淺談商業(yè)地產(chǎn)金融風(fēng)險中信息不對稱現(xiàn)象

肖玥

摘 要：時下，伴隨著社會的不斷進步，房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展也越來越迅速，這一行業(yè)的進步也給商業(yè)銀行帶來了商業(yè)機會。然而，針對房地產(chǎn)行業(yè)的市場研究并沒有確切的描述，因此房地產(chǎn)行業(yè)的市場走向并不明朗。由于房地產(chǎn)市場走向的原因，增大了商業(yè)銀行給其進行貸款的風(fēng)險性。根據(jù)信息經(jīng)濟學(xué)概述，重點分析商業(yè)銀行給房地產(chǎn)公司進行貸款時所存在風(fēng)險的幾種體現(xiàn)模式。并且根據(jù)這種模式的結(jié)構(gòu)特色，提出相應(yīng)的解決方案。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；金融風(fēng)險；信息

一、信息不對稱下我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險的表現(xiàn)形式

1.銀行貸款依賴型的融資結(jié)構(gòu)

在整個房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展過程中，在信息化交流的市場上，銀行對房地產(chǎn)的作用越來越重要，銀行所提供的經(jīng)濟是維系房地產(chǎn)正常運轉(zhuǎn)的有力保障。就目前來說，我國房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)資金基本由銀行貸款、自籌資金以及其他資金三方面構(gòu)成，它們可以說是維系整個房地產(chǎn)行業(yè)正常運作的全部資金來源。自籌資金，一般來說房地產(chǎn)商只會負(fù)責(zé)其中百分之五十左右，剩余的則由施工單位自行解決，而施工單位的資金基本源于銀行貸款。再分析一下其他資金，它占據(jù)3種資金總和的百分之四十左右的份額，而建筑定金就會用去其百分之八十以上的資金，與此同時，建筑定金的百分之六十以上也都源于銀行貸款。因此，綜合分析，在房地產(chǎn)投資上銀行貸款占據(jù)著最主要的位置。由于市場信息缺乏，所以銀行對房地產(chǎn)企業(yè)進行融資所面臨的風(fēng)險也越來越大。

2.銀行的操作風(fēng)險

現(xiàn)如今，銀行在進行委托代理的過程中存在不少問題：相關(guān)信息缺乏同步性、層級關(guān)系的復(fù)雜性以及完善的銀行管理和監(jiān)控等層面的欠缺性。特別是在房地產(chǎn)金融行業(yè)，一些商業(yè)銀行單方面謀求業(yè)務(wù)的提升，在審核客戶貸款資質(zhì)的時候缺乏嚴(yán)謹(jǐn)性，進而造成了兩者之間不平衡的發(fā)展關(guān)系，增添了銀行的整體貸款風(fēng)險。目前，某些房地產(chǎn)不法分子勾結(jié)內(nèi)部員工，采用聯(lián)合欺騙的手段進行金融貸款，增添了一系列的金融風(fēng)險，是造成我國信貸損失的主要來源。這也將銀行在操作信貸流程方面的弊端也暴露無遺。

3.“假按揭”現(xiàn)象

“假按揭”，是指申請貸款的人和開發(fā)商相互勾結(jié)，虛報材料，進而在銀行申請貸款進行套現(xiàn)的行為。申貸體制的漏洞是造成這一現(xiàn)象的罪魁禍?zhǔn)祝驗殂y行有著近乎苛刻的房地產(chǎn)開發(fā)貸款要求和較為寬松的個人住房貸款要求。對銀行來說，這種現(xiàn)象會占用銀行多數(shù)資金，也對信貸資產(chǎn)質(zhì)量造成直接影響，容易形成不良資產(chǎn)，增添銀行信貸風(fēng)險。同時，“假按揭”對于房地產(chǎn)的發(fā)展來說毫無幫助，它僅僅使得市場呈現(xiàn)出海市蜃樓般的繁華。當(dāng)然，這一現(xiàn)象也充分暴露了房地產(chǎn)公司缺乏基本的道德素養(yǎng)。而造成該現(xiàn)狀發(fā)生的最大原因，便是房地產(chǎn)企業(yè)在對政府或者銀行尋求幫助的時候，隱瞞了該房地產(chǎn)企業(yè)的一些重要信息，這種欺瞞行為，會成為嚴(yán)重影響房地產(chǎn)公司穩(wěn)健和諧成長的障礙。

