大的供應(yīng)短期內(nèi)難以消化。

然而，現(xiàn)實總是事與愿違。在市場分化以及供應(yīng)過剩的背景下，一棟棟寫字樓拔地而起后又一間間分解出售，擊鼓傳花，聽候市場的宣判。

先有雞蛋，再找籃子

“撇開國外不談，北京、上海、香港等城市核心地段的寫字樓80%以上都是大業(yè)主自持的。只有持有的才能提升品質(zhì)，改善服務(wù)，不斷滿足租戶企業(yè)提升的要求，從而提升租金，最終提升寫字樓整體資產(chǎn)的價值，增加回報率，保證寫字樓越租越好。”白路說。

顯然，這是散售方式達不到的。對于寫字樓而言，真正要做的是物盡其用，有企業(yè)使用它。通過后期運營與管理提升寫字樓的資產(chǎn)價值。

事實上，眼下市場中的寫字樓在硬件方面大多已經(jīng)符合甲級寫字樓的標準，不足的地方是在軟件方面。大多開發(fā)企業(yè)秉持“住宅思維”想的是如何在激烈的市場競爭中抓緊散售、去化庫存、回收前期投資，而不是通過耐心孵化、認真招商、改善服務(wù)來吸引不同產(chǎn)業(yè)以及相關(guān)企業(yè)的匯聚。試問，整體租賃不好的寫字樓，又有哪個買家愿意購入呢？

不可否認，散售能解決企業(yè)現(xiàn)金流的風險，但也會帶來寫字樓品質(zhì)及管理的問題。在白路看來，散樓盤占比高，將導(dǎo)致客戶租賃時遇到麻煩，小業(yè)主的投資回報也將面臨比較大的挑戰(zhàn)。而且也會影響寫字樓后期的資產(chǎn)升值。

“散售，未來將面臨很多不可控的運營挑戰(zhàn)，可自持，巨大的資金壓力恐怕會讓很多開發(fā)企業(yè)等不到未來。”一位業(yè)內(nèi)人士直言，很多時候，開發(fā)商為了開拓一個城市的市場，即使知道違背寫字樓的市場規(guī)律，也要去做。“眼下，開發(fā)企業(yè)能做的，就是控制散售的比例，盡量去化，然后，交給時間。大家賭的是這個城市未來的經(jīng)濟發(fā)展。”

倘若城市經(jīng)濟保持活力并且持續(xù)快速增長，那么在多個產(chǎn)業(yè)就會涌現(xiàn)出眾多優(yōu)秀的中小企業(yè)，需求有了，日子自然就好過了。

其實，說到底，寫字樓的過剩背后更深層次的原因就在于產(chǎn)業(yè)聚集、經(jīng)濟發(fā)展和城市建設(shè)速度如何平衡。

正如雞蛋與籃子間的配置理論一樣，先把產(chǎn)業(yè)做大，再想如何合理配置比較現(xiàn)實，否則，雞蛋都沒幾個，要那么多籃子也是沒用的。

很多時候，地方政府對于開發(fā)商建完寫字樓后，市場如何吸納并沒有太多考慮。比如說各個區(qū)域都在進行商務(wù)區(qū)的建設(shè)，但到底區(qū)域有沒有這樣的市場需求、需求又能不能支撐？顯然，對于眾多二三線城市而言，這個平衡被人為打破了，產(chǎn)業(yè)聚集與經(jīng)濟發(fā)展的速度跟不上城市建設(shè)的速度。可以預(yù)見，在很長一段時間內(nèi)，市場仍將是過剩狀態(tài)。

“這種局面只能慢慢靠時間去解決，政府給予足夠稅收減免等政策扶持，吸引企業(yè)慢慢進來，人氣起來后再去消化。”白路認為，盡管會面臨挑戰(zhàn)，但并不代表寫字樓市場的前景黯淡，青島的寫字樓市場未來依舊可期。

看得見的未來

十幾年前，有誰會想到香港中路的今天？

自上世紀90年代初青島市市級機關(guān)東遷至香港中路后，市南區(qū)東部區(qū)域迅速發(fā)展成為城市經(jīng)濟文化政治發(fā)展的核心區(qū)域，青島辦公樓市場也在此起步。盡管起始階段出現(xiàn)的辦公樓雖然都為乙級，但其優(yōu)越的地理位置及穩(wěn)定的租戶奠定了項目在后期市場的長久競爭力。

