從實(shí)例中研究沿街商業(yè)設(shè)計(jì)

【摘要】沿街商業(yè)設(shè)計(jì)從屬于住宅區(qū)設(shè)計(jì)之中，之前很少人關(guān)注，但在“新常態(tài)”的今天又成為各大地產(chǎn)挖掘利潤的重點(diǎn)區(qū)域。本文結(jié)合中南集團(tuán)的《中南沿街商業(yè)控制手冊》從沿街商業(yè)的平面、立面、核心筒及產(chǎn)品溢價(jià)等出發(fā)，闡述了沿街商業(yè)的設(shè)計(jì)通則。

【關(guān)鍵詞】沿街商業(yè)；核心筒；平面；立面；價(jià)值；溢價(jià)

2015年商業(yè)建筑設(shè)計(jì)，不僅僅是外裝修材料、立面形式、比例、色彩等外部因素，更重要的是強(qiáng)調(diào)人的參與意識。建筑的外立面只是形式的一部分，只是作為主導(dǎo)的人或顧客站在某一角度、某一地點(diǎn)觀察和感受的對象。因此，商業(yè)建筑的外部設(shè)計(jì)可以說是各種購物環(huán)境因素的合成。如出于對人的行為考慮而設(shè)置的空間、下沉廣場里的滑旱冰的兒童、演出廣場上的時(shí)裝表演、新產(chǎn)品的使用演示、群眾的自發(fā)表演、以及這些活動的觀眾就是外部形象中最活躍的因素，室外的自動扶梯、上下穿梭的觀景電梯、二層平臺上行走的人群，構(gòu)成了立面動態(tài)的橫線、豎線和斜線，大面積的透射玻璃，把室內(nèi)的人潮涌動、熱鬧的景象展現(xiàn)給街上的行人，就是最生動地招攬顧客的廣告。所有這些，與建筑本身立面一起構(gòu)成整體外部形象。（摘自《商業(yè)建筑設(shè)計(jì)探討》）以下我們從價(jià)值原則、設(shè)計(jì)原則、產(chǎn)品溢價(jià)、平面細(xì)節(jié)、交通核設(shè)置、立面細(xì)節(jié)方面具體闡述沿街商業(yè)設(shè)計(jì)的注意點(diǎn)。

想要做好商業(yè)建筑設(shè)計(jì)，首先必須要了解各個(gè)商鋪的價(jià)值。

價(jià)值原則：

1.有內(nèi)街的商業(yè)，直接沿街面的（第一層皮）商鋪價(jià)值最高，最內(nèi)側(cè)（第三層皮）商鋪價(jià)值次之，中間（第二層皮）商鋪價(jià)值最低

2.一層商鋪價(jià)值最高，二層商鋪較低，三層及以上樓層商鋪價(jià)值低；當(dāng)設(shè)有雙首層處理的負(fù)一層商鋪以提高售價(jià)時(shí)，負(fù)一層商鋪價(jià)值僅次于一層商鋪。

3.轉(zhuǎn)角商鋪和小區(qū)入口商鋪價(jià)值高于其它位置商鋪

4.靠近交通核商鋪價(jià)值較高，記住交通核是太陽，越是靠近，商鋪價(jià)格越“熱”

知道了每個(gè)商鋪的價(jià)值是第一步，如何實(shí)現(xiàn)這些價(jià)值是設(shè)計(jì)的第二步。

設(shè)計(jì)原則：

流線設(shè)計(jì)

1.人流的引入和組織是商業(yè)建筑設(shè)計(jì)的根本，人流組織的價(jià)值遠(yuǎn)大于某一個(gè)商鋪價(jià)值

2.路線組織需形成環(huán)路，避免端頭路和端頭鋪

3.沿街商業(yè)避免斷鋪，保證商鋪連續(xù)性（相對于綜合型商業(yè)，沿街商業(yè)一般無主力店支持，人流引導(dǎo)性較弱，所以盡量避免段鋪，保證商鋪連續(xù)性）

4.二層及二層以上商業(yè)的豎向交通盡量用電梯或扶梯

5.人流與貨流分開

廣告設(shè)計(jì)

1.廣告展示是商業(yè)建筑價(jià)值的體現(xiàn)，每一間商鋪都要有自己廣告展示位置

2.景觀電梯、扶梯等人流集中的地方是最好的廣告展示，所以需外置

3.在人流集中的地方可以增設(shè)廣告指示標(biāo)志（第一它可以引導(dǎo)人流，第二廣告指示標(biāo)志也可以產(chǎn)生利潤）

商鋪設(shè)計(jì)

1.控制商鋪面積是控制總價(jià)的手段，重點(diǎn)商鋪的單價(jià)對整個(gè)商業(yè)街定價(jià)有參照作用，兩者需平衡考慮

2.主力店是商業(yè)前期招商的重要手段，在轉(zhuǎn)角或者入口處需考慮商鋪合并成主力店的可能（此處的主力店只是一般店鋪面積大點(diǎn)，昭示能力強(qiáng)點(diǎn)，跟綜合商業(yè)的主力店不具有可以比性）

