建立物業網絡資料加快中小城市物業服務發展

[摘 要] 隨著中小城市物業管理發展從無到有，從小到大，從摸索著前進到逐漸規范形成規模已有二十年的歷程，這期間雖然取得過可喜的成績，但還需要進一步加以完善。物業網絡信息資料的建立，增加了社會透明度，對物業行業健康的發展有著推波助瀾的作用。下面以四平市物業管理為例，淺談幾點加快中小城市物業行業發展措施。

[關鍵詞] 物業管理；網絡資料；物業服務

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2016. 21. 079

[中圖分類號] F293.33 [文獻標識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2016）21- 0153- 02

1 加強政策和體制機制建設，健全網絡政策資料

（1）依據國家、省物業管理政策，出臺相應文件，形成完善配套的物業管理法律體系，做到物業管理服務有法可依、有章可循。

（2）完善物業管理政策法規。提高物業管理法規的層次和效力，通過人大立法，以地方性法規頒布《四平市物業管理實施細則》，以市政府令形式出臺《四平市物業專項維修資金管理辦法》、《物業招投標管理辦法》。

（3）進一步修訂完善《四平市物業服務收費管理實施辦法》、《物業服務企業信用考核辦法》等相關配套性文件。

2 建立物業企業信用檔案資料制度，規范物業服務行業市場主體行為

（1）建立企業信用等級考評制度，加強物業企業的日常監管。嚴格按國家、省《物業服務企業資質管理辦法》規定，對全市物業服務企業市場準入把好關。建立和完善物業服務企業信用等級考評材料，清理整體素質低下、注銷嚴重違規的企業資質。設立物業服務企業信用度網絡資料平臺，記錄企業的基本情況、經營狀況、服務信用良好度，并向社會公示，規范物業市場管理秩序，全面實行物業服務企業信息資料面向社會公開制度。逐步推行并完善市場競爭和退出退出機制，取締信譽極差的企業。

（2）加強業主大會、業主委員會建設和管理。完善業主委員會工作職責，健全各項制度，落實四級物業管理體系，建立市、區、街道、社區物管部門職責，街道社區做好指導和協助業主大會和業主委員會組建，完善業主大會制度和業主委員會委員日常活動進行指督導。加強監督管理，落實財務公開制度，不斷提高業主委員會的自我管理和守法能力。

（3）規范簽定前期服務合同行為。要求開發商售房時，在網絡平臺公示，合理選擇物業服務標準和物業收費標準，不準做虛假的、不切實際的承諾，欺騙購房者，為物業管理增加負擔；不準為迎合消費者，壓低物業費，影響后期物業管理的正常進行。

（4）推行物業服務招投標制度，健全物業網絡信息資料。按有關規定，新建住宅小區開發建設單位通過公開招投標方式選聘物業服務企業，運用市場機制實現優勝劣汰。通過招投標方式選聘物業服務企業。對未經批準擅自采用協議方式選聘物業服務企業的，住建行政主管部門依法對建設單位進行處罰并將物業服務企業違規行為記入誠信檔案。前期住宅區的物業服務合同到期時，由街道社區協助，鼓勵業主大會、業主委員會通過招投標方式選聘物業服務企業。目前情況下，老舊小區和棄管小區可由物業行業主管部門配合街道、社區向業主推薦信譽良好的企業名單，由業主委員會協商、業主大會選聘物業服務企業。

（5）加強輿論宣傳和引導。加強物業網站建設，及時發布物業管理法律法規以及物業服務企業信息資料。物業服務企業要充分利用小區宣傳欄等設施廣泛宣傳物業管理信息資料，利用節假日開展各種形式的社區人文活動。

3 加強政府扶持和監管力度

（1）規范物業專項維修資金管理，建立物業專項維修資金網絡查看平臺。一是深入貫徹落實新修訂的《吉林省物業專項維修資金管理辦法》，建立健全物業專項維修資金應急機制，保證業主生產生活安全。二是進行物業維修資金整改，限定時限追繳被減免緩交的維修資金。三是開展業主大會自行管理維修資金、使用維修資金第三方審價、業主協議維修資金存儲方式等試點工作。嚴格《物業維修資金使用管理規程》，進一步優化維修資金使用申請程序。四是完善《業主臨時管理規約》，解決應急維修發生時業主的集體授權問題，增設應急維修的臨時授權條款，引入侵權責任法的相關內容。

（2）建立質價相符的物業服務收費價格機制。前期物業服務收費在政府指導價范圍內的，由建設單位按政府指導價范圍，通過招投標方式在物業服務前期合同中約定。其它各類物業服務收費均實行市場調節價。實行市場調節價的，直接通過市場競爭合同約定。

（3）減輕企業負擔。嚴格執行相關法規規章，依法查處和糾正物業管理活動中的產生各種違法違規行為。推進司法手段清繳拖欠物業費工作。按政策規定：物業管理區域內供水、電、氣、暖、通訊等相關部門單位應當收費到戶，依法承擔業主專有部分以外相關管線和設施設備維修、養護、更新的責任和費用，承擔經營服務過程中產生的損耗。對不能實現終端收費，確需物業服務企業代收的，實行有償服務。禁止以停水、電、氣、暖等各種形式強迫物業服務企業為其代收相關費用和承擔損耗費用。違反規定的經營單位，屬地政府要及時查促整改，給予解決落實處理，給業主、物業服務企業造成損失的，相關部門依法承擔賠償責任。積極推進落實現有政策，住宅小區的公共照明用電，物業管理用房所發生的水、電、熱按照民用標準收取。環衛部門不能再向物業服務企業收取二次垃圾清運費。

主要參考文獻

[1]楊之祺. 物業服務企業資源整合型服務創新模式研究[D].北京：北京林業大學，2014.

[2]趙長明. 我國二手房地產交易價格風險的核算[J]. 統計與決策，2014（1）.