房產(chǎn)測量與規(guī)劃驗收中的常見問題探討

【摘要】房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展催生了房產(chǎn)測量工作的全面展開，而作為政策性強、技術(shù)性相對簡單的房產(chǎn)法定測繪工作，其測量結(jié)果往往關(guān)系到房產(chǎn)所有人的切實利益。針對當前房產(chǎn)測量與規(guī)劃驗收中的實際面積差異問題，本文將著力從政策解讀、實際測量中常見問題展開探討。

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)測量；標準解讀；規(guī)劃驗收；面積測算

房產(chǎn)測量是城市規(guī)劃、建設(shè)、開發(fā)中對房屋的權(quán)屬狀況，特別是位置、面積及使用情況的準確測定工作，其包含的內(nèi)容較多，如房產(chǎn)調(diào)查、平面測量、要素測量、房產(chǎn)圖的繪制，以及各房屋所屬部位面積的計算等等。我國實施的《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T17986）在條文解釋及現(xiàn)場執(zhí)行中還存在不完善的地方，特別是對于現(xiàn)代建筑物結(jié)構(gòu)多樣化問題，使得實際測量人員在對特殊建筑等問題中缺乏相應(yīng)的參考依據(jù)，也加劇了房產(chǎn)測量糾紛。房產(chǎn)測繪作為政策性較強的工作，以測繪質(zhì)量關(guān)系到產(chǎn)權(quán)所有人的切身利益。因此，結(jié)合房產(chǎn)測量實踐及規(guī)劃驗收工作來探討常見問題的解決方法就顯得尤為重要。

一、房產(chǎn)測量與規(guī)劃驗收中的政策差異性解讀

房產(chǎn)測量中的房產(chǎn)面積主要是指《房產(chǎn)測量規(guī)范》中的相關(guān)條款內(nèi)容，如房屋用地權(quán)屬關(guān)系、界址說明、權(quán)源及產(chǎn)權(quán)糾紛、產(chǎn)權(quán)面積等，也是進行房產(chǎn)登記、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和解決相關(guān)產(chǎn)權(quán)糾紛的重要法定依據(jù)。由于房產(chǎn)測量涉及政策性、技術(shù)性等多種因素，與房地產(chǎn)業(yè)建設(shè)單位的竣工驗收報告之間存在一定差異。主要表現(xiàn)在：一是測量結(jié)果的使用目標不同，《房產(chǎn)測量規(guī)范》對房屋產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理、稅費征收提供核定參考，而對于建筑驗收規(guī)劃中的面積成果，主要是對建設(shè)單位的建設(shè)工作是否依照規(guī)劃執(zhí)行，是否存在違規(guī)行為，可以作為房產(chǎn)測量中建筑功能的確定依據(jù)，但不能作為產(chǎn)權(quán)登記依據(jù)；二是兩者執(zhí)行的標準不同，房產(chǎn)測量執(zhí)行《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T17986-2000），而竣工驗收面積測量執(zhí)行《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》（GB/T50353-2005），在具體核算及計算上存在差異性；三是作業(yè)方式存在差異，從房產(chǎn)面積測量來看，對于登記產(chǎn)權(quán)的建筑需要進行測量，而不登記產(chǎn)權(quán)的可以不測量，屬于自愿行為；而對于建筑工程竣工驗收建筑面積測量則是城市建設(shè)規(guī)劃中的必須執(zhí)行的內(nèi)容，屬于強制性。四是計算方法存在差異，如在房產(chǎn)面積測算上，對于層高2.20m或凈高2.10m以下的不計算面積，而對于建筑驗收中層高在1.20m-2.20m或凈高在1.20m-2.10m的，按1/2面積計算；在房產(chǎn)測量中對于全封閉陽臺、挑廊按全面積計算，對于未封閉陽臺、挑廊則按1/2面積來計算，露臺不計算面積；在建筑驗收中對于有永久性頂蓋且全覆蓋的陽臺，無論封閉、不封閉、凹陽臺、挑陽臺均按1/2面積計算；對于有永久性頂蓋，但未全覆蓋的陽臺、挑臺、露臺等，只對覆蓋部分按1/2面積計算等等。

