尷尬的“商改租”

近期的房地產市場，“地王”總是繞不開的話題。然而除了土地熱，“商改租”最近也備受大家關注。

6月3日，國務院發布《國務院辦公廳關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》（以下簡稱《意見》）。最引人關注的一條內容當屬關于“商業用房可改為租賃住房”的意見。

對此，中國房地產數據研究院執行院長，復旦大學房地產研究中心企業研究所執行所長陳晟在接受《中國經濟信息》記者采訪時表示，“‘商改租’可以再增加一些好地段或區域的出租房數量，同時能夠對一些低效的商業進行相關改造進而降低一些資產的沉淀和庫存?！?/p>

結構性方法解商業地產之困

在今年中國商業地產行業發展論壇2016（第十三屆）年會上，中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌表示：“商業用房的庫存相較住宅用房更加嚴重。據統計，目前商業用房的待售面積是2.7億平方米，住宅待售面積是4.5億平方米。一年的房地產銷售量12.8億平方米，當中11.1億平方米是住宅，只有1.7億平方米是商業用房，從待售和銷售情況來看，住宅遠遠優于商業地產，但是庫存當中35.7%是商業用房，這個比例很高。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《中國經濟信息》記者采訪時也表示，商業用房本身庫存規模較大，而且很多時候屬于規劃失誤的結果，即在土地出讓的時候一定要附近類似25%的商業配套，所以導致最后消化比較困難。

現在的商業地產很難再規劃，只能說未來的商業規劃要引起警覺，減少商業區和商鋪的供應量，規劃商業的時候要考慮商業存貨的可能性。

在樓市“去庫存”的大背景下，房地產庫存結構性問題也逐漸暴露。其實，《意見》提出的培育和發展住房租賃市場，允許商業用房改為租賃住房，無疑正是用結構性方法解決樓市結構性難題的有益嘗試。

一方面，這能減輕商業用房的庫存壓力。當前樓市分化特征明顯，不僅表現為三四線城市住宅去庫存壓力遠大于一二線城市，也體現在商業地產的去庫存壓力遠大于住宅市場。截至5月末，商品房待售面積比4月末減少521萬平方米，可減少的主要是住宅，商業營業用房待售面積反而增加了105萬平方米。

另一方面，這也能彌補住房租賃市場的短板。目前我國租賃市場涉及人口在1億人以上，規模逾萬億元，但大城市內房屋租賃供不應求且秩序相對混亂的局面沒有得到緩解，亟須機構租賃者將市場做大做強。

市場和政策尚存曖昧期

《意見》出臺近一個月，《中國經濟信息》記者走訪多個商業樓盤發現，以6月租賃情況來看，政策的利好尚未立即傳遞至市場。

《中國經濟信息》記者采訪了多位開發商的相關負責人，大部分開發商對此回應比較平淡。究其原因，一是不愿為自己貼上銷售不好庫存很高的標簽。二是具體細則仍未出臺，對于如何實施租賃的方案也不明確，當然，最主要的還是利益問題，租房收益低，周轉時間長，不如賣房資金回籠快。三是租賃市場主體對政策敏感性相對較弱。所以，當前對于“商改租”政策的態度，目前更多的也只是保持關注。

不過，當前商業地產去化難、庫存高，以及一二線城市人口住房需求的旺盛，也為“商改租”提供了廣闊的市場藍海，而且，國務院一個月之內兩次發聲，也透露出政府施行購租并舉政策的決心。

“商改租”勢必要改變規劃和房屋結構，重新隔斷出租，這無疑是對以往住房市場嚴格規定的一次讓渡。嚴躍進也表示，租賃住房目前主要是一些長租公寓和社會房源，新房房源用作租賃業務的還不多?！吧谈淖狻睂⑹沟么祟惙吭丛黾?，利好房企在業態轉化方面有更大的自由度。

對此，《中國經濟信息》記者也采訪了部分有租賃需求的市民，其中部分市民認為，由于當初設計非居住用途，商業用房改為租賃住房可能會有諸多不便。也有市民認為，一般商業用房位置較好、交通便利，如果租金合適，該類產品值得期待。

“開發商的難點在于產品改造之后是否受到租賃市場的歡迎，如果不出售，那么資金回籠僅僅依賴租金收入是遠遠不夠的。而政府部門則希望將其和去庫存等戰略進行結合，但也會發現可能不一定能夠銜接上?！睂δ壳罢咧С质袌霾粶夭换鸬臅崦疗?，嚴躍進向《中國經濟信息》記者解釋道?！白饪涂赡芤P心相應的租金問題，比如說改造后的商業項目是否增加了成本，進而轉嫁到此類租賃群體身上?！?/p>

加緊具體細則出臺

《意見》規定，允許改建房屋用于租賃，允許將商業用房等按規定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調整為居住用地，調整后用水、用電、用氣價格應當按照居民標準執行。允許將現有住房按照國家和地方的住宅設計規范改造后出租，改造中不得改變原有防火分區、安全疏散和防火分隔設施，必須確保消防設施完好有效。

然而，在發展“商改租”的過程中，政策還有更多細節有待明確。比如，改為租賃住房后，租賃時間年限可有多長？對已建成、在建和將建商業用房的改造有何指引？中國房地產原副會長朱中一在接受《中國經濟信息》記者采訪時表示，國家的主題思路出臺，除了加強監管之外，落實到地方，還需要地方政府結合當地實際情況，因城施策。

中山大學教授、城市規劃專家袁奇峰指出，土地出讓的前提是依據控制性詳細規劃，而“控規”規定了開發容量、居住人口數，“潛臺詞”就是，相應的公共服務設施也是規劃好了的。

因此，“商改租”可能面臨的問題是，地區居住人口增長，對社區基礎設施服務的需求增加，但原來的周邊配套設施不一定跟得上。少量的“商改租”問題還不大，改建達到一定限值就應該重新做評估。陳晟在接受采訪時，也同樣表示，雖然有限的看好“商改租”市場，但是不可以扎堆去發展。

另外，有業內人士擔憂，盡管租賃住房估計不可分割銷售，但也許會有開發商采取“40年長租”等擦邊球方式變相銷售，等于滋生另一種“小產權房”。

“‘商改租’雖然前景看好，但是也應該從三方面進行規劃。第一是營銷不應該有誤導，允許租但不允許賣，防范部分租客幻想先租后買。第二是改造成本需要降低，部分示范工程可以給予一定政府補貼。第三是后續租賃過程中需要一視同仁對待，不允許租金過高或過低現象出現。” 嚴躍進告訴《中國經濟信息》記者，“試點為主，背后要考慮到租金證券化的問題。即只有租金證券化了，投資者才可以更好地介入，房企一次性回籠租金的可能性才會更大?！?/p>

《意見》提出支持符合條件的住房租賃企業發行債券、不動產證券化產品，并穩步推進房地產投資信托基金（REITs）試點。而REITs的試點將真正做到輕資產化，有利于租賃企業盤活資產、獲得長期穩定的融資渠道，并通過金融杠桿提高收益率，促進住房租賃市場的蓬勃發展。對REITs，也要加快其相關法律政策出臺助力其穩步推進。

在接受《中國經濟信息》記者采訪時，嚴躍進解釋道，“從市場前景來看，總體看好‘商改租’的發展，這是因為政策賦予了此類住房兩類屬性切換的便利性，即可以根據實際情況進行住宅租賃模式或者商業物業銷售模式的轉變。從實際情況看，若是此類商業項目轉變為可租賃型的住宅項目后，那么一些大城市可能會更有效果，因為這會緩解相應的租賃需求，同時租金收益等也可以得到保證?！?/p>