從流通率看中國房地產走勢

住房自有率越高，存量房水庫的水位線越高，推動成交的勢能越大。

2016年初中國二手房市場升溫，房地產市場逐步進入存量房（已被購買或自建并取得所有權證書的房屋）時代，存量房流通率也正在成為新階段影響房地產市場走勢的關鍵點之一。流通率的高低不僅決定著存量房市場的房屋供給，也直接影響著住房需求的升級，最終影響到房屋資源的有效配置。

統計顯示，2015年全年，中國存量房資產管理價值達到150萬億元人民幣，但二手房交易額僅為3.5萬億元人民幣。最近的資料也顯示，中國存量房流通率只有1.5%。

流通率是指每年交易的二手房數量與存量房總量的比率。中國存量房流通率近年來一直維持在1.6%至2.1%之間，僅為美國水平的1/3，英國和澳大利亞的2/5、法國的1/2，明顯偏低，尚存較大的提升空間。

中國不同城市之間的流通率差異明顯。2015年，上海、北京、深圳的流通率分別為4.4%、3.5%和2.9%。歷史上，北京和深圳的流通率分別到過4.5%和4.7%的峰值。北京、上海和深圳3個一線城市的流通率已經非常接近英、美等發達經濟體的水平。廣州和南京、天津等城市的流通率也較高，大概在2%～4%之間。杭州、鄭州、長沙、成都等發展較快的二線城市，2015年流通率都接近2%，而且近年來提升比較快速。部分二線城市和絕大部分三、四線城市，流通率仍然較低。典型如南寧，2015年的流通率僅0.8%，存量房市場仍處于起步階段。

在中國房地產市場去庫存的背景下，提升流通率的重要性不言而喻。經驗表明：經濟越發達、住房自有率越高、人口凈流入越高、房地產市場越成熟、金融支援越充分，流通率越高。

其一，穩定的經濟發展是存量房交易活躍、流通率提升的基礎。其內在邏輯是：穩定的經濟發展帶給樓市較強的市場信心，給予居民“敢于住房消費”的預期，刺激人們剛需、改善等需求的有序釋放；更為重要的是，穩定的經濟增長增強了消費者對未來收入的預期，使其敢于動用杠桿將未來的消費提前，將潛在的“需要”變成有效的“需求”。

其二，不斷提升的住房自有率是流通率上升的重要前提。住房自有率越高，存量房水庫的水位線越高，推動成交的勢能越大。

以美國為例，1940年以前美國大多數家庭以租房為主，嚴重制約流通率的提升。1940年～1960年期間，美國聯邦政府通過一系列激勵措施革新了全國住房信貸系統，加之美國郊區化趨勢的推動，美國住房自有率從44%提高到62%，成為1960年之后美國流通率波動上升的最大驅動力。2004年，美國住房自有率上升至歷史峰值69%，流通率也同時達到歷史峰值6.38%。

其三，人口流通是流通率上升的核心動力。“人口”即“需求”，是一切需求的基礎和前提。人口對房地產需求的驅動作用主要有兩個方面：一是有購買力的人口增長會直接促進樓市成交；二是沒有購買力的人口增長會活躍住宅租賃市場，促進租賃型住宅投資，進而間接促進樓市成交。

但值得注意的是，同一類型的凈增人口在不同經濟體的“質量”可能迥異。在美國，自然人口的增長比移民人口的增長對流通率的影響更大。這主要是因為，自然增長的人口大多是美國原居民或時間較長移民的后代，家庭收入較高，其住房改善需求比較剛性和即時性，可以有效地推動存量房交易；而在英國，移民人口的增長對存量房的流通率影響更大。此外，經紀人規模的有效增長，以及伴隨而來的服務水平不斷提高、成交效率不斷提升，也可以推動流通率提升。

（作者系中國銀行業協會首席經濟學家。）