耕地指標調減 房價真的會降嗎？

近日，國土資源部對國家耕地面積做出調整，不僅為倒欠國家土地的地區松綁，也為許多關注地價房價的商家帶來遐想空間。

6月22日，經國務院同意，國土資源部會同有關部門組織編制的《全國土地利用總體規劃綱要（2006～2020年）調整方案》（以下簡稱《調整方案》）印發實施，對全國及各省耕地保有量、基本農田保護面積、建設用地總規模等指標進行調整。其中北京、天津、上海、廣州等發達城市，2020年耕地保有量被大幅調減，這不禁使人們把其和相應的高房價聯系起來，樓市的重大利空的傳言應聲而來，然而發達地區耕地調減真的會帶來房價下降嗎？

統籌規劃 區域協調

《調整方案》顯示，到2020年全國耕地保有量約為18.65億畝，基本農田保護面積約為15.46億畝，建設用地總規模約為4071.93萬公傾（61079萬畝）。《中國經濟信息》記者發現，相較原有規模，耕地保有量增長了1.84%、基本農田下降了0.9%、建設用地總規模增長了9.34%。

《中國經濟信息》記者還發現，從對各個省份耕地、基本農田保護面積指標分配結果來看，此次土地利用規劃的調整具有區域性特征，有的地方耕地保有量增加，有的地方則減少，但各地區基本農田保護面積的增減情況與耕地保有量的增減情況基本保持一致，仍堅守著18億畝耕地紅線。

從《調整方案》來看，經過本次調整，至2020年，耕地保有量大幅下調指標的省市主要集中在北京、天津、上海、廣東等發達地區。其中，北京的耕地保有量降幅高達48.44%，天津降幅為23.62%，上海降幅達24.59%，廣東降幅達14.76%。

“對于北京、天津、上海、廣東等發達城市，傳統農業用地的需求在下降，如果一味守住紅線，其實不科學，反而會使得城市建設用地需求難以得到滿足。所以此類政策積極有效，符合土地開發和保護的原則。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《中國經濟信息》記者采訪時說道，“為了應對目前大城市庫存規模不足的風險，從實際情況看，對于此類用地來說，也和城市產業發展的需求有關系。區域協調使得一個市場觀念會更加強化，即后續大城市人口導入的規模可能會更大，與其盲目設卡，不如主動應對，比如提高土地上的建筑容積率等內容。這也是對此類土地資源最大利用的一個保障。”

雖然大部分省（區、市）的建設用地指標有所增加，但耕地保有量有較大幅提高的省（區、市）主要還是集中在東北地區及中西部地區。例如，對于此次《調整方案》中調整幅度較大的黑龍江來說，耕地保有量指標由1163.20萬公頃增加到1387.13萬公頃；基本農田保護面積從1017.60萬公頃增加到1109.73萬公頃。

北京上海各自僅擁有20多萬公頃耕地，為在城市擴張的同時少占耕地，多年來詳細規劃。而對于擁有1000多萬公頃耕地的黑龍江，稍作調節就可以增加200多萬公頃耕地，還多出90多萬公頃的基本農田。原中國房地產開發集團總裁孟曉蘇在接受《中國經濟信息》記者采訪時也曾表示，北京的很多耕地，實際上已經沒有在種糧，而是在種樹。這也是北京耕地保有量指標大幅調減的一個重要原因。在享受著交通的便利和產業、設施、服務的外溢的一畝耕地所付出的機會成本，是遠高于偏遠地區保留一畝農田的機會成本的，而它們所提供的耕地指標卻基本相同。

其實，耕地指標全國統籌，重要的是保證總量不減以確保糧食安全，具體到這些耕地如何布局本來就有調整的余地。從全國來看，讓農業地區來分擔大城市地區的耕地指標比較好。與此同時，可以讓更多農業地區進行更廣泛的農業生產，進而利好后續農業機器設備進入和農業產業化的發展模式，這都是提高農業產值的必要手段。