二、房產(chǎn)測量中常見部位的計算問題及處理方法

（1）房產(chǎn)中的陽臺面積測量

對于陽臺是房產(chǎn)中的附屬設(shè)施，其用途主要是休憩、晾曬，以及戶內(nèi)、戶外過渡空間，在現(xiàn)代房屋建筑中多以永久性頂蓋、圍護結(jié)構(gòu)為主。根據(jù)《規(guī)范》要求，在對陽臺進行面積測算時，通常劃分為全封閉、半封閉兩種情形。《規(guī)范》中對陽臺及標準陽臺的概念界定，為我們提供了具體的測算要求。當頂蓋與圍護結(jié)構(gòu)不完全覆蓋時，如上有頂蓋，但卻與圍護結(jié)構(gòu)、陽臺底版不在同一個豎直面，或者中間隔一層，利用其他構(gòu)件來形成頂蓋的，在陽臺面積計算中應(yīng)該按照以下情況來處理。對于沒有完全覆蓋的部分，按照沒有頂蓋的情形處理，不計算面積；對于部分覆蓋的，依照投影下的面積，當投影面積大于圍護結(jié)構(gòu)的1/2時，則計算面積，小于1/2的不計算面積；對于各層有頂蓋的陽臺，以無頂蓋為主不計算面積，對于隔層需要參照具體房屋建筑主體結(jié)構(gòu)的結(jié)構(gòu)層來劃分。

（2）建筑內(nèi)伸縮縫的計算

對于房屋建筑結(jié)構(gòu)中的伸縮縫、變形縫、沉降縫等結(jié)構(gòu)問題，在面積計算上還存在較多爭議，依據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》來看，對于伸縮縫，無論其寬度，只要與房屋室內(nèi)存在相通，且能利用，都需要計算其面積；也就是說，對于沉降縫、伸縮縫、變形縫，在滿足任一房屋相通條件下，只要能夠正常利用都計算面積；還有觀點認為，由于伸縮縫是相對于整棟樓的建筑結(jié)構(gòu)，單獨計算面積是不合理的，如果存在通行條件，可以計算面積，但對于沒有通行條件，且沒有利用價值的，不應(yīng)該計算面積；筆者認為，從三縫的結(jié)構(gòu)上來看，對于用戶可以利用的部分，可以計算面積，按照利用多少來計算，而對于沒有利用的，則不應(yīng)計算面積。

（3）地下車位面積計算

地下車位作為現(xiàn)代房屋建筑中的重要設(shè)施，由于在《房產(chǎn)測量規(guī)范》中并未涉及，對地下車位的計算說法眾多。有觀點認為，地下車位屬于地下層，無圍欄，在管理上容易出現(xiàn)錯位，帶來更多麻煩，不應(yīng)列入產(chǎn)權(quán)辦理內(nèi)容中；也有觀點認為，盡管地下車位隸屬于地下層內(nèi)，但對于其固定面積可以從分攤上進行辦理產(chǎn)權(quán)。對于地下車位的計算，筆者認為，根據(jù)房屋建設(shè)單位及開發(fā)商在相關(guān)手續(xù)中的合法說明，對于用于銷售和具有車位設(shè)計結(jié)構(gòu)圖紙的，以預(yù)埋界址點為依據(jù)來進行測量和計算，從而實現(xiàn)車位產(chǎn)權(quán)的變更需要。

三、房產(chǎn)面積計算中的檢核、校核問題處理

在房屋面積計算實踐中，對于房屋各邊長的檢核、校核工作是保障作業(yè)精度的重要內(nèi)容。通常情況下，以經(jīng)鑒定合格的鋼卷尺或測距儀來進行兩次丈量，其結(jié)果精確到厘米，在較差計算上以中數(shù)為最終結(jié)果；對于矩形房屋前后、左右尺寸的校核，以兩邊丈量后較差在5厘米內(nèi)，取中數(shù)為邊長的最后結(jié)果；對于邊長進行分段丈量時，要保障全長與分段總長限差5厘米，并根據(jù)邊長分段情況，按比例進行分配，其分配原則遵循如下邊長平差公式：

Δd=D-D ；K =Δd/D；Vi = K×Di ；對于Δd表示為分段邊長總和與總長的較差；K為改正系數(shù)，Vi 為邊長改正量，i為邊長序號。對于特殊房產(chǎn)結(jié)構(gòu)進行面積測量時，如樓梯尺寸要保持一致性，對于套型結(jié)構(gòu)相同的各套房計算時，應(yīng)參考房屋邊長尺寸一致性，避免同套型房屋測量結(jié)構(gòu)差異較大；在邊長改正時，對于誤差較小時可以不改，避免分段長之和與總長之間造成矛盾。

參考文獻：

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[2]楊本廷.新舊《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》的對比分析[J].城市勘測. 2015，（02）.

作者簡介：

王子龍，男，江蘇徐州人，主要從事房產(chǎn)測量工作。