季節型“鬼城”的危機及化解對策

魏萌　呂青

摘 要：季節型“鬼城”是指受季節影響而形成的間歇性“鬼城”現象。這類“鬼城”在以旅游為主導產業的新興濱海城市較為多見，其主要特征為旅游旺季人滿為患，淡季人去樓空。相比三亞、青島、廈門等熱門旅游城市，伴隨著新型城鎮化而興起的縣區級新城因缺乏相關產業支撐、知名度小、公共服務缺失等因素，成為“鬼城”陰影的重災區。本文以遼寧省D新區為個案，分析季節型“鬼城”的特征及成因，從盤活閑置土地、鄉鎮聯動、房產調控、完善生活配套等方面入手，探討季節型“鬼城”的危機化解對策，對沿海新興城市群具有一定借鑒作用。

關鍵詞：季節型；“鬼城”；城鎮化

中圖分類號：F293.2 文獻標志碼：A 文章編號：1002-2589（2016）09-0118-02

“鬼城”（英文名：Ghost City）原指資源枯竭并被廢棄的城市，屬于地理學名詞。在我國城市化進程中，一些城區因空置率高，鮮有人居住，被形象地稱為“鬼城”。本文研究的“鬼城”具有特殊性。這類“鬼城”出現在沿海地區，以旅游觀光及新技術為主導產業，部分房產已經出售，旅游旺季入住率高，淡季人去樓空，“鬼城”現象呈季節性交替。

2010年，針對中國房地產泡沫現象，美國《紐約時報》對內蒙古康巴什新城做出“鬼城”報道，“鬼城”一詞走進大眾視野。隨后，內蒙古二連浩特、河南鄭東新區、云南呈貢等多地“鬼城”相繼被媒體披露。在百度百科詞條里，已經出現對“鬼城”的釋義。目前，已知的學術研究中，學者陳遠宏從揭露“鬼城”成因入手，提出抑制房地產泡沫蔓延的措施；聶翔宇從“鬼城”類型出發，分析災難型“鬼城”、衰落型“鬼城”、規劃型“鬼城”的成因，并提出治理機制；黃濤認為“鬼城”的責任在于政府；謝瑩等人從城市生命周期角度出發，探討“鬼城”現象的認知及應對措施。綜上所述，目前學界對“鬼城”有一定研究，但尚未細化到季節型“鬼城”的領域。

一、D新區“鬼城”危機顯現

D新區位于遼寧省S縣，總面積960平方公里，是遼寧省“五點一線”環渤海經濟帶起點，具有承接輻射東北和華北兩大經濟圈的功能。憑借著優質的海岸資源，素有“北方小三亞”之稱。D新區以休閑旅游、文化教育、高新技術、臨港工業園為主導產業。目前，D新區已初具現代化新城規模，在京津冀城市群有一定影響力和知名度。然而，隨著我國經濟發展進入新常態，經濟下行壓力導致房地產銷售遲緩、企業投產運營緩慢，加之濱海旅游的季節性，D新區正盤旋在“鬼城”的怪圈之上。

二、D新區“鬼城”特征

1.旅游地產房價過高，空置率上升。近年來，隨著我國一線城市房地產調控，各大房企逐步將發展重心轉移到二、三線城市。因沿海地區有著豐富的旅游景觀資源，地方政府的新區建設計劃與地產商多元化產業布局的設想不謀而合。在二者大量資金的注入下，各地新城、開發區迅速崛起。這些打著“宜居、生態”口號的旅游地產項目主要面向外來投資人群，房價普遍過高，本地居民無力購買。據相關媒體披露，目前D新區的實際入住率不足10%，部分房產已出現爛尾現象。

2.受氣候限制，季節性落差明顯。D新區旅游黃金季為每年5—10月，游客以北京、天津、河北等地區的散客為主。夏季的北方是眾所周知的避暑勝地，大批游客來此觀光度假，因此夏季的D新區不存在“鬼城”現象。然而，由于濱海旅游的季節性，加之淡季旅游項目開發不足，冬季鮮有游客到此觀光，冬季與夏季的D新區呈現兩個極端。

3.企業建設遲緩，產業空心化明顯。D新區政府曾致力打造觀光旅游與高科技產業聯動的產城融合模式，以破解季節性人流量減少的難題。根據“海岸中關村”的定位，當地招商引資的企業大都以高新技術產業為主，入駐門檻較高。在整個D新區，除少數幾家小企業建成并投產，多數項目處于荒廢停滯狀態[1]。產業的空心化，使得當地政府“以產帶城，產城融合”的設想落空。

百度鍵入“D新區、鬼城”詞條，搜索出的“鬼城”報道多達十余條，在媒體披露的中國十大“鬼城”排行榜中，D新區也赫然在列。盡管筆者對此排行存在質疑，但不可否認，當下一些政府在經濟新常態下，依舊如火如荼地癡迷于新城建設，這種盲目的造城行為勢必會導致大量的財政資金投入，以致政府負債累累，陷入新一輪的惡性循環當中。

三、D新區“鬼城”原因分析

“鬼城”的出現并不符合社會經濟的發展規律，而是人為地利用權力和資本快速推動的產物[2]。筆者認為，應從以下幾個方面分析“鬼城”的成因。

1.地方政府對土地財政的依賴。一方面，我國城鄉分割的二元經濟結構，農村和城市土地價格存在巨大“剪刀差”，因此地方政府往往熱衷于新區建設，而不是老城區的改造工作。另一方面，隨著我國產業結構調整，經濟下行壓力日趨加大，而上級對地方政府的考核機制卻沒能實現同步轉型。考核依舊以GDP、招商引資、固定資產投入為主要標準，無形中也助推了“鬼城”的蔓延。