時鐘走到2001年，受中國加入WTO和申奧成功等利好因素以及經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿Φ挠绊懀瑢懽謽鞘袌鐾顿Y量持續(xù)增長，青島最早的甲級辦公樓頤中假日酒店在2001年正式入市。盡管市場消化能力較為有限，但仍不能阻擋寫字樓發(fā)展的熱情，一場“熱舞”隨即開啟。

隨著城市東拓步伐的加快，嶗山商務(wù)區(qū)的建設(shè)日益完善，形成了海爾路沿線的辦公樓聚集帶與以啤酒城項目為核心的金融聚集區(qū)。同時，海航萬邦中心，遠雄國際廣場和青島中心這些高品質(zhì)甲級辦公樓項目相繼落成。

光陰似箭，如今的香港中路商務(wù)區(qū)寸土寸金，成為所有外資企業(yè)進駐青島首選的辦公場所，是城市最核心的CBD。可不要忘記，她的成長與蛻變走過了十幾載春秋。

任何事物的發(fā)展都有規(guī)律，寫字樓也不例外。從積累的數(shù)據(jù)能看出來的，無論國內(nèi)還是國外，每個城市寫字樓市場的發(fā)展都是一步步走過來的。

以北京的望京為例，20年前，那里是居住社區(qū)，因為居住很多韓國人，大家叫他韓國城。10年前，有很多優(yōu)質(zhì)購物中心涌現(xiàn)，商業(yè)快速發(fā)展。而現(xiàn)在已然變成商務(wù)區(qū)了，寫字樓鱗次櫛比，摩托羅拉、IBM、西門子等大企業(yè)紛紛入駐。

為什么企業(yè)會選擇去望京？其實，辦公需求是有溢出要求的。但是，溢出一定是在城市核心區(qū)已經(jīng)達到飽和狀態(tài)。

“當核心區(qū)達到相當程度的飽和，租金便會上漲，這就會增加制造業(yè)、IT業(yè)等辦公面積較大企業(yè)的運營成本。以某大型外資企業(yè)為例，假設(shè)其在國貿(mào)租賃寫字樓的凈有效租金為390元每月每平方米，而在望京則只需260元每月每平方米，這個價格差是顯而易見的。即使給企業(yè)員工配班車，在財務(wù)上也是劃算的。更何況，選擇新興商務(wù)區(qū)，還可以擁有獨棟寫字樓，鮮明的企業(yè)標示，周圍環(huán)境也更好。青島同樣。現(xiàn)在已看到一些企業(yè)愿意外溢到產(chǎn)業(yè)園，但還沒有形成大的規(guī)模，或者集中向某一個區(qū)域外溢的趨勢，我覺得慢慢再過幾年會有這種變化和要求的。”白路說，“寫字樓的發(fā)展一定不能急，耐心等待，總有爆發(fā)那一天。也許青島的寫字樓租金永遠超不過北京、上海，但在現(xiàn)今的基礎(chǔ)上有大幅的增長是一定的，這是看得見的未來。”

寫字樓經(jīng)濟的發(fā)展與經(jīng)濟形勢是正相關(guān)的。它一直跟隨著城市的腳步。城市的發(fā)展方向，城市經(jīng)濟的持續(xù)增長都直接影響著寫字樓的未來。特別是城市第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，其關(guān)聯(lián)的中小企業(yè)構(gòu)成了寫字樓市場的剛需。

反觀青島，近年來第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展態(tài)勢令人欣喜。從2010年起，青島第三產(chǎn)業(yè)的增加值以及其占城市GDP的比重連年增長。假以時日，誰說嶗山區(qū)不會涌現(xiàn)出更多的甲級寫字樓，海爾路不會成為第二個“香港中路”？！

更值得一提的是，隨著國家對金融市場的進一步放開，REITs等資本市場工具終將照進現(xiàn)實。當開發(fā)商的融資渠道得以打開，寫字樓的資產(chǎn)屬性得以呈現(xiàn)，“不差錢”的開發(fā)商又怎會愿意把項目散售？

當然，我們也應(yīng)該看到，短期內(nèi)，市場仍將是供大于求的局面。政府還有發(fā)展的需求，開發(fā)商也有利益的驅(qū)使，這兩種影響供應(yīng)的因素都還在。

要想打敗我們自己制造的“怪獸”，談何容易？未來固然美好，但仍需如履薄冰。對開發(fā)商而言，應(yīng)該看到寫字樓發(fā)展規(guī)律的同時遵循市場規(guī)律，不可盲目冒進。而對于地方政府來說，更應(yīng)該掌握好城市發(fā)展的節(jié)奏和戰(zhàn)略。別著急，你要的一切時間都會給你。