日本東京都市圈房地產價格研究

趙曉曦

我國如今一線城市房價繼續施行限售限貸等政策但房價依舊暴漲，三四線城市房價繼續下跌。本文試圖分析日本都市圈和地方圈房價漲跌的關系，對中國房地產走勢得到啟示。

都市圈作為國際比較成熟的城市經濟空間組織形式，日本東京都都市圈、阪神都市圈、名古屋都市圈對其經濟貢獻度在80%。狹義上的東京都市圈以東京市區為核心半徑80公里區域，包括東京都、埼玉縣、神奈川縣和千葉縣，總面積近1萬四千平方公里，土地面積為全國的4.1%，總人口3500萬，約占日本人口的27%，住宅戶數占日本全國31%。

一、東京都市圈土地價格和地方圈土地價格上漲的比較

根據圖1和表1所示，日本土地價格80年代初忽然出現急劇增長，特別是87年～91年之間，88年一年首都圈漲幅最高，漲幅達到65.3%，地方圈漲幅在2.4%。日本東京都市圈和地方圈土地價格趨勢基本呈現同漲同跌，但是86～88年東京都市圈的漲幅驚人。89～91年地方圈出現土地價格小幅補漲。但是92～2002年間土地價格下跌周期中，東京都市圈的土地價格下跌幅度超過地方圈。02～08年上漲周期中漲幅超過地方圈。整體上，東京都市圈的土地價格比地方圈的更具有彈性的基本上漲跌趨勢相同。

表2為日本2013年9月為止的住宅統計情況。從表2中可知，東京都市圈的住宅數占日本總住宅數量的31%。但1950年前東京都市圈住宅總數只占全國10.55%，隨著日本都市圈政策的推進，人口的不斷聚集，隨后東京都市圈建造房屋數量在每年建筑房屋總數中不斷提升比重，以適應經濟和社會發展的需要。

二、東京都市圈人口和地方圈人口的比較

日本2016年據推算人口數量在1億2682萬人，人口逐步下降。雖然面臨少子化、人口老齡化的問題，但是首都東京都市圈的人口卻一直沒有減少沒有減少，據日本統計局數據2010年3500萬人，比2009年增加150萬人，其中集中在東京區部，占首都圈人口的20%。如表3所示東京都市圈總人數占全國人數的比例逐年上升，地方人口越發稀少，但是東京都市圈人口越來越集中。

三、高速發展軌道交通、完善衛星城市配套有利于疏緩城市功能

軌道的發展促進了城市的空間結構的變化。日本東京都市圈是公認的軌道交通主導的大都市之一，東京最初的發展就是以山手線為核心，在軌道周圍聚集人口和工業。而主要衛星城市軌道交通到東京區在1個小時以下。東京區部2008年出行79%是采用軌道交通，十年前1998年數據是74%。與此相反，汽車保有量除了埼玉縣北部、千葉西南部、東部，茨城南部等地都是下降的，特別是東京區部每家汽車保有量已由1998年0.5臺繼續下降至0.42臺。然而越是在中心的東京區部，上下班所需時間有越長的傾向。在東京區部2008年50%以上上班單程時間需要1小時以上。在離都市中心較遠的埼玉縣北部、千葉西南部只有11%人士上班單程時間需要1小時以上。衛星城市相對低廉的住房價格和完善的醫療、教育等生活配套設施引導居民到衛星城市落戶。

四、財政政策和貨幣政策與房價

寬松的財政政策和貨幣政策會造成房價的上漲。日本80年代初房地產泡沫的形成和演進過程和日本維持寬松的財政和貨幣政策息息相關。然而日銀從1989年5月開始在接下來的1年零三個月時間5次上調法定貼現率，從2.5%上調至6%。與此同時政府采取一系列的地價抑制政策。建立了土地價格監視制度，金融機構加強對不動產領域貸款管控。新增加土地保有課稅、轉讓課稅、所得稅等一系列稅種。于1992年制定的“新都市計劃法”，加強土地用途管控。這一系列的財長政策和貨幣政策的轉變跟使日本經濟硬著陸。

房地產價格上漲和國家所處的經濟周期，產業結構調整的步伐，供求關系，區位特點、貨幣政策和財政政策、文化特色以及所在國賦予房產的特殊的資源稟賦等等相關。我國現階段城鄉發展不平衡，造成了一線城市人口和資源集中，環境污染、交通擁擠、房價暴漲等一系列社會問題。參照日本首都圈發展經驗，都市圈經濟發展是大勢所趨。都市圈人口和經濟效益會越來越集中。都市圈的房地產價格和全國整體房地產價格波動趨勢相同，但彈性更大。為解決突通矛盾應當加強城市規劃與設計，興建衛星城市，完善衛星城市的醫療、教育、娛樂等基礎設施建設，大力發展軌道交通，加強人口輸送能力，增加交通實效性和便利性。

參考文獻

[1]清水愛櫻美.日本泡沫經濟形成與破壞機制——日本的經驗及其對中國的啟示.2012.

[2]張曉蘭.東京和紐約都市圈經濟發展的比較研究.2013.