環京樓市還能火下去嗎？

袁秀麗

北京的高房價眾所周知，如今隨著北京購房需求外溢，帶動了京城周邊房地產市場，包括燕郊、香河、永清、固安、涿州、大廠等地區在內的樓市異常火熱。

3月19日正值周末，分布在燕郊、香河、永清、固安環北京樓市的7個項目入市，其中燕郊的匯福悅榕灣和首爾甜城等項目全部售罄。在環北京樓盤售樓處，人山人海的開盤現場，幾乎已經成為常態，其中以燕郊最為典型，該區域目前也是環北京樓市房價最高的地方。此外，永清、香河等區域也不甘落后，憑借價格及區位優勢成為環京樓市中的后起之秀。

在北京城區進入豪宅開啟元年的2015年，環北京樓市就已經乘虛而入占領剛需市場。京城需求的溢出效應讓環京樓市受益匪淺，在全國去庫存的大背景下，環京樓市因房價漲幅過快而遭遇到只有一二線城市才能享受到的調控待遇。即便如此，北京購房者仍然對環京樓市“情有獨鐘”。

隨著調控步伐的緊緊逼近，環京樓市還能繼續火下去嗎？

燕郊房價不輸北京

“買房不到三年，都快翻倍了。”近期一直在忙著裝修的彭小姐抑不住興奮地說，2013年買了位于大廠一套兩居室，當時的價格是9000多元/平方米，如今房價已經漲到了16000元/平方米。當年彭小姐之所以去環北京購房，是因為北京限購，而她本人的社保不足五年，但又擔心房價上漲，所以決定購買了環北京的房產。她一直很慶幸自己的“英明”決定。

大廠并非房價漲幅最高的區域，與北京市通州區隔潮白河相望的燕郊鎮才是環北京樓市的佼佼者。自去年以來，燕郊房價一路狂奔，成為環京樓市中最火的區域。目前已達2萬元/平方米。跟去年年初相比，漲幅已達100%。而3月，燕郊多個項目相繼沖破2萬元大關。其中匯福·悅榕灣的均價為23000元/平方米，港中旅·海泉灣達24000元/平方米，首爾甜城的花園洋房也賣到23000元/平方米。二手房售價也一路高漲。

目前燕郊的價位甚至超過北京部分區域。據偉業我愛我家集團數據中心統計，今年三月，北京新房市場成交均價為31322元/平方米。而位于北京遠郊的平谷區，3月份二手房均價還沒到15000元/平方米。

除了價格快速上漲外，燕郊樓市的成交量也不遜色，開盤即售罄的現象屢見不鮮。

3月19日，距離上次開盤僅兩周時間，燕郊匯福悅榕灣再次開盤，600套房源在3小時內售罄。在開盤現場，購房者會匯成的人浪、牽手組成“人墻”的保安以及售樓處內聲嘶力竭的銷售員們，儼然一幅火熱的燕郊搶房圖。

在以往燕郊的購房者中，大多是以自住為主，但近年來，投資比例正在上升。

劉先生就是這樣一位典型的購房者，8年前他在燕郊購買過一套房，當時是因為北京房價過高，他選擇在燕郊買房居住。但看到節節攀升的房價，去年他又購置了一套燕郊的房產，這次純粹是為了投資。他對記者說：“我在這里已經買了第二套房了。”喜悅之情溢于言表。

燕郊樓市經過幾年的發展，由2009年的3000元/平方米漲到現如今的20000元/平方米，沒有令投資者失望。

經過此輪環京購房潮，目前燕郊在售及待售的樓盤數量并不多。

包括匯福悅榕灣、首爾甜城、中駿·四季花都、碧桂園時代城、長安壹線、嘉都、黃金藍灣、港中旅海泉灣、天洋城4代等，還有部分樓盤處于無房源可售的狀態。

價格洼地成投資新寵

在環京樓市，燕郊房價正在被熱情的購房者推高，與此同時，處于價格洼地的永清同樣受到追捧。永清隸屬河北省廊坊市，位于河北中部，京、津、保三角地帶中心，北距首都60公里，東距天津市60公里。近年來，受到京津冀利好的影響，隨著高速、京霸城際高鐵的建設、北京新機場造勢，永清樓市日益火爆，大有媲美燕郊的趨勢。

“永清搶房就像搶白菜。”據3月剛剛在永清購買了一套60平米房產的邢小姐介紹，她的多位同事購買了位于永清的房子，價格不過才6000多元/平方米，與北京的房價比起來，就相當于零頭。其中一些人買房前，竟然沒有到過現場，主要是對價格的上漲有信心。對他們來說，將來用于自住的可能很小，大部分人是看好區域潛力，坐等升值。

邢小姐說，在訂購前，她開車去了永清，對地理位置做詳細的了解，對永清房產的升值空間很有信心。

據記者了解，3月9日，位于永清高新區的森林新都孔雀城二期高層板樓加推，共824套房源，起價7300元/平方米。當天800余套房源全部被內部認購。同在當天，榮盛阿爾卡迪亞花語城項目開出了4-5棟樓，當天即“日光”。在此前的3月5日，國瑞生態城雅仕苑加推兩棟樓加另外一個樓的一個單元，所有房源也是當天售罄。