2.對城市未來人口規模錯誤判斷。D新區政府網站公開信息顯示：要用10-20年時間將D新區建設成一座人口規模達50萬人，財政收入達100億元，GDP達1 000億元的生態宜居新城[3]。目前，D新區轄區范圍內人口為20萬，主城區常住人口不足10萬。夏季人流量多，“鬼城”特征不明顯，而北方冬季寒冷，海邊季風大、潮濕，原本在此置業、安度晚年的外地老年人紛紛逃回原籍，人口愈發減少。產業和人氣的雙不足，新區的高空置率在所難免。

3.旅游形式單一，競爭力不強。旅游業是在原有產業基礎上的附加，而不是單一的生產形式，這樣的復合經濟結構受旅游客源市場的沖擊影響要小得多[4]。就目前來看，D新區旅游形式較為單一。夏季以海濱浴場為主，海洋游樂園或于近期開放，但運營情況尚不明朗，淡季游覽項目基本空白。D新區周邊的同質性城市因起步早，知名度高，各項配套均已成熟，其對D新區的沖擊力不容小覷。

4.規劃設計不合理，生活配套欠缺。科學的城市規劃可以合理確定城市的發展方向、規模和布局，統籌安排各項建設，協調各方面在建設中的矛盾，對于城市的長期發展有重要的指導作用[5]。除了合理規劃，城市配套也應緊跟其后，這樣才能體現其作為城市屬性的功能。不可否認，D新區在這方面確有欠缺。由于配套不足，部分地區交通極不便利，筆者實地走訪了解到，新區核心生活區域內只有一家農貿市場。種種的不便利，使得本地居民買房熱情并不高。即便是新區從業人員，也通常會選擇在老城區購房。

四、D新區化解“鬼城”危機的對策

在“鬼城”問題處理上，多數專家學者提倡采取“產城融合”的方法來化解危機。的確，一個城市的發展離不開產業的支撐，只有產業聚集、運作方能吸引人口集聚。目前來看，國內的“鬼城”普遍存在造城在先、產業運營滯后的局面。在經濟新常態下，筆者建議應從以下幾方面考慮“鬼城”危機的化解對策。

1.盤活閑置土地。新區政府應建立健全監管機制，及時整理閑置土地。對占而不建的企業及時予以警告，必要時予以清退，將土地使用權收回。此外，當地政府應認真履行土地管理工作職責，依法依規做好征地、補償、安置、土地預審、登記等基礎工作，保證土地合理高效利用。

2.形成聯動機制，開發旅游新資源。按照區域經濟理論分析，走地方特色經濟發展之路才是理性的選擇[6]。D新區周邊有豐富的海洋漁業、果業資源，政府在大力發展D新區主城區的同時，也應加大當地特色漁業、休閑農業的開發，各鄉鎮形成聯動機制，盤活旅游市場。此外，還應著力開發新的旅游項目，如冬季滑雪、冰雕等，避免旅游產品過于單一化。

3.調動本土居民購買力，激活房地產市場。城市的發展進步離不開人力資本的支撐，若要走出“鬼城”陰影，留住人是關鍵。黨的十八大指出，新型城鎮化要因地制宜，以人為本，積極倡導就近就業。因此，當地政府應對本地居民在購房貸款、稅款方面應制定一些優惠政策，滿足本地剛需人群購房需求。

4.完善活基礎設施建設，優化公共服務體系。完善的生活配套、優質的公共服務既是城市軟實力的象征也是吸納人才的關鍵。針對新城區的基礎設施建設，應充分做好前期調研、規劃，因地制宜合理制定出相關配套。此外，政府應加大對公共服務的投入，滿足轄區內居民各方面的生活需求。

五、結語

D新區成立8年時間，在基礎設施建設、招商引資、政府納稅、國內知名度影響等方面取得了一定的成績，隨著京津冀一體化、首都產業轉移等計劃實施，作為以打造中關村云基地為目標的D新區具有一定的發展潛力。眼下政府應首先著力調控房價，調動本地剛需族購買力；推進基礎設施建設，完善生活、教育、醫療、公共設施等相關配套；吸引企業進駐投產，增加人氣。

總之，政府在新區建設中，應遵循“穩中求進”“小步走”的原則，因地制宜，發揮地方特色，切勿大刀闊斧般盲目造城，只有這樣才能規避“鬼城”危機。

參考文獻：

[1]田國寶.產城“雙蕭條”遼寧東戴河新區泥足難拔[N].中國房地產報，2014-06-09.

[2]陳遠宏.“鬼城”探秘—揭露“鬼城”成因，抑制房地產泡沫蔓延[J].山西高等學校社會科學學報，2013（12）：31-35.

[3]柴曉卓.渤海明珠——遼寧東戴河新區[J].黨史縱橫，2012（4）：62-63.

[4]王兵.從中外鄉村旅游的現狀對比看我國鄉村旅游的未來[J].旅游學刊，1999（2）.

[5]聶翔宇，劉新靜.城市化進程中“鬼城”的類型分析及其治理研究[J].南通大學學報：社會科學版，2013（4）：111-116.

[6]雷士武，周麗.遼寧東戴河新區現“鬼城”隱憂[N].中國經營報，2014-09-01.