不動產租賃權與抵押權的沖突

【摘要】：抵押人抵押不動產后，又將之出租的，租賃關系不得對抗巳登記的抵押權。如果租賃權影響了抵押權的實現，則應當除去租賃權;如果租賃權的存續并不影響抵押權人的利益，則租賃權可以繼續存在，并對抵押財產之受讓人產生拘束力。承租人因租賃權消滅而遭受的損失，應自行承擔。在實現該不動產上所負擔的抵押權時，承租人享有優先購買權。

【關鍵詞】：租賃權 抵押權 物權法

一、問題的提出

不動產所有人在不動產上設立抵押權，而后將該不動產出租，此時該不動產上同時存在抵押權和租賃權。對于兩者之間的關系，《物權法》第190條第2句給出了基本的調整方案，即“抵押權設立后抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權”。《物權法》第190條第2句的規定很簡單，除了規定“不得對抗”之外，沒有更多精準的信息，這就使得在具體應用該條款時會產生障礙。如何理解該“不得對抗”？在此種情形下實現抵押權時是否必須除去租賃權？若需除去租賃權，租賃關系消滅后，如果承租人遭受了損失，該損失應有誰承擔？本文將針對上述問題展開論述。

二、對《物權法》第190條第2句中“對抗”的理解

對于《物權法》第190條第2句，有的學者認為，所謂“租賃關系不得對抗已登記的抵押權”是指，抵押權人在實現抵押權時，抵押物上的租賃關系應當失去效力①。與上述理解不同，有的學者認為，所謂“租賃關系不得對抗已登記的抵押權”是指，在實現抵押權時，若因為租賃權的存在而使得抵押財產的拍賣或變價過程受到影響，進而導致與不存在租賃權的情形相比影響了抵押權的實現時，抵押權人有權請求法院解除抵押人與承租人之間的租賃合同②。在這種理解下，若負擔租賃權的抵押財產的變價款足以清償抵押債權，則表明租賃關系并未對抵押權形成“對抗”，此時，租賃關系應繼續存在并由抵押財產的受讓人承受。

比較上述兩種不同的理解，本文認同后一種觀點。理由如下：第一，對于已經登記的抵押權，承租人在訂立租賃合同前可以通過查詢相應的登記簿來了解標的物上的權利負擔情況。若承租人在已知租賃標的上存在抵押權的情況下仍然決定簽訂租賃合同，則其理應承受因實現抵押權而可能產生的不利后果。第二，將負擔抵押權的不動產出租，在實現抵押權時牽涉到抵押權人、承租人和抵押財產買受人這三方。如果租賃關系的存在并未對抵押權的實現產生影響，那么抵押權人的優先受償利益就得到了保護;在保護了抵押權人的優先受償利益之后，在處理承租人與抵押不動產受讓人的關系時，應當考慮保護承租人的利益，維持租賃關系。在這種情形下沒有必要除去租賃權。

綜上所述，《物權法》第190條第2句應理解為：在實現抵押權時，如果抵押財產上的租賃關系對已登記的抵押權的實現產生了不利影響，則應除去該租賃權;若租賃關系的存在并未對抵押權的實現產生不利影響，則沒必要除去該租賃權，租賃關系可以繼續存在于抵押財產上并約束受讓人。

三、除去租賃權后對承租人利益的保護

（一）《擔保法解釋》第66條第2款的適用問題

《擔保法解釋》第66條第2款是我國擔保法中有關抵押權實現時，對承租人遭受的損失而產生的責任承擔問題的規定，該條規定以抵押人是否履行告知義務為標準決定責任的承擔。那么這一規定是否適用于《物權法》第190條第2句中的情形呢？

本文認為，在《物權法》第190條第2句規定的情形中，不能適用《擔保法解釋》第66條第2款的規定。這是因為，依據《物權法》第190條第2句，只有那些在“抵押權設立”之后以抵押財產出租的，租賃關系才不得對抗“已登記的”抵押權。因此，承租人在與出租人成立租賃合同前，完全可以通過查詢不動產登記簿來探知作為租賃合同標的物的不動產上是否存在抵押權。此時，出租人沒有義務書面告知承租人租賃物已經抵押的事實③。如果承租人查詢登記簿后發現租賃物上已存在抵押權，基于交易安全的考慮，他可以選擇不與出租人訂立租賃合同。

（二）承租人是否享有優先購買權

抵押財產上的租賃權因影響抵押權的實現而被除去后，在拍賣抵押財產的過程中承租人是否享有優先購買權呢？我國關于承租人優先購買權的規定主要體現在《合同法》第230條，“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利”。本文認為，《合同法》第230條中的“出賣”包括抵押財產的變價。這是因為，即使租賃關系成立在抵押權之后，租賃合同關系在出租人與承租人之間還是存在的，而優先購買權就是以存在租賃關系為條件的，只要租賃合同關系存在，優先購買權就存在。

雖然在本文所討論的實現抵押權的過程中，租賃關系因影響抵押權的實現而消滅，但這并不妨害原承租人享有優先購買權。一方面，優先購買權的立法目的就在于穩定租賃物的使用關系，更好地發揮物的效用。既然原承租人占有、使用過租賃物，且租賃合同一直存續至抵押權實現為止，那么認可承租人的優先購買權就更能發揮租賃物的效用④。另一方面，承認承租人的優先購買權也不會對抵押權人造成不利益。

四、結語

抵押權規范的根本目的是在平衡抵押關系雙方正當利益的基礎上最大限度地確保抵押權的實現。在先抵押后租賃的情形中，除了保障上述抵押權的實現外，還應當考慮到抵押權與租賃權之間沖突的解決，協調抵押權人、承租人與抵押人的利益。現實生活中，并非所有的抵押物出租后都會影響其抵押權的實現，因此，在先抵押后出租的情形下，實在沒有必要使租賃權全部隨抵押權的實現而被除去。誠如臺灣學者王澤鑒先生在書中所說，“房屋價格昂貴，承租人多屬于經濟上之弱者，有特別保護之必要”。

參考文獻：

①王利明.物權法研究[M].北京：中國人民大學出版社. 2013年.

②高圣平.擔保法論[M].北京：法律出版社. 2009年.

③程嘯.論抵押財產出租時抵押權與租賃權的關系[J].法學家，2014（02）.

④常鵬翱.先抵押后租賃的法律規制[J].清華法學，2015（02）.