嚴躍進對此《調整方案》總結到：“在一定程度上，這說明在土地和耕地相關政策方面國家更趨于務實和科學。總量不變，還能夠保證后續基本的農業生產和耕地資源的保護，通過對城市結構做調整，也符合目前各地用地需求等特點。”

耕地調減 房價影響幾何？

在此次《調整方案》中，調減京津滬廣耕地保有指標，引發多方面討論。譬如，在一二線城市樓市價格猛漲的背景下，對于城市耕地保護必要性的討論再度泛起。在土地利用總體規劃中，耕地保護指標是一項約束性指標，18億畝的紅線不能碰觸。而這一紅線的存在，卻導致大城市建設用地的供應量始終處于供不應求的狀態。土地資源的稀缺也被認為是推高房價的罪魁禍首。

6月23日，在國新辦舉行的新聞發布會上，國土資源部副部長、黨組副書記、國家土地副總督察鹿心社在答記者問時表示，地價是影響房價的重要因素之一，但不是決定因素，決定房價的關鍵因素或者根本因素是供求關系。

對此，鹿心社透露，國土資源部曾做了系統調查。在調查了東部、中部、西部不同類型的620個房地產開發項目后，其結果表明，目前在中國，地價占房價15%-30%，平均是23.2%。我們與國際水平做了大致的比較，美國是28%，加拿大是24%，英國是25%-38%，韓國是50%-65%，日本是60-75%，新加坡是55%-60%，我國比例遠低于我們的鄰國。一般說來，一個國家或者一個地區的土地資源越緊缺，地價占房價的比例就越高。從中國的地價水平看，說保18億畝耕地紅線推漲了房價，沒有根據，也沒有道理。

同時，耕地指標調減和樓市價格下調甚至大跌，這中間并不是一種直接的正相關關系。各地對耕地保有量要求的調減和城市建設用地指標的增加與否，沒有必然關系。“減少的耕地指標，不一定都轉化為建設用地指標。”中國房地產數據研究院院長陳晟在接受《中國經濟信息》記者采訪時表示，“新釋放的土地指標，并不是全部用作住宅建設，還有公共設施、道路、還有占地較多的橋梁隧道等很多用途。”

據《調整方案》來看，京津滬三地的總建設用地指標并未因此就大幅增加，甚至北京還有所減少，從38.17萬公頃調減到37.20萬公頃。天津、上海的用地空間也僅是稍有增加：天津從40.34萬公頃增加到44.07萬公頃，上海從29.81萬公頃增加到32.00萬公頃。這一數據的存在，可能會讓很多人大失所望，但耕地減少和住房用地增加兩者之間的關系正是如此。

限制北京上海這樣的超級大城市增加住房土地供應的因素，并不只有耕地指標的紅線。相反，對于城市住房土地供應和人口準入更大的政策因素是整體性的城市規劃。例如，北京市到2020年的人口規劃是2300萬，上海只有2500萬。嚴厲的戶籍政策將讓購房資格成為一道難以逾越的障礙，也讓非戶籍人口的子女入學成為一道難題，這些都在反向制造市場需求。

與人口政策對應的還有更重要的建設用地規模的規劃。2015年，上海市政府提出，要實現全市規劃建設用地的“負增長”，將規劃建設用地總規模從原來的32.26萬公頃調減到31.85萬公頃，這一數據和此次《調整方案》里定的規模基本一致。所以，北京的建設用地有微減，上海的建設用地略有增加，僅此而已。再者，即使增加了一定比例的建設用地，但這些用地也普遍落于城市遠郊，這些數量不多的新增用地到底能否真正影響龐大的樓市，無疑也要打上一個大大的問號。

“如果嚴格城市邊界及土地出讓等措施，包括土地供應新增建設用地零增長這個嚴格控制特大型城市的措施不變，房價地價還是短期內很難下降。但是對除此之外的其他一線城市增加一些建設用地指標可能有幫助，比如，對天津就可能起到一定的作用。”陳晟指出，“這的確給特大型城市增加土地供給提供了想象，對于熱門城市的地王現象，有間接的緩解作用。不過目前相較于增加建設用地，盤活存量土地是緩解高房價相對更主要的措施。”