永清樓市頻現日光，與其目前的價格優勢不無關系，而且隨著需求增加，價格上漲也在所難免。

據了解，森林新都孔雀城年前報價5900元/平方米起，3月初價格變為了7300元/平方米起；國瑞生態城雅仕苑，1月成交價5600元/平方米左右，3月初認購達到6500元/平方米。而且這一價格也在不斷上漲刷新中 。

根據規劃，永清將擁有通往北京的高鐵京霸城際鐵路（只需20分鐘到達北京市區），北京亦莊延長線也將直通永清，有望與京霸城際鐵路在永清交匯，永清或將成為北京周邊首個雙軌交通的區域。此外，動批搬遷帶動大量人口涌入。這些利好均是支撐永清房價上漲的動力。

除永清之外，淶水同樣是靠價格取勝的環京樓市。4月9日，位于淶水產業新城配套住宅華銀城·青年港開盤，1680套房，一日被搶光。據記者了解，華銀城·青年港為首次開盤，均價才4500元/平方米左右。

誰在攪動環京樓市？

目前，燕郊房價直奔3萬/平方米，大廠新房單價已超過1.4萬元/平方米，最高價已突破1.9萬元/平方米。香河新房單價已超過9000元/平方米，最高價已突破1.4萬元/平方米。據中原地產首席分析師張大偉表示：“整體來看，過去一年北三縣的漲幅甚至超過了深圳。”

這里所說的北三縣是指廊坊市下轄的三河市、大廠回族自治縣、香河縣，這三個縣市行政上隸屬河北廊坊市，卻被京津包得嚴嚴實實，成為河北的“飛地”。特殊的地理位置，讓這里成為了河北的經濟特區，北京最近的“后花園”。

北三縣房價飛漲源于去年，2015年7月，北京市委十一屆七次全會通過了加快通州市行政副中心建設，此前的兩月，“北京市政府要遷往通州”的傳聞此起彼伏，就讓一度平淡的通州樓市火熱起來，如今消息落地，房價的上漲趨勢可想而知，進而帶動與通州相鄰的北三縣樓市。

迫于房價上漲壓力，北京通州出臺史上最嚴格住房限購政策。此后，通州外溢需求更是成就了北三縣房價1年100%的漲幅。

由于緊鄰北京和不受北京市限購政策影響，長期以來環京樓市吸納了不少北京外溢的剛需客群和看好這些區域發展的投資性客群，這成為“北三縣”樓市持續火熱的條件。

2016年，北三縣在“降首付”、調整“公積金”、“降契稅”等多個去庫存政策利好的刺激下，跟著全國房地產市場一同迎來樓市的春天。

今年3月底，有媒體報道，“北三縣”的用地規劃、人口總量指標以及建筑規劃歸屬北京市通州區政府和河北省廊坊市政府共同管理。雖然隨后這一消息被官方辟謠，但對樓市也起到火上澆油的影響。

限購能阻擋購房潮嗎？

由于房價比北京低，加之限購、信貸政策不如北京嚴苛，尤其是京津冀協同發展、北京市屬單位部分或整體遷至通州、軌道交通等各種利好接踵而來，令北三縣房地產迅速膨脹。

樓市的快速上漲，必然引來政府主管部門關注，隨之而來的就是調控。環北京樓市也沒有逃離這個宿命。

4月1日愚人節當天，瘋傳多時的環京樓市調控政策終于在河北省廊坊市落槌。4月2日，廊坊市政府門戶網站轉載了廊坊日報發布的同一消息，將這條新聞坐實。這份簡稱“廊九條”的調控新政包括：根據該調控政策，非本地戶籍居民家庭限購1套住房且購房首付款比例不低于30%。主要是針對環京縣（市），包括三河市、大廠回族自治縣、香河縣和固安縣。

這次調控政策出臺，被普遍認為起源于燕郊房價暴漲。目前來說，房價達到峰值。很多業主正在關注3月燕郊樓市上演的狂熱搶房大戰能否持續？

據一位在香河看房的張女士說，房價越調越高，燕郊房價一直是跟著通州漲，現在通州限購又將建設成北京市行政副中心，所以未來升值空間值得期待。另外，這次廊坊調控首付上調一成的影響有限，多付一成首付不會阻止購房者買房。

調控政策下發第二天的4月2日，燕郊的嘉都項目開盤。售樓大廳內依然有很多人在咨詢。

據上海易居房地產研究院總監嚴躍進表示，從置業和投資角度看，一線城市周邊區域樓市呈現了價格上升的態勢。對于剛需且受限購政策影響的購房者而言，積極入市依然應該定性為理性的購房策略。而對于部分投資客而言，近期也應該警惕一線城市周邊區域樓盤價格虛高的風險，在入市過程中應稍許謹慎和冷靜。

著名財經專家，中央電視臺財經頻道評論員馬光遠從投資角度分析稱，北京與周邊地區的協同發展對周邊區域產生了極大的帶動效應，對投資人來說，要用長遠的動態眼光去審視環北京區域在硬件、產業轉移方面的利好。