杭州市房地產周期波動規律的實證研究

毛希曼　浙江理工大學經濟管理學院

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杭州市房地產周期波動規律的實證研究

毛希曼浙江理工大學經濟管理學院

摘要：房地產周期是研究房地產相關知識的重要內容，房地產周期不同于簡單的房地產周期波動，杭州市房地產業的發展一直備受矚目，杭州市老城區是杭州市房地產的典型代表，通過對杭州市老成區房地產周期的研究可以為后續區域的發展提供借鑒。

關鍵詞：房地產周期合成指數主成分分析法

一、研究背景

杭州市的房地產業在業內一直是備受矚目，2013年杭州市生產總值6639.86億元（不含蕭山、余杭區），為上年的107.8%，而其中房地產業占到498.81億元，在第三產業中僅次于金融業和軟件信息行業，如何面對未來房地產的發展也成為各方關心的重要問題。

二、國內外研究概況

美國學者 Burns(1935)發現美國房地產建筑(construction)的長周期，這個是房地產周期研究的起源。Brown（1984）搜集統計了1968-1983 年美國單家庭住宅的銷售情況，他表明其研究當忽略了環境氣候的季節性影響與線性趨勢影響后，房地產周期仍然存在規律性波動，與經濟周期呈正相關性。Harwood（1997）認為房地產周期的波動影響因素不僅僅是其內部因素，主要還受到外部因素的沖擊。

國內對房地產周期的研究主要始于 20 世紀 90 年代。南開大學薛敬孝（1987）集中研究了房地產建筑周期，從經濟周期的角度具體化到房地產建筑行業中來，這是我國對房地產周期研究的起始。

何國釗、曹振良、李晟等（1996）選用 8 項指標，由分析單個指標的周期波動規律，再進行擴散指數的運算，用實證的方法研究房地產周期波動。譚剛（2001）建立在經濟周期理論的基礎上，主要分析了深圳市房地產周期波動的規律，分別描述了這6大類指標對于深圳市的房地產周期波動的影響，并將結果與宏觀經濟周期以及全國房地產周期做了類比，得出影響深圳市房地產周期波動的因素。

張坤生，朱逸寒，熊竣熙，趙冬梅等人在文章中首先描述了我國房地產周期存在的客觀性，并且研究房地產周期帶來的價值不可忽視，文章選擇1995—2010年的指標有24個，用主成分分析法提取 9個主成分因素，這樣確立綜合指數，再利用聚類分析，把我國房地產周期波動分為三個階段。

三、杭州市發展現狀

杭州市是浙江省的政治、經濟與文化中心，宏觀環境很大程度上影響到杭州市的發展，2013年杭州市常住人口達到884.4萬人，比1990年增加了300萬人口，全市生產總值從1990年的189.62億元2013年達到了8343.52億元，城鎮居民人均可支配收入從1990年的1985元，2013年已經達到39310元，1990年的社會固定資產投資額為17.08億元，其中房地產投資額只占到其中的7.5%，2000年，社會固定資產投資為300.96億元，房地產投資占到了24.52%，而到了2013年，社會固定資產投資額為2041.01億元，房地產投資額達到了1085.22億元，占到了53.17%，2014年，開發投資、新開工施工均創歷史新高，竣工反彈明顯，可以看出杭州市經濟在持續發展，與此同時，也為房地產業的發展奠定了強有力的基礎。

四、測度方法

本文中利用的合成指數的方法是主成分分析法，主成分分析也稱為主分量分析，其基本思想是通過降維，將多個指標綜合為少數幾個指標。

1.檢驗

KMO樣本測度和巴特萊特球體檢驗：檢測結果顯示KMO在0.677，大于0.5，巴特萊特球體檢驗結果顯著，所以可以進行下一步。

2.對數據進行主成分分析得到因子的特征根、方差貢獻率及累計的方差貢獻率，結果顯示，各變量提取的成分都較高，而成為主成分滿足兩個條件，其一是特征值大于1，其二是累計方差貢獻率大于80%，最終提取主成分Y1，Y2，Y3。

3.選擇主成分后根據因子載荷系數aij與主成分系數uij之間的關系利用主成分系數表求取因子載荷系數。從而可以得出主成分表達式：

合成指標CI為各主成分的加權平均值，權數為各因子方差貢獻率，表達式為：

基于主成分分析，式中最明顯的部分是Y2的前五項為負數，反映了對固定資產投資影響較大的風險因素，需要在以后投資當中注意，在房地產投資中主要注意商品房銷售面積帶來的風險，分析合成指數可以得到，杭州市房地產是明顯存在周期性波動的，這種波動是不對稱的，在90年代前期，我國發展計劃經濟仍然發揮重要作用，波動不明顯，而在90年之后杭州市房地產的波動頻繁，交替出現波峰與波谷，2000左右出現了一時的杭州現象，2008年的金融危機全國房地產不景氣，杭州也不可幸免，而在2009年回升迅速，又于2011年下跌之后慢慢回暖，2013年進入一個平穩期。

參考文獻：

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