3.三層及以上商鋪一般是目的型消費(fèi)，需交通和贈送支持，一、二層商鋪把人流都“搶”光了，三層及以上商鋪沒有“硬貨”是很難銷售的其它商業(yè)建筑設(shè)計(jì)目的是實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的利潤，下面幾個(gè)方法可以顯著提高產(chǎn)品溢價(jià)。

產(chǎn)品溢價(jià)：

1.增加層高，可改造增加使用面積

a.利用各地方規(guī)定商鋪層高的上限，盡可能為業(yè)主增加改造的可能性

b.利用地庫高差為業(yè)主提供額外的使用面積

2.增加后院，這種后院對于餐飲、超市等業(yè)態(tài)有重要作用

3.利用車庫無用空間，贈送商鋪儲藏面積

4.贈送天井“偷”面積

5.增加商業(yè)的外擺區(qū)（商業(yè)外擺區(qū)是商業(yè)面積的一種拓展，也是商鋪廣告，對人流有引導(dǎo)作用，特別是對于有景觀資源的商鋪，這種外擺區(qū)的價(jià)值高于室內(nèi)商鋪價(jià)值）

商業(yè)建筑的平面設(shè)計(jì)是整個(gè)商業(yè)價(jià)值實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)，每個(gè)細(xì)節(jié)考慮都是設(shè)計(jì)師思想的體現(xiàn)。

平面細(xì)節(jié)：

1.三層皮商業(yè)中有直接沿街面的商鋪價(jià)值最高，最內(nèi)側(cè)商鋪價(jià)值次之，中間商鋪價(jià)值最低，商鋪的價(jià)值根據(jù)人能看到商鋪的便捷性變化，價(jià)值高的商鋪面積可以適當(dāng)放大。

2.一層商鋪價(jià)值最高，二層商鋪較低，三層及以上樓層商鋪價(jià)值低，需配置直達(dá)電梯以及贈送露臺面積（采用層層退臺的方式）才能進(jìn)行銷售。

3.一拖二商鋪樓梯需放置在價(jià)值低的地方（轉(zhuǎn)角的三角處留1.2米左右樓梯平臺處理銳角空間）

4.一層預(yù)留樓梯梁（分層銷售時(shí)需預(yù)留室內(nèi)樓梯梁便于業(yè)主后期改造，做到可分可合，做到銷售方式的靈活轉(zhuǎn)換）

5.商業(yè)轉(zhuǎn)角及入口等空間都是整個(gè)商業(yè)建筑的節(jié)點(diǎn)，需重點(diǎn)處理（轉(zhuǎn)角商業(yè)建議采用一拖二形式，兩邊商業(yè)建議采用分層銷售。因?yàn)橛兄边_(dá)電梯，有條件做三層商業(yè)，提高容積率；轉(zhuǎn)角商業(yè)都有轉(zhuǎn)角或者退讓形成“八字”入口，并在端頭處有電子屏、電梯間、門衛(wèi)對景。）

人流的引入和組織是商業(yè)建筑設(shè)計(jì)的根本，其中交通核的設(shè)計(jì)也是人流導(dǎo)入的關(guān)鍵。

交通核設(shè)置：

1.有條件設(shè)置電梯、扶梯時(shí)，電梯、扶梯是客流組織主要手段，樓梯僅供疏散作用。

2.疏散樓梯應(yīng)放在電梯后面或者價(jià)值不高處，避免遮擋商鋪沿街面。同時(shí)盡量減小疏散樓梯間面積。

3.電梯、扶梯是效果最好也是投入最少的廣告，應(yīng)設(shè)置在入口、轉(zhuǎn)角處，便于人流導(dǎo)入（人流在看到交通核時(shí)會不自覺的往前走）

4.電梯宜采用雙開門電梯，一層直接開向街面，最大限度培養(yǎng)人流的“懶惰”是我們設(shè)計(jì)大師的職責(zé)。

5.電梯、扶梯應(yīng)盡量靠近走廊盡端，嚴(yán)格控制端頭商鋪

6.無電梯商業(yè)的樓梯要注重交通核展示和體驗(yàn)性（有時(shí)候可以犧牲部分高價(jià)值商鋪也要把交通核放在明顯且體驗(yàn)性好的位置，保證整個(gè)二樓商鋪銷售價(jià)值），無電梯商業(yè)的樓梯要做的“看得見”和“愿意進(jìn)”。

7.靠近交通核的商鋪面積可適當(dāng)擴(kuò)大（這些部位的商鋪人流集中，商鋪可以適當(dāng)擴(kuò)大提高利潤）

8.交通核嚴(yán)禁突出一層墻體，影響用地效率

相信通過以上內(nèi)容的閱讀，會讓您對沿街商業(yè)設(shè)計(jì)有進(jìn)一步的認(rèn)識，對于地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理人員和設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)人員都有相當(dāng)?shù)膸椭?/p>

參考文獻(xiàn)

[]1]羅建.《商業(yè)建筑設(shè)計(jì)探討》.廣東科技，20070516期.

作者簡介：

姓名：費(fèi)廣實(shí)，性別：男，出生年：1983年，民族：漢，籍貫：江蘇高郵，工作單位：江蘇中南建設(shè)集團(tuán)股份有限公司，學(xué)歷學(xué)位：碩士，職稱：建筑師。