房地產項目建安成本變動趨勢與控制策略

尹浩春

摘 要：房地產項目的建安成本占房地產項目總成本的比例是非常高的。因此，對房地產項目的建安成本進行有效的控制，就成為房地產項目開發過程中必須要解決的問題。本文從房地產項目建安成本的基本構成出發進行論述，分析了房地產項目在建安成本控制方面存在的問題，進而提出了解決問題的具體措施，希望能對房地產項目的建安成本的有效控制起到積極的作用。

關鍵詞：房地產項目；建安成本；控制

中圖分類號：F270 文獻標識碼：A

何為“房地產項目的建安成本”呢，簡單的說，就是房地產項目中的建筑安裝工程成本。房地產項目的建設周期非常的長，在這個過程中所花費的建安成本高達建筑總成本的60%以上，如果不能有效的對房地產項目的建安成本進行控制，很容易導致房地產企業利潤的下滑。

一、房地產項目中建安成本的基本組成

房地產項目的順利開展需要花費巨額的資金，其中建安成本就是房地產項目開發中必不可少的支出。具體來說，房地產項目開發中的建安成本主要包括以下三個方面：基礎設施所需的費用、建筑安裝工程所需的費用以及配套設施所需的費用。

建安成本中配套設施所需的費用具體是指在房地產項目的開發過程中，按照法律的規定，房地產的產權和收益權不歸開發商所有，開發商既無法進行有償轉讓，也無法轉作自留固定資產的公共配套設施而支出的各種費用。

二、房地產項目建安成本控制的趨勢

（一）房地產項目建安成本的控制趨勢的發展的定性分析

從當前房地產發展的總體趨勢看，宏觀因素對房地產項目的建安成本的影響非常的顯著。尤其是隨著我國大陸地區用工政策的完善，總的宏觀經濟形勢良好。但是，土地價格和住宅銷售價格的居高不下，仍然會推動房地產項目建安成本的上漲。

（二）目標成本控制不當

所謂目標成本，是指根據杠桿管理的方法和理論制定的企業將要實現的成本控制目標。房地產的企業項目目標的成本控制模式就是在此基礎上形成的。在房地產項目還沒有真正開發前，制定房地產開發項目的成本目標，進而在房地產項目開發的過程中對房地產項目的目標成本進行動態的控制，從而確保房地產項目成本目標的落實。具體來說就是在房地產企業對項目進行立項抑或是設計的環節，通過對數據收集和分析等方法，確定即將開發的房地產項目的全部成本目標，與此同時，將不同的成本目標分配到不同的部門和負責人；在房地產項目開發的環節，按一定的時間對成本信息實行動態的分析，并與目標成本進行比較，采取有效的措施將實際所需的成本控制在目標成本的范圍內，從而保證目標成本大于或者等于實際成本。但是，在實際的運行過程中，實際成本卻總是大于目標成本，加大了房地產企業的運營成本。

（三）不能有效的控制建設周期成本

我們都知道，房地產項目的建設周期非常的長，若不對項目實施過程中的成本進行控制，會導致出現很多無效成本，像因設計效果把控不準出現的無效成本、因招標工作失誤出現的無效成本、因項目管理不善出現的無效成本以及因業主管理不當出現的無效成本等。這些無效成本的形成，給房地產項目的正常開展帶來了極大的困難，同時也造成了大量的資源浪費。

三、房地產項目建安成本的控制策略

（一）強化對目標成本的監督和控制

房地產開發項目中的目標成本控制貫穿于項目開發的全過程，是房地產企業降低成本的有效措施，因此，必須強化對房地產開發項目的成本控制。首先，需要把動態成本和目標成本進行一下比較，從而確保房地產開放項目的總成本在目標成本以內。目標成本確定之后，在成本的執行過程中，由于合同的內容可能會發生變更，因此，對發生的成本需要進行拆分，形成開發項目的已發生成本。其次，需要把目標成本和已經發生的成本做比較，從而有效的掌握項目成本發生的基本情況。通過對合同以及非合同性成本的拆分和歸集運作，從而獲得項目的已經發生的成本，如果有存在異常的成本，就必須及時的進行處理，從而準確的掌握房地產開發項目的動態成本情況。這項工作基本上都是由成本控制人員完成的，在成本發生異常情況時，成本控制人員會對房地產開發項目出現的情況，向上級領導匯報，經上級領導審批后，對房地產開發項目成本進行調整，并找出項目成本發生異常的原因，從而為有效的對房地產開發項目成本進行監督和控制提供依據。

（二）降低房地產開發項目中的無效成本

房地產開發項目中出現的無效成本，不僅延遲了房地產項目的工程進展期限，而且造成了大量的不必要的資源浪費。因此，在房地產項目開發的過程中，必須有效的降低房地產開發項目中的無效成本的發生。首先，房地產企業的財務處要強化對房地產開發項目中無效成本的研究和分析，如果出現房地產開發項目的無效成本高于無效成本的正常值，必須及時提出對成本進行管理的具體措施，同時，要對成本管理單位的每一單內容嚴格的進行審查和計算，找出無效成本發生的原因。其次，對無效成本的控制可以分階段進行，在不同的環節采取不同的措施，針對每一環節中的不同問題提出與之相對的解決策略，同時，要加強房地產企業各個部門之間的溝通和交流，促進房地產企業工作的順利開展，保證房地產企業各個部門協同工作，從而實現有效的對房地產開發項目中的無效成本進行控制的目的。

結語

綜上所述，對房地產項目中的建安成本進行有效的控制，是降低房地產項目開發過程中的運營成本的必然要求，也是房地產企業實現企業經濟效益的必然要求。因此，必須在房地產開發過程中加強對房地產項目中的建安成本的控制。

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