4.抵押貸款風(fēng)險

為了推動房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，我國近幾年逐步擴大了房產(chǎn)信貸規(guī)模，但與之俱來的是增加了信貸風(fēng)險，而違約情況也相應(yīng)的增加不少。為了遏制此現(xiàn)象的繼續(xù)發(fā)展，規(guī)避相應(yīng)的信貸風(fēng)險，銀行在審核客戶貸款資質(zhì)更加嚴(yán)格的同時，也要求個人和開發(fā)商申請房產(chǎn)信貸，都得提供相應(yīng)的抵押才能正常放貸。盡管如此，某些借貸者仍然會提供虛假的經(jīng)濟收入、信用和抵押物等信息，給銀行收回貸款帶來了諸多不確定性甚至無法收回，增添了其信貸風(fēng)險。現(xiàn)階段，中國房產(chǎn)金融市場上有著一系列不道德現(xiàn)象：虛報經(jīng)濟情況、重復(fù)抵押以及提供虛假信息等。從08年的全球次貸危機可以看出，個人房貸也是一種高風(fēng)險的信貸業(yè)務(wù)，銀行應(yīng)該加強在個人信貸方面的管理，降低風(fēng)險。

5.房地產(chǎn)價格風(fēng)險

虛假信息在房地產(chǎn)金融市場上的不斷飆升，迫使銀行不得不要求房地產(chǎn)公司在進行借貸業(yè)務(wù)的時候，必須提供相應(yīng)的抵押才能正常放貸。以此同時，抵押物的價值直接決定了房地產(chǎn)公司能獲得的貸款額度，然而，實際房地產(chǎn)商所提供抵押物的真實價值通常無法準(zhǔn)確評估。所以，在無法獲取真實信息的房地產(chǎn)市場上，房地產(chǎn)商借此大肆開發(fā)房產(chǎn)，進而不斷向銀行借貸，這就促使房價不斷上漲，甚至出現(xiàn)了房價每年有近10%增幅的現(xiàn)象。由于此類情況的不斷發(fā)生，整個房地產(chǎn)行業(yè)所呈現(xiàn)的價值就表現(xiàn)得異常虛高，進而促成整個房地產(chǎn)行業(yè)處于異常“繁華”的迷霧之中。隨著時間不斷推移，這片迷霧終會被吹散，一旦迷霧散開，房地產(chǎn)商在銀行的抵押物大幅縮水，接踵而至的就是銀行面臨的巨大經(jīng)濟損失。另外，因為放假上升，銀行對房地產(chǎn)企業(yè)提供貸款的資金貸款率也會慢慢增加。正是由于銀行的這種變化，給本就資金緊張的房地產(chǎn)企業(yè)帶去更大的困擾。在極端情況下，房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人極有可能攜款逃跑，給銀行造成更大的經(jīng)濟損失。而從另外一個角度分析，我國對于房地產(chǎn)企業(yè)所進行融資的方式，也是國內(nèi)融資手段尚不完善的反應(yīng)。

