房地產(chǎn)開發(fā)中園林景觀工程建設成本管理與控制

【摘要】房地產(chǎn)園林景觀工程雖然只占總成本的3%-5%，卻隨著社會的發(fā)展和經(jīng)濟的進步已經(jīng)成為開發(fā)過程中不可忽視的環(huán)節(jié)，如何在設定的投資造價范圍內(nèi)做出最為理想的景觀效果，設計定位控制，質量效果控制和施工成本控制越來越受到房地產(chǎn)公司的重視，本文從成本管理與控制的特點和難點入手，論述了工程設計與施工管理的各個要素及提高房地產(chǎn)景觀工程過程管理的性價比控制的重要性。

【關鍵詞】房地產(chǎn)；景觀工程；性價比控制；質量控制；效果控制；成本控制

一、前言

景觀工程把科學性、技術性、藝術性有機的結合起來，主要用來提升項目的品質，是促銷的有力手段，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中具有不可取代作用，但是其成本控制卻是房地產(chǎn)成本管控的難點。本文闡述了房地產(chǎn)景觀工程成本管控及突出“性價比”控制的必要性，對景觀工程造價報價混亂、虛高的現(xiàn)狀進行了分析，結合自身實踐經(jīng)驗和相關理論知識，對加強房地產(chǎn)景觀工程成本管理的性價比控制的措施進行了探討。

二、性價比控制的必要性

根據(jù)項目定位，設立合理的成本投資額度，確定房地產(chǎn)景觀工程項目性價比控制，功能性配置，美觀性控制，創(chuàng)造營銷賣點和溢價點，用最低的成本實現(xiàn)景觀功能效果的價值最大化。

效果好、質量優(yōu)、工期短、成本低的綜合性價比控制目標是房地產(chǎn)企業(yè)利益最大化的成本管控的目標。

三、景觀工程成本構成及特點

1.景觀工程成本的構成

景觀工程成本主要由直接成本和間接成本構成。

（1）直接成本：由人工費、材料費、機械使用費、輔助材料費等。其中材料費中的種植土方費、綠化苗木費彈性較大，是成本管控難點。

（2）工程間接成本。與項目相關的其它費用（工程保修費、工程排污費等），現(xiàn)場管理費用及企業(yè)與項目有關的管理費用。

2.景觀工程成本構成特點

第一，工程涉及面廣泛，其中施工過程中涉及多工種，多專業(yè)大交叉，采用的材料品種繁多，材料的名稱不規(guī)范，給主材詢價提出嚴峻挑戰(zhàn)；

第二，計價過程中專業(yè)定額的選取多樣性，相當部分子目可參照市政專業(yè)、土建或裝飾專業(yè)進行計價，計價參考的區(qū)別給定價帶來爭議；

第三，分項工程的工程量較小，子目繁多，容易出現(xiàn)標底清單漏項的現(xiàn)象；

第四，綠化苗木無精確衡量標準并且施工有季節(jié)性因素，市場價格差異較大。

這些存在的特點，單獨或共同的影響下，從設計到工程結算的過程中，左右著園林景觀工程成本的起伏變動，成為所有房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的難點。

四、景觀工程造價成本控制難點

1.設計因素成本控制難點

（1）園林定位不符合實際，方案設計時造成 “軟景”和“硬景”配置失衡。方案設計階段的成本控制可達到70%的成本控制效果，而錯誤定位，不合宜的方案，為后期施工和養(yǎng)護提出很多挑戰(zhàn)，甚至由于銷售及使用情況發(fā)生改造升級而追加工程造價。

（2）圖紙出圖質量不高，考慮不足造成細節(jié)的忽略。景觀設計與資源控制脫節(jié)，建設方和施工方的資源采購和加工能力脫節(jié)，導致在施工前期，成本很難做好預算；在施工的過程中，不得不進行符合實際情況的調(diào)整和替換。

（3）忽略景觀工程的過程管理，室外空間是豐富多變的，獨立而又相互滲透，植物用材的藝術性很難做到標準化控制，所以園林施工除了需要在圖紙上推敲效果，更需要到現(xiàn)場推敲效果。

（4）設計概算控制執(zhí)行不到位。一種是未編制設計概算，未確定成本控制大方向。第二種是編制不科學，給出的成本控制目標毫無參與意義。

2.招標過程成本控制難點

（1）招標范圍界定不準確，造成后期收口、銜接等處理帶來大量簽證。最常見的問題為景觀施工與市政施工交叉范圍不明確，銜接工程相互推委，這樣不但增加了成本，同時影響了材料的組織到場，造成工期順延。因此，招標文件必須載明項目信息如：工程地址、現(xiàn)場條件、狀況、工程概要、工程發(fā)包形式、質量要求、計價依據(jù)等等，作為招標文件的實質性要求，必須要清晰、準確，具有可操作性。

（2）清單編制工作的不細致造成簽證。園林景觀工程的特點容易造成清單漏項或項目描述混淆。不同的部位做法或許大同小異，但實際過程中，這小部分的不同，往往增加采用了一些材料或施工工藝造成前后的價格出入。為此把“項目特征描述”作為清單強制性條款，其準確性由招標單位進行負責。

五、景觀工程過程管理的成本控制的措施

1.建立景觀工程事前控制機制

應根據(jù)工程項目的具體情況，在整個項目中建立預控管理機制，設立效果管理目標，質量管理目標和成本管理目標，實行管理責任到人。在施工過程中，要對各責任人質量成本管理進行監(jiān)控，進行考核評定，達到預期管控目標，實現(xiàn)60%問題在事前解決。

2.建立景觀工程過程管理機制

建設方必須配備相應的專業(yè)管理人員，擔起總協(xié)調(diào)的角色。景觀地形營造的不確定性，植物材料不確定性，植物群落營造的不確定性要求專業(yè)管理人員必須根據(jù)工程計劃，設置施工過程控制停滯點，質量效果控制的重點和敏感點。做到過程控制有的放矢，實現(xiàn)30%問題在事中解決。

選擇有資質的設計、施工單位。設計單位要求責任心強，仔細考察現(xiàn)場后進行方案設計，施工過程中有設計人員現(xiàn)場跟蹤，及時調(diào)整施工過程中出現(xiàn)的設計矛盾。審查施工單位的施工許可資質，當然項目經(jīng)理自身的管理水平、成本概念也要高。最好聘請監(jiān)理或專業(yè)技術人員對整個施工過程進行監(jiān)理，以保證工程的質量和效果。

3.建立景觀工程事后評估機制

設計失誤、范圍交叉、進度太趕等多方面的原因，經(jīng)常導致工程變更，從而使成本發(fā)生變化，現(xiàn)場管理人員應及時聯(lián)系設計和上級管理人員，使所有問題盡可能在事后第一時間暴露、處理解決，把10%的問題事后第一時間解決，杜絕由于拖拉造成的成本提高。在工程完工之后要及時做好事后項目后評估，為后續(xù)工程的事前控制打好基礎。

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