物業評估是防范REITs市場風險的重要手段

在中國，REITs作為一種新型的房地產金融產品，從試點工作啟動、產品框架搭建到現今國內多支類REITs產品的成功掛牌，一直都備受政府、市場及廣大投資者的廣泛關注與青睞。

首先，REITs產品的推出是對中央深化金融改革、發揮市場機制主導作用這一執政理念的積極響應。早在2008年底中央已提出要創新融資方式，通過并購貸款、發行REITs產品、股權投資基金和規范發展民間融資等多種形式，拓寬企業融資渠道。2014年1月，證監會批復同意中信證券設立“中信啟航專項資產管理計劃”，此舉加快了REITs產品推進工作的節奏。同年9月，央行及銀監會發布的《中國銀行業監督管理委員會關于進一步做好住房金融服務工作的通知》中明確指出要“繼續支持房地產開發企業的合理融資需求”，其中“積極穩妥開展房地產投資信托基金（REITs）試點”更是《通知》中的重中之重。

其次，REITs產品有助于企業拓寬融資渠道，提高企業存量資產的流動性和變現能力。經過二三十年的房地產開發建設，我國已逐步進入存量房時代，房地產行業已從“拿地—建設—開發—出售”賺取價差為主的傳統、粗放式的“銷售模式”，轉為更加注重運營自持資產、盤活現有存量資產的轉變。

目前市場上房地產項目融資主要依靠銀行貸款、信托、基金等常規融資，創新型的融資品種較少，無法形成規模。尤其像商業地產這種前期成本投入大、后期逐漸收回租金的傳統運營模式，常會出現項目投資收益期限過長、房企資金周轉率變慢、運營期間管理不善等一系列問題。而REITs產品正是商業地產利用資本市場直接融資和退出的一款主流工具，它可以縮短資金回籠周期，增加經營效率。

另一方面，REITs產品的推出也降低了房地產市場的投資門檻。隨著國內房價長期以來地持續上漲，雖然更多的中小型投資者對于投資房地產市場趨之若鶩，但卻苦于缺乏投資渠道。若單純直接投資房地產更會加大樓市波動，從而加大投資風險；另一方面，單個物業交易所需的資金體量也越來越大，也增大了直投難度。參考海外成熟的REITs市場產品具有收益穩健、風險可控的特點，其收益率介于債券及股票產品之間，這無疑給我國廣大的中小型投資者開辟了一條新的投資渠道。

基于以上各種因素，房地產投資信托基金由此應運而生。戴德梁行北中國區估價及顧問服務部主管胡峰表示，“商業地產以REITs上市發行只是萬里長征第一步，此后將需要更專業的商業地產運營服務商對其進行資產管理，如何提高物業素質、提升租金水平、減少運營成本、獲得更高的利潤，這是物業資產管理需要解決的重要問題。良好的經營管理能使商業地產的租金收益穩步提升，從而提高物業自身價值。可以想象隨著更多REITs產品的推出，未來必將有更多高品質、規模化、高收益性商業物業出現，我國商業存量房市場亦會迎來一個質的飛越。”

2015年9月10日《房地產投資信托基金物業評估指引（試行）》正式頒發，戴德梁行全程參與起草和修訂的工作。該《指引》的發布，對國內房地產評估行業在該領域評估工作的開展做出了明確指引。根據《指引》，信托物業評估主要包括信托物業狀況評價、市場調研及價值評估三方面工作。通過對信托物業進行物理狀況、市場、經濟等方面盡職調查，以得出該物業的公允價值。

胡峰認為：“物業估價貫穿于REITs產品運營的始末：在產品發行階段為產品定價提供參考，滿足交易所對物業的披露要求；在產品運營中，每年需至少評估一次，定期披露物業信息；在產品退出、市場形勢發生重大變化或其他必要之時，也需對物業處置價值或市值進行評估。因此物業估價是防范REITs市場風險的重要手段，其估價結果對投資人的投資決策、管理人的經營決策有非常重要的影響，也為政府監管提供渠道。”

胡峰說：“戴德梁行有幸見證并參與多項國內類REITs產品的發行絕非偶然。我行在REITs領域已探索多年，曾參與眾多國際、國內REITs、類REITs產品的估值、市場分析等工作。以蘇寧云創一期、二期類REITs為例，戴德梁行各分公司通力合作，在極短的時間內高質量的完成了蘇寧云商涉及全國20個城市、29家門店、總建筑面積約36萬平方米的物業價值評估、市場調研及物業狀況評價等咨詢服務工作。為客戶節省了寶貴的時間成本，也為金融機構、投資者提供了詳盡、可信、客觀的盡職調查報告。”

對于REITs產品市場的發展前景，胡峰表示：“我國目前正處于房地產資產證券化的探索階段，隨著類REITs產品的破冰，有關REITs政策以及發展也將有所提速，而與其相關的市場空間也有望進一步擴容。戴德梁行作為一家全球領先的商用房地產服務運營商，在國內、外REITs項目評估工作中積累了豐富、寶貴的工作經驗，一直在該領域內保持行業領先地位。未來戴德梁行將繼續致力于房地產金融領域的研究，不斷為更多金融機構及優質企業提供專業化的咨詢服務工作。”