二、房地產(chǎn)金融市場的信息不對稱產(chǎn)生的原因

1.企業(yè)與銀行之間的信息不對稱

在房地產(chǎn)金融市場中，銀行的獲利情況直接取決于所投資項目的風(fēng)險大小以及貸款利率的高低。在進行對房地產(chǎn)融資的時候，銀行主要面臨兩點金融風(fēng)險：首先，在進行市場融資的時候，由于銀行掌握的房地產(chǎn)市場信息相對匱乏，無法準(zhǔn)確了解房地產(chǎn)公司的真實運行情況，因此無法為其給出明確的貸款額度。這就給銀行投資房地產(chǎn)帶來了許多潛在的風(fēng)險，長年累月，信貸風(fēng)險的雪球只會越滾越大。此外，房地產(chǎn)公司為獲取更多的銀行貸款，也會有意隱瞞所存在的一系列弊端，以期提升它的價值繼而可以從銀行獲取更多的資金。與此同時，在成功獲得銀行的貸款之后，為謀求更多的利益，房地產(chǎn)公司在向銀行匯報財務(wù)信息時也會有所保留。在上述情況的綜合作用下，在進行房地產(chǎn)融資的過程中，商業(yè)銀行的市場風(fēng)險增加了許多，同時某些房地產(chǎn)公司丑陋的不道德形象也是暴露無遺，也使得國內(nèi)本就不太規(guī)范的融資市場更加混亂不堪。

2.住房消費者與銀行以及銀行內(nèi)部成員之間

在住房貸款方面，銀行的信貸風(fēng)險主要來源有：

一方面，在進行住房貸款申請環(huán)節(jié)過程中，銀行無法僅僅根據(jù)核實貸款者單方面提供的工作類別、經(jīng)濟來源等信息，從而較為準(zhǔn)確的對客戶的資信水平進行評估，常常僅按照社會平均資信情況來設(shè)定貸款要求，這樣一來，部分信譽等級較高的客戶不得不因為較高的信貸開銷而放棄申貸。與此同時，部分信譽等級較低的客戶會因為較低的信貸開銷選擇申貸。

另一方面，由于我國商業(yè)銀行普遍存在多級代理的現(xiàn)象，這中間就會出現(xiàn)信息的不對稱的問題，同時，由于業(yè)務(wù)員對其有著諸多的主觀性，對借貸者信息的準(zhǔn)確性無法全面核實，如此便給開發(fā)商和銀行員工提供了謀求非法利益的溫床。這其實是由于道德風(fēng)險而引發(fā)的信息不對稱，通常是因為國內(nèi)的房地產(chǎn)市場發(fā)展尚不健全；但是最重要的是該行業(yè)市場體系還存在很多缺陷，是明顯的不完全競爭市場。

同時，有關(guān)的法律法規(guī)不夠完善，信息披露不完全，讓市場交易主體取得信息的代價過高，并且存在一些行為主體的信用尤其是道德問題，容易造成博弈的其他方無法取得可靠的信息資源。

三、政策建議

為保障我國房地產(chǎn)事業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展，則需著力解決金融市場上所存在的信息不對稱問題。對此，提出如下可行性方案：

首先，銀行應(yīng)該徹底放棄對房地產(chǎn)公司的單向融資支助辦法，這樣不僅銀行面臨的市場危機大，而且這對于房地產(chǎn)公司的穩(wěn)定發(fā)展也是極為不利的。所以，針對這一形式，我國應(yīng)該學(xué)習(xí)外國的融資手段，給房地產(chǎn)的融資提供多種選擇。

其次，商業(yè)銀行自身也應(yīng)該加強自身對風(fēng)險的判斷意識，嚴(yán)格按照規(guī)定對抵押物進行正確估價。除此之外，還需要對需要進行貸款的房地產(chǎn)單位進行審核，只有審核過關(guān)的才有資格獲得銀行的貸款。在這個過程中，不但需要商業(yè)銀行加大對房地產(chǎn)行業(yè)的管控，而且對于商業(yè)銀行自身所存在的問題，也需要謹(jǐn)慎對待。

最后，商業(yè)銀行還需要對房地產(chǎn)企業(yè)貸款人的信息進行進一步的確認(rèn)，開啟信用制度的模式，從而有效避免信息弱化對融資過程所造成不良影響。除此之外，銀行還需要全面掌握好住房抵押貸款信息庫、個人信息資料庫以及個人信用檔案的資料。這也可以為商業(yè)銀行對房地產(chǎn)企業(yè)進行順利融資提供有效的依據(jù)。

參考文獻：

[1]張維迎.《博弈論與信息經(jīng)濟學(xué)》[M].上海三聯(lián)出版社，1996：235-248.

[2]吳曉靈，劉士余.《房地產(chǎn)指標(biāo)與金融穩(wěn)定》[M].中國金融出版，2006：19-22.